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Lo sai che? Affittare senza agibilità

Lo sai che? Pubblicato il 26 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 26 settembre 2017

I rischi per il padrone dell’appartamento e per l’affittuario nel momento in cui si firma il contratto di locazione ma manca l’abitabilità.

Hai un vecchio appartamento, lo hai ristrutturato alla meno peggio e, tuttavia, il Comune non ti ha ancora dato l’agibilità. Hai trovato un interessato all’affitto e vorresti concludere subito l’affare per non farti sfuggire l’occasione, ma ti viene il dubbio se sia lecito firmare un contratto di locazione se ancora non è stata rilasciata l’abitabilità. Cosa rischieresti in caso di controllo della polizia? E se l’inquilino dovesse smettere di pagare potresti ugualmente sfrattarlo? A chiarire cosa si rischia nel momento in cui si decide di affittare senza agibilità è la Cassazione [1].

Si può dare in affitto un appartamento senza agibilità?

In generale, non è illegale dare in affitto un appartamento senza agibilità a condizione però che l’inquilino ne sia al corrente. In tal caso è questi stessi che accetta l’immobile nelle condizioni in cui si trova e non può, in un momento successivo, tirare fuori la scusa dell’assenza di autorizzazioni per non pagare più i canoni. A riguardo la Cassazione ha detto che la mancanza delle concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua abitabilità (o, nel caso di immobile a uso commerciale, la sua idoneità all’esercizio dell’attività) costituisce un inadempimento contrattuale del locatore: ciò consente all’inquilino di sciogliersi da ogni impegno assunto (ossia, di chiedere al giudice la cosiddetta «risoluzione del contratto») ma solo a condizione che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse consapevolmente accettata. Non rileva il fatto che il locatore abbia, nel frattempo, inoltrato al Comune una domanda di concessione in sanatoria per regolarizzare l’appartamento.

Quindi, in buona sostanza, possiamo distinguere due ipotesi:

  • se l’inquilino è a conoscenza dell’inagibilità dell’appartamento – perché gliel’ha comunicata il padrone di casa (meglio se formalizzata nel contratto, per avere una successiva prova) – non può fare nulla: è tenuto a pagare i canoni anche se non può materialmente vivere dentro l’immobile;
  • se l’inquilino invece non è stato avvisato dell’assenza delle autorizzazioni amministrative all’abitabilità, può smettere di pagare i canoni e, in tal caso, dovrà però abbandonare l’immobile.

Per fornire al conduttore la prova dell’idoneità dell’immobile all’uso convenuto, il locatore deve fornirgli il certificato di agibilità oppure la copia di avvenuto deposito della segnalazione certificata di agibilità.

In sintesi, è lecito affittare senza agibilità purché il conduttore ne sia stato messo a conoscenza in modo debito ed esplicito.

Se l’inquilino resta dentro l’appartamento

Come abbiamo detto, l’assenza della agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma consente solo all’inquilino di sciogliersi dall’impegno, abbandonare l’appartamento e smettere di pagare (cosiddetta «risoluzione del contratto»). Ma che succede se l’affittuario continua a rimanere nell’immobile così dimostrando di volerne comunque usufruire? L’assenza delle autorizzazioni comunali può essere considerata una valida scusa per smettere di pagare e tuttavia continuare ad occupare la casa? Secondo la giurisprudenza, se manca il certificato di agibilità al momento della stipulazione del contratto, o se successivamente viene revocato, l’affitto è ugualmente valido e non vi è inadempimento del locatore purché vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione dell’immobile (è stata ad esempio negata la risoluzione del contratto al conduttore che, dopo aver goduto dell’immobile per tutta la durata stabilita e pagato regolarmente i canoni, sosteneva l’impossibilità di utilizzare l’immobile per fenomeni di umidità che lo avevano reso inabitabile come da certificazione del responsabile medico Asl) [2].

Se c’è l’impegno a chiedere la sanatoria

Potrebbe avvenire che l’inquilino venga informato dell’assenza di agibilità ma che il padrone di casa si impegni, nel contratto, a ottenere la concessione in sanatoria. In tal caso, l’affittuario non può sciogliersi dal contratto solo se la richiesta di sanatoria viene definitivamente rigettata dal Comune.

