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Come sfrattare un abusivo


Come sfrattare un abusivo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 ottobre 2017



L’azione di occupazione senza titolo per il rilascio dell’immobile in caso di abusivo senza contratto o con il contratto in nero. Diverso il caso se il contratto è scaduto o se l’inquilino è moroso.

Uno dei più grossi deterrenti all’acquisto di casa per uso investimento è la difficoltà con cui è possibile sfrattare un abusivo. In verità, non perché la legge non preveda tutele, ma perché, sotto il profilo pratico, queste sono talmente lente da produrre un costo enorme per il proprietario. Costo, ovviamente, determinato dall’impossibilità di utilizzare l’appartamento o di trovare altri interessati mentre la giustizia – con tutta calma – fa il suo corso. Passaggi burocratici a volte incomprensibili per il cittadino, tempi di attesa enormi per avere la disponibilità di un ufficiale giudiziario o la forza pubblica per aprire una serratura. Insomma, a chi la vede dall’esterno tutta questa farraginosità potrebbe sembrare un inspiegabile garantismo nei confronti di chi vuol fare il furbo. Ma come si può sfrattare un abusivo? Quali sono le tutele che prevede la legge? Cerchiamo di capirlo facendo ordine tra diverse ipotesi.

La prima cosa da capire è cosa si deve intendere con il concetto di «abusivo» visto che si tratta di una parola generica e spesso abusata. Si potrebbe ritenere «abusivo» quell’inquilino che, entrato in casa altrui con un regolare contratto di affitto, non se n’è voluto andare alla scadenza o, nonostante l’ordine di sfratto del giudice, si è barricato dentro. Qualcuno chiama «abusivo» chi ha in uso l’appartamento altrui senza un regolare contratto (perché gli è stato prestato verbalmente o perché – complice il padrone di casa – il contratto non è stato registrato) e che, sfruttando tale situazione, non vuole lasciare l’appartamento. Infine si può ritenere a tutti gli effetti un «abusivo» colui che entra in casa di un’altra persona quando quest’ultima è assente e se ne appropria con la forza come se fosse propria.

Ebbene, per ciascuna di queste ipotesi la legge prevede una tutela differente. Vediamo dunque come sfrattare un abusivo in tutti e tre i casi.

Come difenderti da chi ti ruba la casa?

Abusivo con contratto scaduto o moroso

Se il contratto di affitto è stato “regolarizzato” ossia registrato all’Agenzia delle Entrate, il padrone di casa si trova nella situazione di maggior vantaggio. Egli infatti può godere di una procedura più celere che prevede una sola udienza davanti al giudice e l’immediata esecuzione forzata, con l’ufficiale giudiziario che procede allo sgombero dell’appartamento (leggi Come mandare via di casa l’inquilino che non paga l’affitto). Detta procedura può essere esperita in tre casi:

  • se l’inquilino è in ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento dell’affitto;
  • se l’inquilino non paga il condominio e il debito è superiore a 2 mensilità;
  • se il contratto di affitto è scaduto e l’inquilino non lascia l’appartamento.

Tutto inizia con un ricorso al giudice il quale fissa un’udienza affinché l’inquilino e il padrone di casa si incontrino. In quella data l’inquilino può sanare la morosità (con spese e interessi) e ritornare nell’appartamento; in alternativa può chiedere 90 giorni di tempo per pagare. Se ritiene di aver già pagato o che vi siano degli errori di calcolo o altre contestazioni sull’appartamento, può sollevare opposizione. Il giudice comunque dichiara esecutivo lo sfratto e ordina all’ufficiale giudiziario di mandare via “fisicamente” l’affittuario. Qui la procedura si inceppa perché, specie nelle grandi città, ci vuole molto tempo. Peraltro spesso gli inquilini non si fanno trovare e ciò richiede un ulteriore accesso con i carabinieri che forzino la porta. Insomma, a volte possono passare mesi. Fatto ciò, il padrone di casa torna nella disponibilità del proprio immobile.

Abusivo senza contratto regolare

Ci sono invece gli abusivi che hanno preso possesso “di fatto” dell’immobile grazie all’iniziale accondiscendenza del padrone di casa. La tipica ipotesi è quando non viene firmato o registrato il contratto di affitto e tutto avviene “in nero”; o in caso di prestito (comodato) della casa non formalizzato con una scrittura privata.

In questi casi, la legge sanziona il padrone di casa. Poiché l’affitto in nero è un illecito tributario, non è possibile avviare la procedura “celere” che abbiamo descritto poc’anzi. Così il locatore dovrà avviare una causa ordinaria, molto più lunga (e costosa). Dovrà cioè dimostrare al giudice l’illegittimità del possesso altrui. Questa azione, volta a contrastare l’occupazione abusiva della casa (o meglio detta “l’occupazione senza titolo”, ossia senza contratto), viene detta azione di rilascio e complica la vita al locatore. Peraltro, secondo un recente orientamento della Cassazione, in caso di contratto di affitto non registrato l’inquilino è legittimato a non pagare i canoni di affitto e può chiedere la restituzione di quelli già versati in precedenza.

Per maggiori approfondimenti leggi l’articolo: Rilascio di immobile affittato senza contratto.

Occupazione abusiva della casa altrui

C’è infine l’ultima e, forse, la peggiore ipotesi: quella dell’occupazione abusiva di ignoti che, approfittando dell’assenza del proprietario, si sono introdotti nella sua casa e ci si sono barricati dentro. I paradossi che crea la legge in questa ipotesi li abbiamo già elencati nell’articolo Se un abusivo occupa casa mentre sono fuori. In particolare il padrone di casa non può cambiare la serratura di casa perché altrimenti commetterebbe reato di «esercizio abusivo delle proprie ragioni»: egli cioè si fa ragione da solo senza ricorrere al tribunale. Non può neanche chiamare i carabinieri i quali, se non c’è un ordine del giudice (emesso con una sentenza o un provvedimento di urgenza) non hanno alcun potere di mandare fuori di casa qualcuno, anche in presenza di documenti che parlano chiaro. Non resta di nuovo che fare causa. C’è l’azione possessoria, volta a reintegrare nel possesso il proprietario, che è più veloce (ma provvisoria); e l’azione di rilascio di cui abbiamo parlato sopra. In entrambi i casi, si profilano tempi non proprio celeri. E in più i costi sono tutti a carico del padrone di casa che certo, anche in caso di condanna alle spese nei confronti dell’abusivo, difficilmente riuscirà a recuperare i propri soldi.

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Autore immagine: 123rf com

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