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Se sulla casa ci sono ipoteche te lo deve dire il notaio

24 settembre 2017


Se sulla casa ci sono ipoteche te lo deve dire il notaio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 settembre 2017



A meno che acquirente e venditore non dispensino il notaio dall’effettuare le verifiche, è a lui che spetta verificare se sulla casa oggetto di vendita ci sono ipoteche o pignoramenti.

Stai comprando casa. Hai già firmato il compromesso e ora tutto è pronto dal notaio per l’atto definitivo. Il venditore è lì che ti aspetta. Non ti rimane che stipulare il rogito per essere finalmente proprietario dell’appartamento e prenderne possesso. Tutto avviene secondo regola. Un assegno al vecchio proprietario, uno al notaio per le sue competenze e il gioco è fatto. Ora hai la certezza di avere una casa tutta tua. Ma dopo qualche giorno, la sorpresa: ti accorgi che sull’immobile c’è un’ipoteca. È stata iscritta proprio il giorno prima dell’appuntamento dal notaio. Il venditore si giustifica dicendo che non ne sapeva nulla e che non poteva immaginare che, a meno di 24 ore dalla sottoscrizione del contratto, il creditore decidesse di pignorargli i beni. Ora però fargli causa presenta delle indubbie difficoltà: non ha più beni intestati su cui rivalerti. Che fai? La soluzione è in una recente sentenza della Cassazione [1]: se sulla casa ci sono ipoteche te lo deve dire il notaio.

Tra i compiti del notaio non vi è solo quello di redigere il contratto e verificare le dichiarazioni delle parti; non vi è solo quello di controllare le firme e le dichiarazioni delle parti, registrare la compravendita, trascriverla nei pubblici registri immobiliari e pagare le tasse (coi soldi che gli hai dato tu). Il notaio è anche tenuto a verificare se, sulla casa da trasferire, vi siano vincoli e gravami come ipoteche e pignoramenti (oltre ovviamente ad accertarsi che sia davvero di proprietà del venditore). A tal fine, non può fidarsi di ciò che gli dicono le parti: se anche il venditore presenta una visura ipocatastale, è compito del professionista fare delle autonome verifiche per assicurare all’acquirente che l’atto è efficace e ha effetto.

Quindi, se la vendita ha ad oggetto una casa con un pegno o un’ipoteca è vero che ad essere responsabile è il venditore, ma l’acquirente può agire per il risarcimento del danno anche nei confronti del notaio che ha compiuto il rogito. Secondo la sentenza della Suprema Corte, il notaio incaricato della stesura di un atto pubblico, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare, ha l’obbligo contrattuale di verificare lo stato giuridico del bene trasferito, onde garantire alle parti il conseguimento dello scopo tipico dell’atto stipulato e del risultato voluto dalle stesse. Il notaio può essere dispensato da tale obbligo di verifica solo se, al momento del conferimento del mandato, le parti lo hanno dispensato da una tale verifica.

Se il notaio non adempie a tale obbligo di controllo diventa personalmente responsabile per inadempimento.

In ogni caso, l’obbligo di verifica che compete al notaio e la responsabilità di questi e del venditore non toglie la possibilità che tu, il giorno prima di firmare il rogito, vada all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia dell’Entrate e richieda una visura ipocatastale che ti dirà tutto del bene che stai per comprare e ti metterà al riparo da brutte sorprese.

In tutto questo, la riforma contenuta nella recente legge sulla concorrenza [2] ha stabilito che, se una delle parti glielo chiede, il notaio è tenuto a tenere in deposito le somme dovute per la compravendita e a consegnarle al venditore solo nel momento in cui, eseguita la trascrizione dell’atto, si accorge che non vi sono ostacoli al trasferimento della proprietà. Sul punto leggi Acquisto immobile: i soldi vanno al notaio fino alla trascrizione.

note

[1] Cass. ord. n. 21953/17 del 21.09.2017.