Se l’agibilità viene meno in corso di contratto

Se l’agibilità viene sospesa durante il contratto di locazione (e il conduttore si viene a trovare nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito) sussiste responsabilità del locatore [3].

Quando è necessaria l’agibilità

Attenzione però: non sempre il certificato di agibilità è necessario. In particolare l’agibilità deve essere attestata se ricorre una di queste ipotesi [4]:

  • si tratta di un immobile di «nuova costruzione». Per «nuova costruzione» si intende una costruzione effettuata a partire dal 30 giugno 2003; per le costruzioni precedenti a tale data l’obbligo di richiedere l’agibilità non sussiste, salvo che l’immobile successivamente abbia subito un intervento di ristrutturazione o ricostruzione);
  • sull’immobile sono stati effettuati interventi consistenti in ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • sull’immobile sono stati effettuati interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso installati.

È lecito affittare senza agibilità purché il conduttore ne sia stato messo a conoscenza in modo debito ed esplicito.

note

[1] Cass. sent. n. 12286/2011.

[2] Cass. sent. n. 10593/2008, n. 23695/2004: «Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto».

[3] Cass. sent. n. 20067/2008: « In tema di locazione di bene immobile destinato ad uso diverso da abitazione, il locatore deve garantire non solo l’avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l’efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può al riguardo addurre a giustificazione (e pretendere, conseguentemente, il pagamento del canone maturati nel periodo di inutizzabilità dell’immobile) l’illegittimità del provvedimento di sospensione adottato della P.A.».

[4] Art. 24 c. 2 lett. a), b) e c) DPR 380/2001.

Cassazione civile, sez. III, 07/06/2011, (ud. 20/04/2011, dep.07/06/2011), n. 12286

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L.A. ha proposto al Tribunale di Marsala domanda di risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale in Castelvetrano, contratto stipulato il 30.7.1994 con la proprietaria dell’immobile, M.A., assumendo che la sua domanda di autorizzazione all’esercizio di attività commerciale (Bar) era stata respinta dal Comune poichè l’immobile era stato edificato in assenza di concessione edilizia.

Ha chiesto che la locatrice venisse condannata a restituirle le somme pagate a titolo di canone fino al 1 maggio 1995 e le spese sostenute per la ristrutturazione e l’adeguamento del locale.

La M. ha resistito alla domanda, proponendo in separata sede domanda di sfratto della conduttrice per morosità, avendo essa sospeso il pagamento dei canoni dopo il maggio 1995.

Riunite le due cause ed esperita l’istruttoria, il Tribunale ha respinto le domande della L., disponendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di quest’ultima e la condanna della stessa al pagamento delle mensilità di canone rimaste insolute dal maggio 1995 al gennaio 2000. Ha poi condannato la M. a pagare alla conduttrice la somma di Euro 5.581,00, quale indennizzo per i miglioramenti apportati ai locali.

Proposto appello dalla L., a cui ha resistito la M., la Corte di appello di Palermo – con sentenza n. 1235/2005, depositata il 4 novembre 2005 – ha confermato la sentenza di primo grado.

Con atto notificato il 13 dicembre 2006 la L. propone tre motivi di ricorso per cassazione. L’intimata non ha depositato difese.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La Corte di appello, premesso che la mancanza di abitabilità o di agibilità dei locali a causa della non conformità dell’immobile al progetto approvato rientra fra le cause di risoluzione del contratto di locazione di cui all’art. 1578 cod. civ., ha respinto la domanda della conduttrice sul rilievo che il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto solo quando l’autorizzazione venga definitivamente negata. Nella specie la locatrice risulta avere proposto domanda di concessione in sanatoria il 17.11.1998 e la domanda non risulta essere stata rigettata; nè si può escludere che l’agibilità del locale venga in futuro concessa.

