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Terreno in eredità: a chi la prelazione sulla vendita?

28 settembre 2017


Terreno in eredità: a chi la prelazione sulla vendita?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 settembre 2017



Fondi rustici: in caso di vendita del fondo, la prelazione spetta al vicino e non ai coeredi.

Se muore una persona proprietaria di un fondo rustico, il terreno passa agli eredi. Qualora uno di questi voglia vendere la propria quota si può porre il problema se la prelazione spetti agli altri coeredi – come vuole la regola in caso di cessione di una quota dell’eredità – o all’affittuario coltivatore diretto. A dipanare la matassa è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo a chi spetta la prelazione sulla vendita di un terreno in eredità.

Il diritto di prelazione degli eredi

Prima di stabilire a chi spetta la prelazione in caso di vendita di un fondo rustico ottenuto in eredità, dobbiamo ricordare le regole generali previste dal codice civile in materia di prelazione.

Nel caso in cui uno dei coeredi voglia vendere a un estraneo la propria quota di eredità deve dare la prelazione agli altri coeredi [2]. «Prelazione» significa che il venditore deve preferire, solo a parità di prezzo, gli altri eredi. Se però il terzo offre di più, i titolari del diritto di prelazione soccombono.

Il diritto di prelazione agraria

La prelazione agraria [3] invece è il diritto che spetta al coltivatore diretto che ha in affitto il fondo rustico: se il proprietario del terreno vuol vendere l’immobile deve preferire quest’ultimo. Lo stesso diritto è riconosciuto alla società agricola a condizione che la metà dei soci sia coltivatore diretto. Se invece il terreno non è affittato a nessuno, la prelazione agraria spetta ai coltivatori diretti dei terreni confinanti.

Non hanno alcuna prelazione gli imprenditori agricoli professionali e le società di capitali.

Nel caso in cui il venditore abbia intenzione di consentire il diritto di prelazione, dovrà necessariamente notificare la proposta di vendita con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti. Alla notifica dovrà essere allegato il contratto preliminare di vendita con il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre eventuali condizioni stabilite per la cessione.

Vendita di quota ereditaria

Ora applichiamo le regole che abbiamo appena viste alla vendita di un fondo agricolo avuto in eredità. Varie sono le possibili situazioni che si possono verificare. Eccole qui di seguito.

La prima è che uno degli eredi voglia vendere la quota dell’eredità che ha ricevuto: quindi non il singolo bene, ma l’insieme dei beni (con le relative passività) secondo la percentuale a lui spettante. In questo caso, non si ha una cessione del fondo, ma – oltre al fondo, o meglio della quota del fondo spettante all’erede – di tutti gli altri beni presenti nella successione.

In tale ipotesi la prelazione spetta ai coeredi secondo la regola generale.

Vendita di una quota del fondo se l’eredità è ancora indivisa

Potrebbe però avvenire che il coerede voglia vendere solo la propria quota del fondo quando ancora il resto dell’eredità non è stato diviso tra tutti i coeredi. In tal caso scatta la prelazione agraria e, quindi, ai coeredi bisogna invece preferire l’affittuario coltivatore diretto del fondo.

Se in famiglia ci sono coltivatori

Se il venditore del terreno è componente di una famiglia coltivatrice, la prelazione in questo caso spetta agli altri componenti della famiglia coltivatrice che, in tal caso, prevalgono non solo sui coeredi, ma anche su eventuali coltivatori diretti affittuari [4]. Se però il componente della famiglia non intende esercitare la prelazione, la prelazione spetta al coerede con la qualifica di coltivatore diretto. Mancando anche quest’ultimo, la prelazione è dell’affittuario coltivatore diretto del fondo.

In pratica, secondo la Cassazione, il diritto di prelazione in favore del coerede prevale sul diritto di prelazione dell’affittuario coltivatore diretto del fondo solo qualora si tratti di un coerede che sia anche coltivatore diretto.

note

[1] Cass. sent. n. 21050/17 dell’11.09.2017.

[2] Art. 732 cod. civ.

[3] Art. 8 co. 1 L. n. 590/1965.

[4] Art. 8 co. 3 L. n. 590/1965.

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