[2] L. 124/2017.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 15 giugno – 21 settembre 2017, n. 21953
Presidente Amendola – Relatore Rubino

Ragioni in fatto e in diritto della decisione

Il notaio B.A. propone ricorso per cassazione articolato in due motivi e illustrato da memoria avverso la sentenza n. 650/2015, depositata in cancelleria il 15.5.2015 dalla Corte d’Appello di Catanzaro, nei confronti di M.I. , E.S. , G.A. , S.F. e D.M. , i quali resistono con controricorso.
Il notaio veniva evocato in giudizio dagli odierni controricorrenti per responsabilità professionale e risarcimento danni, per aver omesso le necessarie verifiche ipocatastali nel trasferire loro la proprietà di diversi appezzamenti di terreno, di proprietà di Mi.Lu. , trasferendo loro gli immobili benché già assoggettati a pignoramento immobiliare.
Il Tribunale di Rossano, con sentenza confermata dalla Corte d’appello di Catanzaro, condannava il notaio a risarcire il danno, pari all’importo pagato dagli acquirenti al creditore procedente in sede di transazione, per ottenere la cancellazione del pignoramento.
Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 cod. proc. civ., su proposta del relatore, in quanto ritenuto manifestamente infondato.
Il Collegio, all’esito della camera di consiglio, preso atto delle argomentazioni contenute nella memoria del ricorrente, ritiene di condividere la soluzione proposta dal relatore.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 1218 c.c. nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio.
Sostiene che il pagamento del prezzo era avvenuto già in un momento precedente alla stipula del contratto definitivo e che questa circostanza, benché emergente dai fatti allegati in causa non sia mai stata presa in considerazione nella sua giusta rilevanza che sarebbe questa: poiché il prezzo di vendita era già stato saldato prima dell’intervento del notaio, un più accurato controllo da parte del professionista, accertante l’esistenza del pignoramento trascritto sull’immobile e la procedura esecutiva in corso non avrebbe avuto alcuna incidenza causale sul verificarsi del danno, atteso che gli acquirenti avevano già pagato l’intero prezzo.
Con il secondo motivo, il professionista denuncia la violazione degli artt. 1223, 1224, 1282 c.c. e degli artt. 112,115 e 116 c.p.c. ed in particolare che abbia errato la corte di merito nella quantificazione del danno. Sostiene che non si sia tenuto conto degli arresti costituiti da Cass. n. 18244 del 2014 e 16905 del 2010, sulla base dei quali, essendo stato già integralmente pagato il prezzo prima della stipula, il danno poteva essere commisurato al massimo ai costi del rogito, essendo il pagamento del prezzo afferente ad una serie causale autonoma e indipendente dall’intervento del notaio.
Il ricorso nel suo complesso è manifestamente infondato, senza che ciò porti a contraddire le precedenti affermazioni di questa Corte in tema di responsabilità notarile: in primo luogo, la questione della rilevanza del momento in cui avvenne il pagamento del prezzo, che si assume essere avvenuto prima del rogito, è questione nuova, non oggetto di diretta discussione nelle fasi di merito.
Quanto al secondo motivo, essendo stato accertato nel giudizio di merito che una responsabilità per negligenza del notaio esistesse, e che fosse relativa al non aver preventivamente verificato, e reso edotti i clienti, dell’esistenza non solo di una iscrizione ipotecaria ma anche di un pignoramento sui tre terreni oggetto di acquisto contestuale da unico proprietario, ed accertato che gli stessi, per liberare i terreni acquistati dal vincolo del pignoramento, hanno pagato un determinato importo al creditore procedente, la condanna del professionista al risarcimento del danno non viola i principi più volte affermati da questa Corte, in quanto essa è volta a porre i danneggiati nella situazione nella quale si sarebbero trovati se effettivamente, come erroneamente detto loro, avessero acquistato l’immobile libero da pesi e vincoli, ovvero volta a reintegrarli della somma della quale si sono dovuti privare – a parte il prezzo della vendita – per liberare dal vincolo l’immobile che era stato garantito loro come libero.
Vale cioè il principio secondo il quale per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità “ex contractu” per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. n. 24733 del 2007).
Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo. Atteso che il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, ed in ragione della soccombenza della ricorrente, la Corte, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente a rifondere le spese legali alla parte controricorrente, nella misura di Euro 3.200,00 oltre 200,00 per esborsi, accessori e contributo spese generali al 15 %.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

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1 Commento

  1. salve se l’atto di mutuo non corrisponde all’atto di vendita il notaio è responsabile ovvero se l atto di vendita riporta 100 K mentre l atto di mutuo riporta 130 K è responsabile il notaio? purtroppo sono passati più di 10 anni ci si può rivalere in qualche modo?

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