2.- Con il primo e il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1578 cod. civ., R.D. n. 1265 del 1934, artt. 220 e 221, come modificati dal D.P.R. n. 425 del 1994, artt. 4 e 5, nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione, sul rilievo che la Corte di appello, pur avendo accertato la sussistenza di tutti i presupposti dell’inadempimento della locatrice – cioè il carattere abusivo della costruzione dell’immobile locato, che ne comporta la non abitabilità e l’impossibilità di destinarlo all’esercizio dell’attività commerciale in vista della quale era stato locato – non ne ha tratto le conseguenze di legge ed ha ritenuto giustificato il comportamento della locatrice sulla base di un ragionamento illogico; cioè per il fatto che la concessione edilizia in sanatoria, richiesta dalla locatrice quattro anni dopo la stipulazione del contratto, non era stata ancora negata, trascurando la circostanza che nel frattempo l’immobile si è rivelato inidoneo all’uso.

2.1.- I motivi sono fondati.

La Corte di appello ha correttamente enunciato in astratto il principio per cui la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 cod. civ. (ovviamente, sempre che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse consapevolmente accettata) (Cass. civ. Sez. 3^, 11 aprile 2006 n. 8409).

Ha però integralmente disatteso il principio nell’applicazione concreta, incorrendo anche in manifesta illogicità e contraddittorietà della motivazione, nella parte in cui ha rigettato la domanda di risoluzione per il fatto che nel 1998 – a distanza di quattro anni dalla conclusione del contratto – la locatrice ha proposto domanda di concessione in sanatoria per regolarizzare l’immobile (confermando così di esservi tenuta), senza peraltro ottenerla.

La permanenza dell’inadempimento è stata cioè considerata come esimente da responsabilità contrattuale.

Nè la sentenza impugnata ha richiamato ulteriori circostanze od argomentazioni idonee a rendere logicamente e giuridicamente plausibile la soluzione adottata, quali in ipotesi il fatto che la conduttrice fosse a conoscenza della situazione dell’immobile alla data della conclusione del contratto; o che ne avesse accettato il rischio (non dichiarando l’uso al quale intendeva destinare i locali;

o manifestando di voler accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava; od altro); o che avesse comunque svolto di fatto la sua attività, nonostante l’irregolarità dei locali:

situazioni con riferimento alle quali la giurisprudenza ha in effetti affermato che la domanda di risoluzione può essere proposta solo dopo che il provvedimento autorizzatolo sia stato definitivamente negato (cfr., fra le tante, Cass. civ. Sez. 3^, 21 dicembre 2004 n. 23695; Idem, 13 marzo 2007 n. 58 36; Idem, 25 maggio 2010 n. 12708).

Nella specie, per contro, a quanto risulta dalla motivazione della sentenza impugnata, trattasi di contratto di locazione stipulato espressamente in vista dell’esercizio di attività commerciale, avente ad oggetto un immobile privo della licenza di abitabilità e rimasto di fatto inutilizzato, e di irregolarità amministrativa ignorata dal conduttore alla data della conclusione del contratto.

In tale situazione ricorrono tutti i presupposti dell’inadempimento della locatrice, ed erroneamente la domanda di risoluzione è stata rigettata.

3.- Il terzo motivo, con cui la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1375 cod. civ., risulta assorbito.

4.- In accoglimento del primo e del secondo motivo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, affinchè decida la controversia uniformandosi al principio di diritto di cui al par. 2.1 (Cass. civ. Sez. 3^, 11 aprile 2006 n. 8409), e con logica e congruente motivazione.

5.- Il giudice di rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

PQM

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbito il terzo motivo. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, che deciderà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 20 aprile 2011.

Depositato in Cancelleria il 7 giugno 2011


Cassazione civile, sez. III, 21/12/2004, (ud. 16/11/2004, dep.21/12/2004), n. 23695

Fatto

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 4.12.1998 Morì Caterina intimava sfratto per morosità nei confronti di Salvatore Marti ed Adele Canoci, assumendo di aver locata agli stessi un locale di sua proprietà, sito in Casalabate, per la vendita di pane, per il canone annuo di €. 5 milioni; che nessun canone le era stato corrisposto dai conduttori.

