Diritto e Fisco | Articoli

Quando passa la proprietà di un bene?

24 Settembre 2017


Quando passa la proprietà di un bene?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 Settembre 2017



Vendita di cosa in generale, cosa futura, cosa generica, cosa altrui, vendita alternativa.

Ti sei mai chiesto in quale momento diventi proprietario di un bene che hai acquistato o hai ottenuto in donazione? Qual è il momento effettivo in cui puoi dire che passa la proprietà di un bene dal venditore (o dal donante) all’acquirente (o al donatario)? Si tratta di una precisazione non da poco, perché prima di questo momento, se il bene si rompe o si danneggia non devi pagare alcunché; invece se il passaggio di proprietà si è già completato, i rischi ricadono sul nuovo titolare. Immagina, ad esempio, di voler acquistare un set di bicchieri di cristallo o tre pacchi di uova fresche; mentre li tieni in mano, una scossa violenta di terremoto ti fa cadere a terra e gli oggetti si rompono. Se la proprietà si era già trasferita purtroppo non puoi chiedere al venditore di sostituire il bene con uno nuovo; viceversa, se ancora non ne eri divenuto titolare, non devi pagare, né il venditore potrà chiederti i danni, visto che l’evento è avvenuto per una causa di forza maggiore. Insomma, comprendere quando passa la proprietà di un bene è fondamentale per diverse questioni che possono sorgere. Cerchiamo quindi di dare una soluzione a questo problema.

Quando passa la proprietà in caso di vendita

La vendita è un contratto che si definisce «ad effetti reali». Significa che la proprietà si trasferisce già con il consenso, a prescindere dal fatto che il bene sia stato materialmente consegnato all’acquirente o meno. Il consenso può essere dato per iscritto (con la firma del contratto) o verbalmente. Il consenso verbale può essere esplicito (il formale scambio di dichiarazioni) o tacito (quando prelevi un oggetto dal supermercato, ti rechi alla cassa e paghi senza proferire una parola). Ecco, non appena si verifica questo scambio di reciproci consensi, anche tramite comportamenti concludenti, si scambia la proprietà del bene.

Ad esempio: immagina di entrare in un negozio e di voler acquistare un braccialetto; mentre tu paghi alla cassa il commesso prende con sé il prezioso e lo lucida, lo inserisce nella confezione e lo impacchetta. Ebbene, in tal caso sei diventato proprietario dell’oggetto ancor prima che il commesso te lo abbia consegnato materialmente.

Allo stesso modo per l’acquisto di una casa o di un altro immobile. Basta la firma del rogito dal notaio per formalizzare il consenso delle parti alla vendita per l’uno e all’acquisto per l’altro. Non conta poi che l’atto pubblico debba essere registrato e trascritto nei pubblici registri: sono formalità che servono rispettivamente per il fisco e per la pubblicità al pubblico, ma che non attengono al passaggio della proprietà che si è già compiuto con la sottoscrizione del contratto di vendita. Non importa neanche il fatto che non hai ancora le chiavi dell’appartamento.

E così anche per l’acquisto di un’auto: il fatto che il passaggio di proprietà debba essere trascritto al Pra non significa che ancora non sei proprietario del mezzo, di cui sei titolare da quando hai firmato il contratto. Se poi il venditore non adempie agli obblighi, posta la necessità della formalità per poter circolare, potrai far valere le azioni di responsabilità conseguenti.

Quando passa la proprietà in caso di vendita alternativa

La vendita alternativa avviene quando una persona accetta di venderti un bene o un altro a seconda di quello che sceglierai al momento della dichiarazione. In tal caso il passaggio di proprietà si verifica nel momento in cui esegui la scelta. Ad esempio, un costruttore, a fronte della vendita di un terreno su cui costruire delle villette, accetta di venderti una delle prime tre file a tua scelta. Nel momento in cui sceglierai la casa, ne diventerai anche proprietario.

Quando passa la proprietà in caso di vendita di cosa futura

È possibile vendere oggetti che ancora non esistono o devono essere fabbricati. Si pensi alla vendita dei frutti di un albero che ancora deve fiorire o di un appartamento di un edificio che deve essere ancora ultimato. Qui la proprietà si trasferisce quando il bene viene ad esistenza e, nel caso di vendita di un immobile “su carta”, nel momento stesso in cui questo viene edificato. Il contratto è nullo se la cosa non viene a esistenza.

 

Quando passa la proprietà in caso di vendita di cosa generica

Immagina di pagare un fruttivendolo per dieci cassette di pomodori con i quali dovrai fare le conserve per l’inverno. Lui te le farà trovare il giorno dopo perché le deve caricare dal magazzino e portartele a casa. In questo caso il passaggio di proprietà avviene nel momento in cui la cosa viene individuata ed è distinguibile (nell’esempio: nel momento in cui i pomodori vengono scelti e messi nelle cassette).

Ed ancora immagina di entrare in un negozio e voler comprare un cellulare. Ne vedi uno in vetrina. Lo vuoi e lo paghi alla cassa. In quel momento il cassiere va in deposito e ne prende uno per consegnartelo: è in quel momento che ne diventi proprietario anche se hai pagato prima.

Quando passa la proprietà in caso di vendita di cosa altrui

Si possono vendere oggetti di proprietà di altri? Sì, ma a condizione di procurarsene prima la titolarità. In pratica possiamo vendere una cosa che non ci appartiene ma che siamo certi di poter reperire sul mercato, Il codice civile stabilisce che il compratore diventa proprietario della cosa nel momento in cui il venditore ne acquista la proprietà dall’originario titolare, senza bisogno di porre in essere due diversi contratti. Così se una persona promette di vendere a un’altra un quadro che un collezionista ha a casa e di cui vorrebbe liberarsi, il venditore prima conclude il contratto con l’interessato all’acquisto e poi con il proprietario del dipinto. È in tale momento che l’acquirente ne diventa proprietario, senza bisogno di un passaggio intermedio.

Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto qualora, al momento della conclusione del negozio, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, se nel frattempo questi non ne ha acquistato la proprietà.

Quando passa la proprietà nella vendita a rate con riserva di proprietà

Nella vendita a rate con riserva di proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa solo col pagamento dell’ultima rata del prezzo.

note

Autore immagine: 123rf com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI