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Lo sai che? Sfratto per mancato pagamento del condominio

Lo sai che? Pubblicato il 28 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 settembre 2017

Possibile l’intimazione di sfratto per la morosità nel versamento degli oneri accessori ma solo se l’importo supera quello di due mensilità.

Quante volte succede che l’inquilino, pur puntuale e preciso nel pagamento del canone dell’affitto, non lo è invece nei confronti del condominio, o meglio di quelle voci che sono, per legge, a suo carico. Si tratta dei cosiddetti «oneri accessori» che la normativa [1] elenca nel dettaglio. Tali oneri vanno “rimborsati” dall’inquilino al padrone di casa che, in quanto condomino vero e proprio e, quindi, obbligato nei confronti del condominio, li anticipa (e ne subisce anche le conseguenze in caso di mancato pagamento). Ebbene, poiché non è accettabile che il locatore subisca le conseguenze dell’inadempimento dell’affittuario, è ben possibile lo sfratto per mancato pagamento del condominio. Vediamo come, quando e in che limiti.

Cosa sono gli oneri accessori?

In generale, gli oneri condominiali addebitati al conduttore sono la fornitura di elettricità, il riscaldamento, l’acqua nonché la raccolta dei rifiuti cui provvedono soggetti terzi a favore del conduttore che li utilizza direttamente.

La legge [1] specifica chiaramente quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino (lo fa chiamandole «oneri accessori»). Si stabilisce infatti che «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate».

Quando è dovuto il pagamento degli oneri accessori?

Di solito, è il contratto che stabilisce quali spese sono a carico dell’inquilino e quali no. Molto più spesso, però, il contratto si limita a richiamare la legge sull’equo canone e a far salvo quindi il principio che l’ordinaria manutenzione spetta al conduttore e la straordinaria amministrazione al locatore. Come abbiamo però appena detto, gli oneri accessori elencati dalla legge sono sempre a carico dell’inquilino, salvo che il contratto non disponga diversamente. Così ad esempio le bollette della luce, dell’acqua e del gas non si devono ritenere comprese nel canone di affitto, salvo dispensa del padrone di casa, ma vanno pagate a parte.

Secondo la Cassazione [2] le spese che possono essere poste a carico del conduttore sono solo quelle collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio; restano quindi esclusi gli oneri straordinari che riguardano non solo l’unità immobiliare ma l’edificio condominiale nel suo complesso: nulla è quindi dovuto per un servizio non fornito o per un servizio che il locatore non utilizza, anche se il pagamento del relativo onere è previsto nel contratto.

Che succede se l’inquilino non paga le spese di condominio?

Veniamo ora alla specifica ipotesi di omesso pagamento degli oneri accessori da parte dell’affittuario. In base alla legge [3], anche se l’inquilino è in regola con il versamento dell’affitto, il padrone di casa può intimargli lo sfratto se non paga le spese di condominio e/o tutti gli altri oneri accessori. Perché sia possibile però lo sfratto, è necessario che la morosità superi una determinata soglia. In particolare:

  • per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto supera l’importo corrispondente a due mensilità di canone [4];
  • per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulta di non scarsa importanza secondo le regole generali [5].

Secondo un orientamento della Cassazione però [6], per ottenere lo sfratto in caso di mancato pagamento delle spese di condominio e/o degli altri oneri accessori il padrone di casa non può far ricorso al procedimento “veloce” previsto invece per le morosità del canone, in quanto la normativa speciale fa riferimento solo a quest’ultimo e non anche ai primi. Di diverso avviso altre sentenze secondo cui è possibile l’intimazione di sfratto secondo il procedimento tipico del canone [7].

È tuttavia facoltà dell’inquilino pagare fino all’udienza di convalida dello sfratto davanti al giudice, con tutte le spese e gli interessi nel frattempo maturati. In tal caso non subisce lo sfratto. Se però non dovesse avere i soldi per corrispondere subito tale cifra, può chiedere 90 giorni di tempo per adempiere. Anche in questo caso, se provvede a versare il dovuto non subirà lo sfratto.

Prescrizione delle spese di condominio e degli altri oneri accessori

Le spese di condominio che l’inquilino deve restituire al padrone di casa si prescrivono in due anni. In altri termini il locatore deve richiedere il pagamento degli oneri accessori al conduttore nel termine di 2 anni decorrenti dalla data di chiusura annuale, senza essere obbligato a consegnargli i documenti giustificativi delle spese poste a suo carico o indicargli i relativi criteri di ripartizione salvo che l’inquilino stesso glielo chieda. Infatti, una volta ricevuta la richiesta di pagamento, l’affittuario prima di pagare la somma, può – entro due mesi dalla richiesta – ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Il conduttore che non richiede i documenti nel termine di legge non può poi sospendere, ridurre o ritardarne il pagamento [8].

note

[1] Art. 9 L. n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 5795/2017.

[3] Art. 5 L. n. 392/1978.

[4] Cass. sent. n. 12527/2000.

[5] Art. 1455 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 7745/1986.

[7] Cass. sent. n. 1835/1989, n. 22369/2004.

[8] Cass. sent. n. 9980/1994.

Autore immagine: 123rf com


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