Si costituivano i convenuti deducendo la mancanza di ogni morosità, avendo essi versato per il primo anno un assegno di €. tre milioni, canone così consensualmente ridotto per la prima annualità; che essi non avevano potuto ottenere l’autorizzazione per l’esercizio commerciale dal Comune, in quanto l’immobile era privo di certificato di abitabilità; che la ricorrente non aveva eseguito le opere necessarie per l’agibilità.

I convenuti, pertanto, chiedevano in via riconvenzionale la declaratoria di nullità del contratto ovvero la sua risoluzione per colpa della locataria, con condanna della stessa al risarcimento dei danni, pari a €. 35 milioni.

Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 21.9.1999, rigettava la domanda dell’attrice ed, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava risolto il contratto per colpa della locatrice e la condannava al pagamento nei confronti dei conduttori della somma di €. 11.582.128.

Proponeva appello la locatrice Morì Caterina.

Resistevano i convenuti.

La corte di appello di Lecce, con sentenza depositata il 12.2.2001, in riforma dell’appellata sentenza, condannava Marti e Canoci al pagamento nei confronti dell’appellante della complessiva somma di €. 8 milioni, oltre interessi e spese.

Riteneva la corte territoriale che sussistesse l’inadempimento dei conduttori nel pagamento dei canoni, in quanto il versamento dell’assegno di €. 3 milioni non costituiva esatto adempimento, tenuto conto che il pagamento doveva avvenire in moneta a corso legale; che l’assegno non era stato incassato dalla locatrice e che i conduttori, con lettera del 7.11.1998, avevano diffidato la locatrice dal porre l’assegno all’incasso.

Quanto alla riconvenzionale, riteneva la corte che l’ordinanza sindacale di chiusura dell’esercizio commerciale, emessa il 24.7.1999, si fondava esclusivamente sulla mancanza della licenza commerciale in capo ai conduttori e che non poteva ritenersi provato che la mancata licenza commerciale derivasse dall’assenza di fossa asettica o di abitabilità dell’immobile.

Riteneva, in ogni caso, la sentenza di appello che i predetti vizi erano riconoscibili dai conduttori, per cui non avrebbero mai potuto comportare la risoluzione del contratto di locazione, a norma dell’art. 1578 c.c..

Pertanto il giudice di appello, dopo aver dato atto che l’immobile era stato riconsegnato alla locatrice il 6.11.1999, condannava i convenuti al pagamento nei confronti dell’attrice della somma di €. 8 milioni, pari a €. 3 milioni quale canone del primo anno, e €. 5 milioni, quale canone del secondo anno (dal 23.5.1999 al 23.5.2000).

Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione, Marti Salvatore e Canoci Adele.

Resiste con controricorso Morì Caterina.

Diritto

Motivi della decisione

1.- Preliminarmente va rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per nullità ed inefficacia della sua notifica.

Infatti ogni eventuale lamentata nullità della notifica risulta sanata, ai sensi dell’art. 156, ult. c., c.p.c., per raggiungimento dello scopo, in quanto gli intimati hanno svolto regolare attività difensiva con il controricorso.

2.- Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione degli artt. 1197 e 1218 c.c., in riferimento all’art. 360 n. 3 c.p.c.

Assumono i ricorrenti che non sussiste il loro inadempimento nel pagamento del canone, in quanto essi avevano consegnato alla locatrice un assegno bancario di €. tre milioni; che detto assegno era stato accettato; che, conseguentemente, era la locatrice che doveva prestare la propria collaborazione all’adempimento, ponendo all’incasso l’assegno.

3.1. Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato.

Osserva questa Corte che l’invio di un assegno di conto corrente per effettuare il pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se non venga accettato dal creditore locatore. Tuttavia, l’efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni nella forma suddetta manifesti tacitamente il consenso del creditore ai sensi dell’art. 1197 c.c. alla prestazione diversa da quella dovuta e tale comportamento del creditore può essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente e, quindi, la mora idonea a permettere la risoluzione del contratto.

Il pagamento del canone a mezzo assegno bancario è possibile solo se previsto dal contratto o accettato dal locatore (Cass. 3 febbraio 1995, n. 1326; Cass., 5 gennaio 1981, n. 24; Cass. 14.1.2000, n. 369).

