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Lo sai che? Costruire su un terreno: quali autorizzazioni?

Lo sai che? Pubblicato il 21 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 21 settembre 2017

Il piano regolatore e il permesso di costruire: le procedure per costruire casa su un terreno.

Hai un terreno edificabile, lo hai ricevuto in eredità da un parente ma non sai come sfruttarlo perché non hai idea di quali siano le leggi e le autorizzazioni da rispettare. Il tuo vicino di casa ha una piccola striscia di terra che non utilizza ma su cui tu potresti costruire un piccolo monolocale o anche una cascina per ripostiglio. Come fare per costruire su un terreno? Quali autorizzazioni bisogna chiedere e quali sono i limiti posti all’edificabilità di un suolo?

Ci sono numerosi spazi attorno alle città che potrebbero essere rivalutati e, magari, anche su pochi metri quadri, si potrebbero realizzare villette, piccoli uffici o locali di divertimento. Ma nel nostro ordinamento il potere di edificabilità è soggetto a notevoli restrizioni poste sia per evitare la congestione delle città, per non deturpare le bellezze naturali, nonché per tutelare l’interesse pubblico a uno sviluppo razionale. A questo scopo sono state approvate norme, riforme e controriforme, in gran parte racchiuse nel testo unico delle disposizioni in materia edilizia [1]. Sapresti orientarti in questa selva di leggi che il diritto amministrativo stabilisce tutte le volte in cui si vuol costruire su un terreno?

In questo articolo non potremo certo spiegarti, per filo e per segno, tutto ciò che bisogna fare per costruire su un terreno – anche perché a volte le “trafile” dipendono anche dal tipo di terreno, da dove è ubicato, da una serie di indici che ha attribuito il Comune nella zona, ecc. – ma quantomeno possiamo darti un’idea di massima di cosa stabiliscono le leggi in materia di edificabilità del suolo.

Vediamo dunque come dovremmo comportarci se volessimo costruire su un nostro terreno.

Il piano regolatore

La prima cosa da controllare è il piano regolatore comunale: si tratta del regolamento con cui l’ente locale ha progettato a monte tutto lo sviluppo della città e che è soggetto a variazioni nel tempo. Se il nostro terreno è compreso nelle aree residenziali abbiamo buone possibilità di potervi costruirvi di sopra. Ma non ancora.

Il piano particolareggiato

La seconda cosa da controllare per costruire su un terreno è il piano particolareggiato che accompagna il piano regolatore generale. In esso dovremo verificare se il nostro lotto, anche se rientrante nell’area residenziale – e quindi edificabile – non sia stato destinato a piazza, parcheggio o altro servizio pubblico.

Permesso di costruire

Fatte queste prime verifiche è il momento di chiedere il permesso di costruire al Comune (presso lo sportello unico) che un tempo si chiamava licenza edilizia. Lì bisogna presentare, a mezzo di un ingegnere e di un direttore dei lavori, il progetto della costruzione che si vuole realizzare con tutta la documentazione richiesta (che i tecnici ben conoscono).

Per ottenere il permesso di costruire bisogna – neanche a dirlo – pagare: si tratta degli oneri di urbanizzazione, senza i quali non viene rilasciato il permesso. Servono al Comune per realizzare nella zona tutte le opere pubbliche necessarie a rendere abitabile l’immobile come le fogne, l’allaccio alla rete idrica, l’illuminazione, ecc. Se queste opere sono già esistenti, il contributo servirà a rimborsare la pubblica amministrazione per le spese già sostenute.

Per costruire una casa mobile o un prefabbricato c’è bisogno dell’autorizzazione?

Purtroppo le regole che valgono per le costruzioni di tipo “tradizionale” valgono anche per le case mobili e per i prefabbricati se trasformano in modo durevole l’area occupata (non ad esempio uno stand per una fiera). Questi infatti rientrano nella nozione di costruzione e, quindi, necessitano dei permessi di costruire richiesti dalla legge. Il fatto che la struttura sia di agevole rimozione non ha alcun rilievo [2].

L’abuso edilizio

Se non viene chiesto il permesso di costruire si commette un reato: quello di abuso edilizio, dal quale si può uscire solo con una richiesta di sanatoria (rilasciata a condizione che l’immobile non sia in contrasto con il piano regolatore). La sanatoria evita la demolizione altrimenti è necessario smantellare tutto (e l’ordine di demolizione, al contrario del reato, non cade mai in prescrizione, anche dopo molti anni).

note

[1] D.lgs. n. 378/2001.

[2] Cass. sent. del 17.02.1983 e del 10.06.1994.


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