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Appartamento in comproprietà: chi vota in assemblea?

26 settembre 2017


Appartamento in comproprietà: chi vota in assemblea?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 settembre 2017



Condominio: durante la riunione, il voto del rappresentante comune dei comproprietari vincola ciascuno di essi, anche se la votazione richiede l’unanimità.

Se un appartamento è di proprietà di più persone, chi di queste va a votare in assemblea condominiale? Tutte o solo una? Immaginiamo un appartamento che sia passato in eredità ai figli del proprietario dopo il suo decesso; gli eredi però non lo hanno mai diviso e hanno, per il momento, deciso di mantenere sull’immobile la comunione. Arriva il momento della consueta riunione di condominio: l’argomento è particolarmente sensibile e delicato perché all’ordine del giorno c’è l’intenzione di cambiare le regole di divisione delle spese condominiali. Tutti i comproprietari vorrebbero partecipare alla riunione, ma l’amministratore ritiene che si debba contare una sola “testa” perché unico è l’appartamento. Qui sorge il problema: nel caso di appartamento in comproprietà chi vota in assemblea? La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1] che chiarisce, peraltro, quale criterio si deve seguire anche laddove la delibera condominiale debba essere approvata all’unanimità. Ma procediamo con ordine

Il codice civile stabilisce che, nel caso in cui una casa in condomino appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a maggioranza. In buona sostanza, tutte le volte in cui c’è da partecipare alla riunione di condominio, i comproprietari devono decidere chi di questi (o eventualmente anche un terzo) li rappresenti unitariamente nel voto. Il voto manifestato dal rappresentante in assemblea vincola tutti i contitolari dell’immobile, anche quelli contrari alla sua nomina. Per tornare all’esempio di poc’anzi, nel caso di tre figli coeredi dell’appartamento del padre (per semplicità li chiameremo Mario, Antonio e Giovanni), due dei quali vogliono come rappresentante comune Mario mentre il terzo, invece, Giovanni, si avrà che a partecipare all’assemblea sarà Mario e il voto espresso da questi vincolerà anche chi di loro avrebbe preferito Giovanni.

A questo punto il problema si complica tutte le volte in cui il codice civile stabilisce che, per una determinata votazione in assemblea, è necessaria l’unanimità dei consensi, ossia il voto favorevole di tutti i proprietari degli appartamenti (si pensi alla variazione dei criteri di calcolo delle spese condominiali non secondo millesimi). Come ci si regola nel caso di appartamento in comproprietà? Dovrà esserci il voto di tutti i comproprietari dell’immobile (quindi, nell’esempio di poc’anzi, sia di Mario, di Antonio e di Giovanni) o, anche in questa ipotesi, va preso in considerazione solo il voto “unico” espresso dal loro rappresentante? La Cassazione propende per questa seconda tesi. Per cui il comproprietario che ha dissentito sulla nomina del rappresentante, non può impugnare la delibera dell’assemblea di condominio sostenendo che non si sarebbe formata l’unanimità. Il suo voto infatti è stato espresso dal rappresentante comune, per quanto sulla sua nomina non si sia formato un consenso unanime dei contitolari.

note

[1] Cass. sent. n. 14584/2017.

[2] Art. 67 disp. att. cod. civ.

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