Tassa affitti brevi, arriva la sanatoria

28 Settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Settembre 2017



Niente sanzioni per chi non ha applicato la tassa Airbnb sino all’11 settembre 2017.

Nessuna multa per chi non ha versato la tassa sugli affitti brevi, nota come tassa Airbnb, relativamente ai canoni di affitto incassati sino all’11 settembre 2017; c’è tempo sino al 16 ottobre 2017, invece, per versare le ritenute incassate dal 12 al 30 settembre. È quanto chiarito in una recente riunione che ha coinvolto il Mef (Ministero dell’economia e delle finanze),l’Agenzia delle Entrate, le agenzie ed i portali immobiliari.

Possono così tirare un sospiro di sollievo tutti quegli intermediari, come portali web, agenti immobiliari e property manager che, pur avendo incassato e riversato ai proprietari i canoni relativi agli affitti brevi (soprattutto degli affitti delle case vacanza), non avevano operato la ritenuta del 21%.

La tassa Airbnb, difatti, non è altro che una cedolare secca che si applica anche agli affitti di durata inferiore ai 30 giorni: l’unica differenza è che, anziché essere pagata dal proprietario, viene trattenuta direttamente dall’intermediario che incassa il canone d’affitto. Questo, per “mettere un freno” all’altissima percentuale di evasione fiscale legata agli affitti brevi, come quelli delle case vacanza su Airbnb e portali web simili.

Per gli intermediari ed i proprietari degli immobili in affitto, tuttavia, i problemi da risolvere sono ancora parecchi: dalla comunicazione all’Agenzia delle entrate di tutti i contratti conclusi, al versamento della tassa per i canoni incassati sino all’11 settembre 2017 (che con tutta probabilità sarà a cura dei proprietari), sino alla questione della doppia ritenuta per gli intermediari che affittano appartamenti tramite portali online, le risposte attese sono numerose.

In attesa di ulteriori chiarimenti, facciamo un breve punto della situazione sul funzionamento della tassa Airbnb.

Che cos’è la Tassa sugli affitti brevi

La tassa sugli affitti brevi, o tassa Airbnb, è un’imposta sul canone di affitto: non si tratta di una tassa nuova, perché le imposte sugli affitti sono sempre esistite, anche nel caso in cui il contratto non sia soggetto all’obbligo di registrazione, perché di durata inferiore a 30 giorni.

Ciò che cambia, con la tassa Airbnb, sono le modalità con cui è applicata la tassazione degli affitti brevi. In particolare sono previste:

  • la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% (cioè di un’imposta sostitutiva pari al 21% di quanto incassato) su tutti gli affitti brevi, compresi i subaffitti, i contratti conclusi dal comodatario e quelli che comprendono servizi di biancheria e pulizia;
  • l’applicazione obbligatoria di una ritenuta d’acconto del 21% da parte dell’intermediario che incassa i canoni d’affitto;
  • la comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle entrate, da parte dell’intermediario, di tutti i contratti d’affitto conclusi per suo tramite.

Tassa sugli affitti brevi e cedolare secca

Per capire meglio le novità introdotte quest’anno, bisogna comprendere come funziona, nella generalità dei casi, la tassazione degli affitti.

Un privato che affitta una casa può pagare le imposte sul canone di affitto:

  • con il regime ordinario, cioè sottoponendo a tassazione ordinaria il canone d’affitto: in questo caso il canone, decurtato del 5%, entra a far parte dell’imponibile Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche), assieme agli altri redditi del contribuente; in caso di registrazione del contratto di locazione, poi, devono anche essere pagate le imposte di registro e di bollo;
  • con il regime sostitutivo della cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro, che vanno pagate nel caso in cui il contratto sia registrato; le aliquote d’imposta sono attualmente due:

  • il 10% nel caso in cui il canone sia concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

In pratica, se il totale dei canoni di affitto percepiti nell’anno è pari a 10.000 euro, il proprietario paga 2.100 euro di cedolare secca.

Chi può beneficiare della tassa sugli affitti brevi del 21%

Possono beneficiare della tassazione agevolata del 21% non soltanto il proprietario dell’immobile affittato, ma anche l’inquilino e il comodatario che subaffittano: questi ultimi, però, possono applicare la cedolare secca solo per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, grazie alle previsioni della manovra bis [1], cioè della norma che ha le novità in materia di tassazione degli affitti brevi. Per i contratti stipulati precedentemente, i compensi derivanti dal subaffitto si devono dichiarare tra i redditi diversi e sono assoggettati a tassazione ordinaria.

Si può beneficiare della cedolare al 21% dal 1° giugno 2017 anche se assieme all’affitto si offrono servizi di biancheria e di pulizia degli immobili. Niente cedolare, invece, per gli affitti turistici stipulati nell’esercizio di un’attività d’impresa (in questo caso i compensi vanno dichiarati tra i redditi d’impresa).

Come si applica la ritenuta sugli affitti brevi del 21%

Se, per affittare, ci si affida a un portale web, come Airbnb o Booking, o a un altro intermediario, come un’agenzia, e questo incassa il canone, è quest’ultimo a dover pagare la cedolare secca, dopo averla trattenuta dal compenso da versare al titolare: ecco perché si parla di tassa Airbnb. In particolare, secondo le nuove disposizioni, l’intermediario applica la ritenuta del 21% nel momento in cui versa il corrispettivo al proprietario-locatore. Deve poi versare l’imposta all’erario, tramite modello F24, entro il 16 del mese successivo.

La ritenuta si considera effettuata a titolo d’acconto nel caso in cui il proprietario scelga di tassare il canone d’affitto col regime fiscale ordinario.


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1 Commento

  1. Io sono un privato e ho fatto alcune locazioni brevi (3gg ognuna) di casa mia (quindi prima casa) con airbnb nel mese di settembre e non mi è chiaro cosa devo fare per il pagamento delle tasse. Che io sappia Airbnb ha trattenuto soltanto le sue commissioni, quindi immagino che dovrò preoccuparmi io di dichiarare questi redditi con il metodo della cedolare secca, giusto? Se si, entro quando va fatto?

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