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Sfratto per mancato pagamento del condominio

13 Novembre 2018


Sfratto per mancato pagamento del condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Novembre 2018



Possibile l’intimazione di sfratto per la morosità nel versamento degli oneri accessori ma solo se l’importo supera quello di due mensilità.

Sei in ritardo con il pagamento del condominio e vuoi sapere se rischi lo sfratto per morosità? Vuoi sapere se puoi chiedere al Tribunale lo sfratto per morosità se il tuo inquilino non paga le rate del condominio?

Quante volte succede che l’inquilino, pur puntuale e preciso nel pagamento del canone dell’affitto, non lo sia invece nei confronti del condominio, o meglio di quelle voci che sono, per legge, a suo carico. Si tratta dei cosiddetti «oneri accessori» che la normativa [1] elenca nel dettaglio. Tali oneri vanno “rimborsati” dall’inquilino al padrone di casa che, in quanto condomino vero e proprio e, quindi, obbligato nei confronti del condominio, li anticipa (e ne subisce anche le conseguenze in caso di mancato pagamento). Analizziamo quali sono i casi e le condizioni nelle quali è possibile o non è possibile l’intimazione di sfratto per morosità per mancato pagamento del condominio.

I presupposti in breve dello sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale previsto dal codice di procedura civile che ha lo scopo di mettere in condizione il proprietario di un immobile di ottenere in tempi rapidi dal giudice (che è sempre il Tribunale) l’ordinanza di rilascio e cioè il provvedimento con il quale il magistrato ordina a chiunque occupi l’immobile di rilasciarlo, libero da persone e cose.

L’esistenza di questo procedimento speciale si giustifica per il fatto che il mancato pagamento da parte del conduttore (e cioè chi avrebbe dovuto pagare) costituisce un inadempimento grave del contratto che non deve andare a svantaggio del proprietario dell’immobile (che viene chiamato locatore).

Nel nostro ordinamento il grave inadempimento di uno degli obblighi del contratto provoca una mancanza di equilibrio tra le posizioni delle diverse parti e giustifica quella che viene chiamata “risoluzione per inadempimento”, e cioè il venir meno del vincolo giuridico costituito dal contratto (che ha “forza di legge tra le parti”).

Risoluzione del contratto che è poi il principale oggetto dell’accertamento del giudice nella procedura di sfratto per morosità.

Però non sempre è sufficiente che l’inquilino non paghi il canone di locazione o le quote condominiali per consentire al proprietario di essere legittimato ad intimare lo sfratto per morosità.

Come abbiamo detto, l’inadempimento deve essere grave e cioè tale da incidere in modo significativo sull’equilibrio degli interessi delle parti che hanno trovato nel contratto il loro regolamento.

Allora, se è vero che il presupposto fondamentale dello sfratto per morosità è che il conduttore non abbia pagato il canone o gli oneri accessori e che questo inadempimento sia grave, cioè non sia di lieve entità e sia in grado di modificare l’equilibrio del contratto, dobbiamo constatare che ad oggi sussiste ancora un diverso atteggiamento del legislatore a seconda che l’inadempimento (e cioè il mancato pagamento) da parte dell’inquilino riguardi il canone di locazione o gli oneri accessori.

Infatti, in caso di mancato pagamento del canone, il legislatore consente al proprietario di procedere allo sfratto per morosità a condizioni molto più semplici (ed in tempi molto più rapidi) rispetto a quando l’affittuario non paga le quote condominiali.

Per quanto riguarda il mancato pagamento degli oneri accessori, la risposta richiede alcune precisazioni.

Cosa sono gli oneri accessori?

In generale, gli oneri condominiali addebitati al conduttore sono la fornitura di elettricità, il riscaldamento, l’acqua nonché la raccolta dei rifiuti cui provvedono soggetti terzi a favore del conduttore che li utilizza direttamente.

La legge [1] specifica chiaramente quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino (lo fa chiamandole «oneri accessori»). Si stabilisce infatti che sono interamente a carico di chi occupa un immboile  le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Inoltre, anche le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate».

Quando è dovuto il pagamento degli oneri accessori?

Di solito, è il contratto che stabilisce quali spese sono a carico dell’inquilino e quali no. Molto più spesso, però, il contratto si limita a richiamare la legge in vigore e a far salvo quindi il principio che l’ordinaria manutenzione spetta al conduttore e la straordinaria amministrazione al locatore. Come abbiamo però appena detto, gli oneri accessori elencati dalla legge sono sempre a carico dell’inquilino, salvo che il contratto non disponga diversamente. Così ad esempio le bollette della luce, dell’acqua e del gas non si devono ritenere comprese nel canone di affitto, ma vanno pagate a parte.