Tale forma di pagamento si articola in due momenti: la messa a disposizione dell’assegno; la riscossione dello stesso.

Per il primo momento vale la regola – desumibile dall’art. 1182, terzo comma, c.c. – che l’assegno deve pervenire al domicilio del locatore entro il termine stabilito per il pagamento, rimanendo a carico del conduttore i rischi del ritardo o del disguido derivanti dall’utilizzazione del servizio postale, anche se l’utilizzazione stessa sia consentita (Cass. 28 dicembre 1990, n. 12210).

Né può ritenersi che la regola risulti invertita per effetto delle scelte operate dal legislatore nella disciplina di altre materie.

Il secondo momento è interamente affidato all’iniziativa del locatore, il quale deve presentare alla banca trattaria l’assegno per il pagamento o svolgere quella diversa attività intesa alla realizzazione del credito; tuttavia, se non è possibile fare carico al conduttore del ritardo del locatore, non è, d’altra parte, possibile anticipare il pagamento al momento della preparazione della provvista.

Come affermato da questa Corte (sentenza 11 novembre del 1992, n. 12129), in caso di adempimento di obbligazioni pecuniarie mediante rilascio di assegni bancari, l’estinzione del debito avviene nel momento dell’effettivo pagamento del titolo, poiché anche l’assegno viene sempre accettato pro solvendo e non pro soluto.

3.- Nella fattispecie, quindi, indipendentemente dal punto di quale funzione potesse assegnarsi all’accettazione dell’assegno di €. tre milioni rilasciato dai conduttori alla locatrice, poiché – come rilevato dalla sentenza impugnata – i primi avevano diffidato la Mori con lettera del 7.11.1998 a non incassare l’assegno e, quindi, quando il debito dei conduttori era ancora in vita, correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che i conduttori non avessero adempiuto all’obbligo di pagamento del canone per il primo anno di locazione.

4.1. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1454, 1455, 1460, 1576, 1579, 2697 c.c., art. 24 l. n. 426/1971, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché l’omessa motivazione in merito ad istanze istruttorie, in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. e violazione dell’art. 447 bis c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

Assumono i ricorrenti che erratamente la sentenza impugnata ha ritenuto che l’assenza del permesso di agibilità dell’immobile e la mancanza di fossa biologica fossero circostanze affermate dagli appellati, ma non provate, in quanto sul punto non vi era stata alcuna contestazione della locatrice, per cui il fatto era pacifico; che, in ogni caso, essi avevano richiesto già in primo grado di provare il fatto con interrogatorio formale ed avevano richiesto una consulenza d’ufficio; che il presupposto dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività commerciale era l’idoneità igienico-sanitaria del locale; che nella fattispecie le predette carenze non solo non erano riconoscibili da parte dei conduttori, ma rendevano l’immobile completamente inidoneo all’uso convenuto, con la conseguenza che non era più rilevante il problema della conoscibilità dei vizi, come emerge dal combinato disposto degli artt. 1578 e 1579 c.c.

4.2. Con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano l’omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.

Assumono i ricorrenti che erratamente la sentenza impugnata ha ritenuto i predetti vizi dell’immobile riconoscibili, mentre essi non erano tali, poiché l’accertamento della presenza di idonea fognatura richiedeva indagini tecniche ed inoltre nel locale in precedenza vi era una pizzeria.

5.1. Ritiene questa Corte che il secondo motivo in parte è infondato ed in parte è inammissibile, come il terzo motivo, per cui gli stessi vanno rigettati.

La corte di appello ha rigettato la domanda riconvenzionale dei convenuti, fondando il rigetto su due ragioni.

La prima (p. 7) è che l’ordinanza sindacale di chiusura dell’esercizio commerciale del 24.7.1999 (nel ricorso si parla invece del 24.7.1998, punto 2.2.) è fondata esclusivamente sulla mancanza di licenza commerciale e che non è provato che detta mancanza fosse dovuta all’assenza di fossa asettica e di licenza di abitabilità, come assunto dai ricorrenti, ma non provato.

