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Rettifica valore immobile in affitto e accertamento fiscale

27 Settembre 2017
Rettifica valore immobile in affitto e accertamento fiscale

Se dentro c’è un inquilino la casa vale di meno: pertanto va ridotta la rettifica del valore dell’immobile.

Vendere una casa e dichiarare un prezzo più basso di quello di mercato per pagare meno tasse. Trovarsi, dopo qualche mese, un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate per rettifica del valore della vendita immobiliare. Vedersi ingiungere non solo il pagamento delle imposte evase ma anche delle salatissime sanzioni. Di fronte a tale evenienza ci può essere una soluzione? Sì, se l’immobile è in affitto e l’inquilino è ancora dentro. Infatti, in tal caso, l’appartamento vale di meno. A dirlo è la Commissione Tributaria Regionale del Lazio con una recente e interessante sentenza [1].

Se dentro c’è l’inquilino la casa vale meno

Il ragionamento dei giudici tributari è il seguente. Chi acquista un appartamento ne trae un’utilità. Quella massima è correlata alla possibilità di abitarlo. Quella minima è quando invece si deve tollerare la presenza di un’altra persona dentro l’immobile (ad esempio un usufruttuario). Nel caso dell’affitto è vero che si ottiene una rendita, quella del canone, ma è anche vero – e di questo i giudici ne prendono atto – che avere un inquilino in casa è sempre un rischio. Rischio per il caso di mancato pagamento e di necessità dello sfratto. Ecco perché, quando si vende una casa con dentro un inquilino il valore dell’immobile scende. Pertanto, va bene la rettifica della vendita, ma solo quando la sproporzione è evidente e, comunque, tenendo conto che «lo stato locativo» deprezza l’appartamento.

In buona sostanza – si legge in sentenza – se l’immobile, oggetto dell’accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate, è ancora occupato al momento della compravendita, la rettifica sul valore andrà ridotta perché lo stato locativo incide sul valore commerciale dello stesso. Ciò infatti può influire «sul valore commerciale con una percentuale di deprezzamento» che – nel caso concreto – è stata stimata nella misura del 25 per cento.


note

[1] Ctr Lazio, sent. n. 5258/17.


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