Secondo la Cassazione [2] le spese che possono essere poste a carico del conduttore sono solo quelle collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio; restano quindi esclusi gli oneri straordinari che riguardano non solo l’unità immobiliare ma l’edificio condominiale nel suo complesso: nulla è quindi dovuto per un servizio non fornito o per un servizio che il locatore non utilizza, anche se il pagamento del relativo onere è previsto nel contratto.

Che succede se l’inquilino non paga le spese di condominio?

Veniamo ora alla specifica ipotesi di omesso pagamento degli oneri accessori da parte dell’inquilino. In base alla legge [3], anche se l’inquilino è in regola con il versamento dell’affitto, il prprietario di casa può intimargli lo sfratto se non paga le spese di condominio e/o tutti gli altri oneri accessori.

Sfratto per morosità per mancato pagamento del condominio: immobile ad uso abitativo

Nel caso in cui l’immobile che sia stato affittato sia di tipo abitativo (come un appartamento) dobbiamo prendere in considerazione gli articoli 5 e 9 della Legge 392/1978 (la Legge dell’equo canone) che contiene norme applicabili ancora oggi a tutti i contratti di locazione.

In particolare, l’art. 5 della legge sull’equo canone stabilisce che costituisce motivo di risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore il mancato pagamento del canone di locazione o il mancato pagamento degli oneri accessori pari a due mensilità del canone.

Il successivo art. 9 della stessa legge sull’equo canone stabilisce quali siano le spese a carico del conduttore che costituiscono oneri accessori.

Fra queste spese rientrano quelle che riguardano ad esempio il servizio di pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore e altre.

La norma che ti ho indicato stabilisce infine che sono oneri accessori tutti quelli che riguardano la fornitura di servizi comuni.

A questo punto ti sarà chiaro che non pagare gli oneri condominiali (che sono proprio la quota a carico di ciascun appartamento di tutti i servizi comuni, compresi ad esempio la pulizia delle scale e l’ascensore) può, nei casi che abbiamo indicato, rientrare nella definizione di inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto.

Ci sono però delle precisazioni da fare.

Anzitutto ti faccio notare che è stato il legislatore che ha stabilito quando il mancato pagamento degli oneri condominiali può integrare il requisito della gravità che giustifica la risolizione del contratto (e consente al proprietario di notificare l’intimazione di sfratto per morosità).

E questo ricorre quando il mancato pagamento del condominio è pari a due mensilità di canone.

Quindi per fare un esempio, se il canone di locazione è di Euro 400,00 al mese e la quota condominiale è di Euro 100,00 al mese, fino a che l’inquilino non abbia omesso il pagamento di una somma pari a due mensilità di canone (euro 800,00 pari a 8 mesi di mancato pagamento del condominio) non potrà essere chiesto lo sfratto per morosità.

Tutto questo nasce dall’esigenza di bilanciare il diritto del proprietario che ha concesso la casa in locazione con le esigenze dell’inquilino, che può trovarsi in una situazione di temporanea difficoltà economica anche senza sua colpa (pensa al caso del datore di lavoro che non paga puntualmente gli stipendi) e che abitando la casa è portatore di un interesse fondamentale: quello ad un’abitazione che costituisce quel domicilio inviolabile, garantito anche dalla Costituzione.

Inoltre, l’art.9 della legge sull’equo canone stabilisce che non è sufficiente che l’inquilino non abbia pagato le rate del condominio per consentire al proprietario di procedere con il procedimento di sfratto per morosità.

Infatti, la norma richiede pure che il pagamento degli arretrati degli oneri accessori (tra i quali rientrano quelli delle quote condominiali) venga chiesto espressamente dal proprietario e che comunque il debitore avrà due mesi di tempo dalla ricezione della richiesta per mettersi in regola con il pagamento.

O in alternativa per ridurre il suo debito sotto la soglia delle due mensilità di canone.

È tuttavia facoltà dell’inquilino pagare fino all’udienza di convalida dello sfratto davanti al giudice, con tutte le spese e gli interessi nel frattempo maturati. In tal caso non subisce lo sfratto. Se però non dovesse avere i soldi per corrispondere subito tale cifra, può chiedere 90 giorni di tempo per adempiere. Anche in questo caso, se provvede a versare il dovuto non subirà lo sfratto.

Sfratto per morosità e mancato pagamento del condominio: immobile ad uso diverso da quello abitativo

In caso di contratto di un immobile diverso da quello abitativo non vale quanto abbiamo visto per i contratti delle abitazioni.

Infatti nella parte della legge sull’equo canone che contiene le norme applicabili ai contratti di locazione commerciale (quella per usi diversi da quello abitativo) non sono presenti norme come quelle degli articoli 5 e 9.

La differenza di trattamento normativo tra le locazioni abitative e quelle commerciali si spiega con il fatto che la locazione di un locale per un negozio o per un box auto non è finalizzata a soddisfare quell’interesse primario della persona che è avere a disposizione un’abitazione per sé o per la propria famiglia.