Osserva questa Corte che la censura secondo cui, non avendo l’attrice contestato la mancanza di fosse asettica e della licenza di abitabilità, avrebbe reso il fatto pacifico, non è rilevante nella fattispecie.

Infatti qui non si controverte tra le parti se l’immobile presentasse queste due carenze, ma sul diverso problema se la mancata concessione della licenza commerciale fosse stata motivata dalla p.a. sulla base dei predetti vizi del locale.

In questa ottica, quindi, non ha rilevanza la censura di violazione dell’art. 24 l. n. 426/1971, poiché ciò che conta è quale sia stata l’effettiva ragione per cui la licenza commerciale era stata negata ai conduttori (e di tanto questi avrebbero dovuto fornire la prova), con conseguente ordinanza di chiusura dell’esercizio, e non quale essa avrebbe potuto essere secondo la normativa vigente.

5.2. Questa Corte ha costantemente osservato che (Cass. 27.6.1975, n. 2531; Cass. 2.12.1992 n. 12860; Cass. 2.12.1994 n. 6892; Cass. 16.9.1996 n. 8285; Cass. 12.9.2000, n. 12030) il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative – relative alla destinazione d’uso del bene immobile ovvero alla medesima abitabilità – non è di ostacolo alla valida costituzione della locazione della costruzione, sempre che vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione del bene.

In particolare il locatore di un immobile è responsabile nei confronti del conduttore per il mancato rilascio della licenza di abitabilità solo se, in conseguenza del mancato rilascio, il conduttore non abbia potuto godere in concreto della cosa locata. La risoluzione del contratto potrà essere domandata dal conduttore soltanto quando l’abitabilità sia stata definitivamente negata (Cass. 16/09/1996, n. 8285; Cass. 1974 n. 2421).

5.3. Nella fattispecie risulta pacifico tra le parti e dalla sentenza impugnata che l’immobile in questione fu utilizzato dai conduttori per esercizio commerciale a partire dal 23.5.1998; che successivamente intervenne ordinanza sindacale di chiusura dello stesso, secondo la sentenza in data 24.7.1999; che la consegna del locale alla locatrice avvenne solo in data 6.11.1999.

Avendo la sentenza impugnata ritenuto che la chiusura dell’esercizio fu ordinata per mancanza della licenza commerciale da parte dei conduttori e non per mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile o per mancanza dei requisiti igienici (fossa asettica) o altra ragione attinente all’immobile, correttamente essa ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per colpa della locatrice.

6.- Il rigetto delle censure avverso la prima ragione, su cui autonomamente si fonda la sentenza, comporta che risultano inammissibili per sopravvenuta carenza di interesse le restanti censure contenute nel secondo motivo, nonché nel terzo motivo di ricorso, relative alla seconda ragione autonoma di decisione, e cioè alla ritenuta riconoscibilità da parte dei conduttori dei vizi della cosa locata ed alla loro rilevanza ai fini della risoluzione del contratto di locazione sia sotto il prospettato profilo di violazione degli artt. 1578 e 1579 c.c., sia sotto quello di vizio motivazionale.

Infatti, quando la statuizione impugnata sia fondata su più ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali sia giuridicamente e logicamente idonea a sorreggere la pronuncia, l’omessa censura di una di tali ragioni rende inammissibile, per difetto d’interesse, il motivo di ricorso per cassazione relativo alle altre, in quanto la sua eventuale fondatezza non potrebbe mai condurre all’annullamento della sentenza, essendo divenuta definitiva la motivazione autonoma non impugnata. (Cass. 9 dicembre 1994, n. 10555; Cass. 18.7.2000, n. 9449; Cass. 18.4.1998, n. 3951).

7.- Con il quarto motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la nullità del procedimento in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.. La violazione degli artt. 437 e 447 bis c.p.c. La violazione e falsa applicazione dell’art. 1458 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

Lamentano i ricorrenti che la Corte di appello ha accolto la domanda relativa al pagamento del canone per la seconda annualità, per il periodo decorrente dal 23.5.1999 al 22.5.2000, per quanto essa fosse stata proposta solo in sede di appello.

