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Spese legali e postali: chi paga in condominio?

22 settembre 2017


Spese legali e postali: chi paga in condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 settembre 2017



L’assemblea non può addebitare le spese per le raccomandate e per l’avvocato al singolo condomino se non c’è un regolamento condominiale approvato all’unanimità che lo prevede.

L’amministratore sta spendendo parecchio per recuperare, dai classici morosi, le quote condominiali non versate. In alcuni casi basta una telefonata, in altri c’è bisogno di una raccomanda con il sollecito di pagamento, in altri ancora bisogna arrivare alla lettera di diffida dell’avvocato. Ma tutti questi soldi per spese legali e postali chi li paga? Certo, se si arrivasse a un decreto ingiuntivo sarebbe lo stesso giudice a condannare il condomino a versare, oltre agli oneri dovuti, anche le spese legali e, in quel caso, il problema non si porrebbe affatto. Ma che succede quando, invece, il condominio sostiene dei costi per l’interesse o a causa del singolo? Li può addebitare a quest’ultimo o vanno comunque ripartiti tra tutti secondo millesimi? Si pensi anche al caso di una assemblea straordinaria (e alle relative lettere di convocazione) richiesta da uno dei proprietari per un problema che gli sta particolarmente a cuore (ad esempio il divieto di parcheggio sotto la sua finestra). Insomma, sulle spese condominiali “personali”, scaturite cioè dalle esigenze di un singolo condomino, è spesso battaglia. Sulla questione è, proprio ieri, intervenuta la Cassazione stabilendo un interessante principio [1].

Secondo la Corte, le spese legali e postali, per lettere e raccomandate, devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, ma è facoltà dell’assemblea stabilire un diverso criterio di ripartizione e addebitarle solo a carico del proprietario interessato alla spesa. In tale caso, però, la decisione deve essere presa all’unanimità e non basta la semplice maggioranza, neanche qualificata. Dunque, sarà necessario alternativamente che:

  • o il regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini all’atto dell’acquisto dell’immobile (cosiddetto «regolamento contrattuale»), preveda che tutte le spese per solleciti di pagamento o pratiche legali siano addebitate ai condomini «che le provocano»;
  • oppure che tale previsione venga decisa e approvata dall’assemblea a cui partecipino tutti i condomini e tutti votino a favore. È chiaro che la votazione andrà fatta in un momento in cui il problema non coinvolge ancora gli interessi di nessuno poiché, diversamente, il condomino interessato a pagare le “spese legali” voterà sempre “no”.

Per capire il principio elaborato dalla Cassazione facciamo un esempio.

Immaginiamo che un condominio debba recuperare le quote non versate da uno dei condomini, divenuto moroso da alcuni mesi. L’amministratore gli invia due lettere di sollecito ma non riceve risposta. Così, l’assemblea decide di affidare l’incarico a un avvocato il quale, innanzitutto, spedisce una raccomandata di diffida. A questa sortisce una risposta dell’interessato che chiede di poter pagare a rate. Accolta l’offerta transattiva, i pagamenti però sono discontinui. Così, di tanto in tanto, il legale sollecita il condomino a versare la mensilità concordata. Dopo un anno il credito è finalmente riscosso per intero e l’avvocato presenta all’amministratore una parcella di 500 euro. L’assemblea decide a maggioranza dei presenti di addebitare tali costi al condomino moroso che ha reso necessario, con il suo comportamento, tale esborso. Lui ovviamente si oppone, sostenendo che non esiste alcun ordine del giudice a imputargli le spese legali e che pertanto, queste, vanno ripartite tra tutti. Chi ha ragione tra i due?

Secondo la Cassazione il regolamento condominiale può prevedere che le spese legali per avvocati, raccomandate, fotocopie, fax e telefonate, non di interesse comune ma determinate dal comportamento o dalle esigenze del singolo proprietario siano poste solo a carico di quest’ultimo. Ma si deve trattare di un regolamento approvato all’unanimità (o in sede di riunione dell’assemblea oppure con l’approvazione dei singoli rogiti). Diversamente non è possibile modificare il criterio generale di divisione delle spese di condominio che, secondo il codice civile [2], deve essere quello secondo millesimi di proprietà.

Quindi, nell’esempio precedente, il condomino moroso ha ragione, non potendo la sola assemblea, a maggioranza, imporgli di pagare le spese legali e postali.

note

[1] Cass. sent. n. 21965/2017 del 21.09.2017.

[2] Art. 1123 cod. civ.


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