La giurisprudenza ha di recente ribadito che la soglia dell’importo delle due mensilità di canone per le quote condominiali arretrate non si applica in modo diretto alle locazioni commerciali.

Sono però necessarie almeno due precisazioni.

La prima è che la giurisprudenza ha affermato in più occasioni che anche in mancanza di una norma specifica, rimane sempre il potere del giudice di valutare se l’inadempimento dell’inquilino (cioè l’importo delle quote di condominio non pagate) abbia raggiunto e superato la soglia della gravità e dunque se sia tale da giustificare la risoluzione per inadempimento.

Quindi, anche in mancanza di una specifica previsione normativa, possiamo affermare che è possibile che il giudice ritenga, eventualmente in applicazione indiretta e per analogia delle norme di cui agli artt. 5 e 9 della legge dell’equo canone, che il mancato pagamento del condominio possa giustificare l’intimazione di sfratto per morosità.

Inoltre, devi considerare che proprio la mancanza di una norma come quella dettata dal legislatore per le locazioni di tipo abitativo ha da tempo indotto i proprietari a inserire nei contratti di locazione commerciale, in forza del principio generale dell’autonomia contrattuale, una specifica clausola con la quale stabilire quale siano le conseguenze in caso di mancato pagamento del condominio, e tra queste anche l’automatica risoluzione per inadempimento e lo sfratto per morosità.

In questo caso, il giudice potrebbe ritenere legittimato il proprietario ad agire con lo sfratto per morosità in caso di mancato pagamento del condominio, anche per importi diversi da quelli che abbiamo analizzato nel caso delle locazioni di abitazioni.

Prescrizione delle spese di condominio e degli altri oneri accessori

Le spese di condominio che l’inquilino deve restituire al padrone di casa si prescrivono in due anni. In altri termini il locatore deve richiedere il pagamento degli oneri accessori al conduttore nel termine di 2 anni decorrenti dalla data di chiusura annuale, senza essere obbligato a consegnargli i documenti giustificativi delle spese poste a suo carico o indicargli i relativi criteri di ripartizione salvo che l’inquilino stesso glielo chieda. Infatti, una volta ricevuta la richiesta di pagamento, l’affittuario prima di pagare la somma, può – entro due mesi dalla richiesta – ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Il conduttore che non richiede i documenti nel termine di legge non può poi sospendere, ridurre o ritardarne il pagamento.

In sintesi

Perché sia possibile però lo sfratto, è necessario che la morosità superi una determinata soglia. In particolare:

  • per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto supera l’importo corrispondente a due mensilità di canone [4];
  • per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulta di non scarsa importanza secondo le regole generali [5].

Secondo un orientamento della Cassazione però [6], per ottenere lo sfratto in caso di mancato pagamento delle spese di condominio e/o degli altri oneri accessori il padrone di casa non può far ricorso al procedimento “veloce” previsto invece per le morosità del canone, in quanto la normativa speciale fa riferimento solo a quest’ultimo e non anche ai primi. Di diverso avviso altre sentenze secondo cui è possibile l’intimazione di sfratto secondo il procedimento tipico del canone [7].

È tuttavia facoltà dell’inquilino pagare fino all’udienza di convalida dello sfratto davanti al giudice, con tutte le spese e gli interessi nel frattempo maturati. In tal caso non subisce lo sfratto. Se però non dovesse avere i soldi per corrispondere subito tale cifra, può chiedere 90 giorni di tempo per adempiere. Anche in questo caso, se provvede a versare il dovuto non subirà lo sfratto.

Prescrizione delle spese di condominio e degli altri oneri accessori

Le spese di condominio che l’inquilino deve restituire al padrone di casa si prescrivono in due anni. In altri termini il locatore deve richiedere il pagamento degli oneri accessori al conduttore nel termine di 2 anni decorrenti dalla data di chiusura annuale, senza essere obbligato a consegnargli i documenti giustificativi delle spese poste a suo carico o indicargli i relativi criteri di ripartizione salvo che l’inquilino stesso glielo chieda. Infatti, una volta ricevuta la richiesta di pagamento, l’affittuario prima di pagare la somma, può – entro due mesi dalla richiesta – ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Il conduttore che non richiede i documenti nel termine di legge non può poi sospendere, ridurre o ritardarne il pagamento [8].

note

[1] Art. 9 L. n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 5795/2017.

[3] Art. 5 L. n. 392/1978.

[4] Cass. sent. n. 12527/2000.

[5] Art. 1455 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 7745/1986.

[7] Cass. sent. n. 1835/1989, n. 22369/2004.

[8] Cass. sent. n. 9980/1994.

Autore immagine: 123rf com


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