Lamentano poi i ricorrenti che, in violazione dell’effetto retroattivo della risoluzione del contratto, essi sono stati condannati al pagamento dei canoni per l’intero anno, e cioè fino al 23.5.2000, mentre avrebbero dovuto essere condannati al pagamento del corrispettivo fino al 6.11.1999, data del rilascio.

8.1. Ritiene questa Corte che il motivo in parte è infondato ed in parte è fondato.

Quanto alla prima censura essa è infondata.

Infatti l’art. 345, comma 1, seconda parte, c.p.c., in deroga al principio, posto nella prima parte del comma, secondo cui non possono proporsi in appello domande nuove, dispone che possono domandarsi gli interessi, i frutti e gli accessori maturati dopo la sentenza impugnata.

Poiché i canoni di locazione costituiscono frutti civili (art. 820, comma 3, c.c.), deve ritenersi consentito, qualora in primo grado sia stato chiesto il pagamento di tali frutti civili già scaduti (sent. n. 9405/97), come nella specie era avvenuto, richiedere in appello i canoni maturati dopo la sentenza impugnata (sent. n. 6275/80).

8.2. Fondata è invece la seconda censura.

Ai fini dell’applicabilità della regola contenuta nella seconda parte del comma 1 dell’art. 1458 c.c. – secondo cui gli effetti retroattivi della risoluzione non operano, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, per prestazioni già eseguite – sono contratti ad esecuzione continuata o periodica quelli che fanno sorgere obbligazioni di durata per entrambe le parti, ossia quelli in cui l’intera esecuzione del contratto avvenga attraverso una serie di prestazioni da realizzarsi contestualmente nel tempo. Mentre non possono considerarsi compresi nella previsione normativa del citato art. 1458 c.c. quei contratti in cui ad una prestazione periodica o continuativa si contrappone una prestazione istantanea dell’altra parte, debbono esservi ricompresi quei contratti in cui ad una prestazione continuativa se ne contrappone un’altra periodica, poiché in tal caso la corrispettività si riflette su tutte le prestazioni attraverso le quali il contratto riceva esecuzione.

Pertanto nei contratti con prestazioni corrispettive, la fattispecie delineata dall’art. 1458 c.c., c. 1°, seconda parte, si realizza esclusivamente rispetto agli adempimenti la cui creazione soddisfi le reciproche ragioni creditorie in attuazione del nesso sinallagmatico, talché rispetto alle reciproche prestazioni eseguite, il rapporto debba intendersi esaurito, senza alcun effetto restitutorio, per il già intervenuto equilibrio delle situazioni reciproche delle parti in relazione alle prestazioni pregresse.

Qualora, invece, una prestazione non sia proporzionale all’altra, occorre che anche attraverso una restituzione parziale, sia ristabilito l’equilibrio sinallagmatico tra prestazioni e controprestazioni (cfr. Cass. 6.10.1998, n. 9906).

8.3. Nella fattispecie, pertanto, essendo stato restituito l’immobile alla locatrice il 6.11.1999, i convenuti conduttori non potevano essere condannati al pagamento dell’intero canone annuale fino al 23.5.2000, ma lo stesso doveva essere ridotto in proporzione al periodo compreso tra il 6.11.1999 ed il 23.5.2000.

In verità sul punto pare convenire la stessa resistente che nell’ultima pagina del ricorso testualmente dichiara “i conduttori erano tenuti per tutto il periodo in cui sono stati in possesso dell’immobile cioè fino al 6.11.1999”.

9.-In definitiva vanno rigettati i primi tre motivi di ricorso e va accolto il quarto per quanto di ragione. Va cassata l’impugnata sentenza, in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Lecce, che si uniformerà al principio di diritto sopra esposto (punto 8.2.).

Esistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

PQM

P.Q.M.

Rigetta i primi tre motivi del ricorso. Accoglie il quarto motivo per quanto di ragione. Cassa, in relazione al motivo accolto, l’impugnata sentenza e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Lecce. Compensa tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, lì 16 novembre 2004.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 21 DIC. 2004.


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