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Modifica millesimi appartamento per cambio destinazione d’uso

22 settembre 2017


Modifica millesimi appartamento per cambio destinazione d’uso

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 settembre 2017



Trasformazione di appartamento in negozio o studio o altra attività commerciale: cambiano le quote dei millesimi e gli importi da pagare al condominio?

Se un appartamento, all’interno del condominio, dovesse cambiare la destinazione d’uso (ad esempio se una civile abitazione venisse trasformata in uno studio o in un ufficio, se un magazzino dovesse essere adibito a deposito, ecc.) bisognerebbe anche rivedere i millesimi dell’edificio e, quindi, cambiare le tabelle? Si pensi al caso di un condomino che adibisce il proprio appartamento da uso abitativo o a uso commerciale con cospicuo afflusso di clienti e costante utilizzo delle parti comuni (androne, corridoi, scale e, in particolare, l’impianto di ascensore) e quindi con aumenti di costi di esercizio molto maggiori rispetto a quelli precedenti. Deve pagare di più in termini di quote al condominio?

Il problema è tutt’altro che raro visto che, come noto, una volta chieste le dovute autorizzazioni, e sempre che non vi siano divieti nel regolamento di condominio, ciascuno è libero di fare ciò che vuole della propria casa, ivi compreso cambiarne la precedente destinazione d’uso. Il punto però è che, se è vero, ad esempio, che il Comune può chiedere il pagamento di una più alta tassa per la spazzatura nei confronti di un ufficio o di un negozio, non si vede perché – sostiene qualcuno – anche il condominio non possa fare altrettanto, imponendo il pagamento di quote superiori a chi svolge un’attività commerciale o comunque trae un’utilità più intensa dalla cosa comune. La risposta a se sia possibile o meno la modifica dei millesimi dell’appartamento per cambio della destinazione d’uso dell’appartamento è stata data a più riprese dalla Cassazione ed è di tanto che ci occuperemo nel presente articolo. Ma procediamo con ordine.

Se hai già letto la nostra guida su Come si calcolano i millesimi di un appartamento saprai già che, a influire sui millesimi di un appartamento non è solo la sua dimensione ma una serie di altri valori come il numero delle stanze, l’esposizione, il prospetto e l’affaccio, la luminosità, il piano dell’appartamento, la presenza di un eventuale giardino. I millesimi possono essere corretti, nel corso della vita di un edificio, se ci si accorge che sono errati o quando mutano le condizioni di una parte dell’edificio (ad esempio viene ricavato un ulteriore piano dalla terrazza, viene coperto un terrazzo e creata una stanza o realizzata un’altra innovazione di grosse dimensioni). In tutti questi casi, infatti, viene notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Volendo pertanto interpretare alla lettera la norma che consente la modifica dei millesimi degli appartamenti, tra i casi indicati dalla legge non figura di certo la modifica dell’attuale destinazione d’uso di un’unità immobiliare.

Anche la Cassazione esclude, in linea di principio, che la modifica della destinazione d’uso in un appartamento implichi anche, in via automatica, la revisione dei millesimi. Ma ci sono alcuni casi in cui ciò può avvenire. Li vedremo a breve.

Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, la modifica della destinazione d’uso di un’unità immobiliare non basta a determinare automaticamente l’obbligo di revisionare i valori millesimali preesistenti [1].

La Suprema Corte ha affermato in particolare che non si possono considerare tali da comportare la revisione o la modifica delle tabelle:

  • gli errori relativi alla determinazione del valore di un appartamento su quali elementi che non incidono sul calcolo dei millesimi;
  • i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pure quando abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato comunque il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

Quanto poi agli errori che giustificano la revisione delle tabelle millesimali non si può trattare di qualsiasi svista ma solo di quelli rilevanti, ossia che determinano un’apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse e inoltre devono essere verificabili obiettivamente, come avviene per le divergenze di estensione della superficie, di piano e simili [2]. La modifica estetica di un appartamento – come ad esempio la ristrutturazione o il suo abbellimento – non può comportare una modifica dei millesimi [3].

Ma allora quali sono gli errori essenziali che possono dare luogo a revisione delle tabelle? Si tratta solo di quegli elementi che incidono sui criteri di calcolo dei millesimi come:

  • l’estensione;
  • l’altezza;
  • l’ubicazione;
  • l’esposizione e simili.

La modifica della destinazione d’uso di un appartamento – come ad esempio la trasformazione di un appartamento in un ufficio, o viceversa, ecc. – non rientra nel concetto di «errori» che danno luogo a una revisione delle tabelle millesimiali, né si può parlare di un’alterazione della consistenza reale oppure della superficie effettivamente godibile.

In sintesi il mutamento delle condizioni d’uso dell’unità immobiliare non consente la revisione delle tabelle millesimali.

Non è però sempre così e, in alcuni eccezionali casi, il mutamento della destinazione d’uso può rilevare ai fini della revisione delle tabelle dei millesimi. Si pensi a un appartamento che diviene uno studio di un avvocato. Questo mutamento non giustifica in automatico l’aumento dei millesimi. Bisogna però valutare il caso concreto e verificare se, effettivamente, il cambio di destinazione possa implicare un maggior costo per il condominio; l’esempio opposto è quello di una civile abitazione che divenga un locale commerciale (ad esempio uno studio medico, un’assicurazione, un centro estetico, una palestra) a cui accede un’ingente clientela con conseguente maggiori costi rispetto alla situazione precedente (apertura e chiusura del portone, uso dell’ascensore, maggiore sporcizia per le scale, ecc.). È proprio questo nuovo utilizzo e le nuove conseguenti maggiori spese che giustificano – a prescindere dal mutamento o meno della destinazione d’uso dell’unità immobiliare interessata – una richiesta di revisione del precedente riparto delle spese.

Quindi, se è vero che la regola vuole che il mutamento della destinazione d’uso non dia automaticamente diritto al condominio a modificare le tabelle dei millesimi, bisogna comunque valutare il caso concreto e verificare se vi sia effettivamente un maggior accesso di gente e aumento dei costi per lo stabile derivanti dalla manutenzione delle parti comuni, dalla pulizia, dall’usura e dall’impiego degli impianti.

note

[1] Cass., sent. n. 19797/17 del 4.10.2016, n. 3001/2010.

[2] Cass., SU, sent. n. 6222/1997.

[3] Cass., sent. n. 1367/1994.


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