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Come si svolge la vendita all’asta giudiziaria?

14 ottobre 2017


Come si svolge la vendita all’asta giudiziaria?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 ottobre 2017



Sono creditore di una somma che mi è stata riconosciuta con sentenza passata in giudicato. L’immobile del debitore è stato valutato dal ctu. Quali sono le fasi della vendita all’asta giudiziaria?

La vendita all’asta giudiziaria, in ordine alla quale il lettore ci richiede informazioni, costituisce la fase finale di un procedimento di espropriazione immobiliare, che prende il via dall’atto di pignoramento immobiliare. Naturalmente la vendita di un bene immobile del debitore potrebbe avvenire anche nel corso di una procedura fallimentare o altra procedura tesa alla liquidazione del patrimonio del debitore onde consentire la soddisfazione coattiva dei creditori che hanno promosso o che sono intervenuti nella relativa procedura. Come dicevamo, infatti, la vendita del bene del debitore è tesa a soddisfare uno o più creditori che abbiano agito in via esecutiva nei confronti dello stesso debitore, oppure, nel caso di procedura concorsuale (ad esempio nel fallimento), tutti i creditori del debitore che siano stati ammessi al passivo. Per fare un esempio pratico e concreto, il suo debitore potrebbe avere un debito nei confronti del lettore pari a 10, ma anche un debito pari a 100 nei confronti della banca creditrice ipotecaria, nonché pari a 40 nei confronti dell’Agenzia delle entrate. Il creditore che dovesse vantare un titolo di prelazione – per esempio il creditore che abbia iscritto ipoteca sull’immobile presso i pubblici registri antecedentemente al pignoramento – ha diritto ad essere soddisfatto con precedenza sul ricavato rispetto agli altri creditori che partecipano alla procedura. Potrebbe capitare, dunque, che il ricavato della vendita del bene del debitore (immaginiamo 50) non sia sufficiente nemmeno a soddisfare il credito della banca (100), creditrice ipotecaria, alla quale spetta la precedenza in sede di riparto del ricavato dalla vendita, e, quindi, agli altri creditori non resterebbe nulla. In altri termini l’aggiudicatario del bene verserebbe 50 alla procedura (di solito il versamento del prezzo di acquisto viene effettuato tramite bonifico o assegno circolare da depositarsi su apposito conto corrente intestato al tribunale ove si svolge la procedura) e il giudice, tramite apposito decreto, assegnerebbe tale somma, da cui andranno detratte le spese sostenute (ad esempio l’onorario del custode e del professionista delegato alle operazioni di vendita), alla sola banca. Se il lettore dovesse partecipare alla vendita e dovesse aggiudicarsi il bene del debitore, dovrebbe versare alla procedura, nei modi e nei termini che saranno disposti nell’ordinanza del giudice dell’esecuzione (ge) che dispone la vendita, poi riportati nell’avviso di vendita comunicato ai creditori, l’intero prezzo. Successivamente, con apposito decreto di trasferimento, il ge gli trasferirebbe la proprietà del bene. La procedura, una volta incassata la somma dal lettore (ipotetico aggiudicatario), destinerebbe parte del ricavato a coprire le spese che si sono rese necessarie nel corso della stessa, nonché a soddisfare i creditori intervenuti. Ora se il lettore fosse l’unico creditore (per 10) ed il bene fosse stato venduto per 50, ipotizzando 5 per spese, gli verrebbe corrisposta dalla procedura la somma di 10, mentre la residua somma di 35 verrebbe restituita al debitore. Tuttavia, potrebbe capitare che tra i creditori da soddisfare con il ricavato della vendita, oltre a al lettore, ci siano anche altri creditori, che potrebbero vantare addirittura dei titoli di prelazione, ovvero di precedenza nella fase del riparto, con la conseguenza che lui, in sede di riparto, potrebbe non ricevere nulla per la soddisfazione del suo credito per il quale ha agito in via esecutiva e che nulla potrebbe residuare per il debitore esecutato.

Non sarà mai il lettore a restituire l’eventuale somma residua al debitore, ma eventualmente la procedura esecutiva, tramite il ge ed i suoi ausiliari, tra cui il professionista delegato alla vendita [1]. Così come potrebbe verificarsi l’ipotesi in cui non solo del ricavato della vendita non residuerebbe nulla per il debitore, ma neanche per alcuni creditori chirografari (cioè senza titolo di precedenza) tra cui il lettore, non avendo fatto cenno ad alcun titolo di prelazione nella sua domanda. In via preventiva, per sapere se sul bene immobile da sottoporre a pignoramento, o già pignorato, vi siano creditori che vantino un diritto di precedenza sarebbe sufficiente ed opportuno effettuare una visura ipotecaria presso i pubblici registri immobiliari. Per quanto riguarda, invece, le fasi della vendita e l’eventuale istanza di assegnazione, il codice di procedura civile prevede che la vendita venga disposta preliminarmente senza incanto e che, in caso in cui non pervengano offerte nel termine stabilito, ovvero le offerte siano inefficaci, si proceda con la vendita con incanto. Tuttavia, nel caso in cui anche la vendita all’incanto vada deserta, sarà il ge, anche sentendo il parere dei creditori a decidere sull’eventuale ribasso, non esistendo un “obbligo al ribasso”. Interesse del ge e di tutta la procedura, ivi compresi i creditori, sarà, infatti, quella di vendere l’immobile al miglior prezzo possibile, in considerazione dell’attuale valore di mercato, così da soddisfare da un lato l’interesse proprio dei creditori di veder soddisfatto coattivamente il loro credito e dall’altro quello del debitore ed anche degli stessi creditori di non veder deprezzare in maniera ingiustificata il bene immobile pignorato, la cui vendita ad un prezzo inadeguato potrebbe rilevarsi addirittura controproducente per la soddisfazione dei creditori. Il ge potrebbe addirittura sospendere la vendita qualora il bene pignorato non si riuscisse a vendere ad un prezzo equo in considerazione dei suddetti interessi. Quanto al diritto del creditore di chiedere l’assegnazione del bene pignorato, il lettore potrebbe avanzare tale istanza nel termine di dieci giorni prima della data dell’incanto per il caso in cui la vendita all’incanto non abbia luogo per mancanza di offerte. Occhio al termine, dunque, se fosse interessato. Inoltre l’istanza di assegnazione deve contenere l’offerta di pagamento di una somma non inferiore al prezzo stabilito come valore dell’immobile, nonché al valore delle spese di esecuzione e dei crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell’offerente. Infine, solo nel caso in cui egli fosse l’unico creditore nella procedura e non vi fossero altri creditori, potrebbe presentare offerta di pagamento di una somma pari alla differenza tra il suo credito in linea capitale ed il prezzo che intende offrire, oltre le spese.

 

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cerino

note

[1] Ex art. 591 bis cod. proc. civ.


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