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Lo sai che? Quanto costa avere una seconda casa

Lo sai che? Pubblicato il 1 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 ottobre 2017

Le tasse e le utenze della seconda casa fanno levitare il prezzo in modo nettamente superiore rispetto al mantenimento della prima casa.

Avere una casa di proprietà è, oggi, un lusso. Tuttavia, circa il 70% degli italiani ha acquistato (o ereditato) un immobile. Inoltre, in nessun’altra parte d’Europa come in Italia il mattone è considerato un valido investimento; così non sono pochi coloro che acquistano una seconda casa per uso investimento o per immobilizzare i risparmi e tenerli al riparo dall’inflazione e dai rischi del futuro. Ma il costo di una seconda casa è molto più elevato della prima. La ragione è prevalentemente collegata alle imposte. E poi ci sono le utenze che, se collegate all’immobile non di residenza, possono essere più elevate. Anche il condominio diventa un peso: chi ha una seconda casa difficilmente partecipa alle riunioni di condominio di quest’ultima e spesso subisce le decisioni della maggioranza. Ma procediamo con ordine e, dati alla mano, vediamo quanto costa avere una seconda casa.

Acquisto della seconda casa

Quando si acquista la seconda casa non si ha più la possibilità di godere delle agevolazioni fiscali previsti per la prima. Così, se si acquista dal costruttore, l’Iva non è più al 4% ma al 10%; se poi l’immobile è di lusso l’Iva è al 22%. Invece se si acquista da un privato, non si paga l’Iva ma l’imposta di registro; questa passa da 2% della prima casa al 9%, il che, su un immobile che vale 200mila euro significa una differenza di 14mila euro.

Tanto per fare un esempio numerico, immaginiamo un immobile pagato 150mila euro, con una rendita catastale di 450 euro. In questo caso le imposte sull’acquisto tra privati sono circa 5.200 euro mentre, se si fosse trattato di prima casa, si sarebbero pagati solo 1.100 euro.

Tasse sulla seconda casa

Ciò che influisce principalmente sul costo della seconda casa è la tassazione annuale sugli immobili. Attualmente, la prima casa gode dell’esenzione fiscale dall’Imu e dalla Tasi. Invece per la seconda casa non c’è questo beneficio ed il peso fiscale può essere particolarmente elevato. Sempre facendo riferimento all’esempio di poc’anzi, l’Imu sulla seconda casa può arrivare a 700 euro l’anno, imposta che, per la prima casa, non si paga.

Imposta sui rifiuti

Un grosso peso ce l’ha anche l’imposta sui rifiuti. Non sono pochi i regolamenti comunali che stabiliscono, per la seconda casa, una tariffa superiore rispetto alla prima, con importi comunque variabili da Comune a Comune. Nell’esempio del nostro ipotetico acquirente, questi dovrà considerare almeno 300 euro.

Utenze

Per quanto riguarda il contratto della luce, sono previste tariffe più alte per la seconda casa rispetto a quelle previste per gli immobili dove si possiede la residenza. Quindi i clienti non residenti pagheranno bollette più salate.

Diverso fortunatamente il discorso per quanto riguarda il gas, il quale non subisce variazioni se non per la zona geografica.

Costi legali

La seconda casa può avere dei costi legali che la prima non ha. Di solito sono collegati al caso “investimento”. C’è innanzitutto da pagare l’imposta di registro per il contratto di affitto. C’è poi il rischio che l’inquilino debba essere sfrattato per morosità o per scadenza del contratto; e a questo punto, oltre alle spese fisse per il ricorso al giudice (tasse, diritti, notifiche, ecc.) c’è anche la parcella dell’avvocato. Per un procedimento di sfratto un legale può arrivare a chiedere una media di 1.500 euro.

Gestione

Come abbiamo anticipato in apertura, spesso il proprietario della seconda casa non partecipa alle riunioni di condominio. Non potendosi opporre a spese e manutenzioni che potrebbero apparire invece indispensabili per chi, nello stesso immobile, ha fissato la propria dimora, finisce di fatto per “subire” le decisioni dell’assemblea. Questo, a conti fatti, implica quasi sempre un maggior costo per la gestione dell’appartamento.

L’imposta sul reddito

Non dimentichiamo che la seconda casa fa “reddito” e, quindi, va inserita nella dichiarazione fiscale. Certo, il reddito tassato a titolo di locazione può ottenere il beneficio della tassa piatta, cosiddetta cedolare secca, ma molto spesso i benefici che si ottengono dal canone di affitto riescono appena a pareggiare le spese, sempre che si affitti la casa tutto l’anno.


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10 Commenti

  1. “Certo, il reddito tassato a titolo di locazione può ottenere il beneficio della tassa piatta, cosiddetta cedolare secca, ma molto spesso i benefici che si ottengono dal canone di affitto riescono appena a pareggiare le spese”

    Appartamento nuovo locato con canone concordato a 600 euro mensili, 7200 lordi l’anno.
    Togliamo 10% cedolare secca, 720 euro.
    Togliamo imposta registro 1%, 72 euro.
    Togliamo IMU e TARI, stimati per la tipologia 800 euro.
    Togliamo le spese condominiali (di competenza del proprietario) stimate sul nuovo 600 euro (soluzioni con ingresso indipendente posso aggirarsi anche sui 2/300 euro…)

    Alla fine abbiamo un profitto NETTO di oltre 5000 euro…. che non mi sembra proprio “pareggiare le spese”

    Perchè in Italia ancora dobbiamo continuare a fare questo terrorismo psicologico? Perchè non ci fermiamo a farli due conticini semplici semplici?

    1. Scusami Ale, questo se fosse già tuo l’immobile… se si ha un mutuo a carico ovviamente si pareggiano le spese. Se pratico una qualsiasi attività cerco un profitto, poco o tanto che sia, quindi sbagliato il discorso del sito ma anche il tuo…. o meglio sono corretti da due punti di vista diversi 🙂 Io ci ho perso da due anni a questa parte….. perchè sono tante le variabili… non si puo’ fare un mero discorso matematico.

      1. Ovviamente, quando si parla di “investimento” è sottinteso avere la somma di investire a disposizione…. con il mutuo tu invece ti stai (teoricamente) creando un capitale e quindi è logico avere più costi….
        Immagino che tu ci abbia perso perchè l’inquilino ha smesso di pagarti ma tu avevi le rate del mutuo che continuavano a correre….
        Comunque l’esempio che ho portato sopra non è campato per aria, sono tutti numeri reali considerando un immobile nuovo senza bisogno di lavori imminenti, vero è che ci sono molte variabili, senza dubbio

        1. ringraziando a dio mi ha sempre pagato 🙂 , ma tra mutuo e tasse… praticamente in tasca non ti rimane grande profitto! 🙂 Ecco perchè ti dico che, vero il tuo ragionamento, ci sono le dovute eccezioni 🙂

          1. Perdondami, ma hai una percezione un pò sbagliata della cosa…. se non avessi il mutuo da pagare, dato che se anche poco qualcosa ti avanza, quello sarebbe tutto guadagno! Ed avendo il mutuo, passati 20 anni ti ritrovi una casa pagata… non ti sembra un bel guadagno anche questo? 🙂

  2. Scusa Ale se mi intrometto data la mia ignoranza, ma per me la tua valutazione è un po’ semplicistica.
    cedolare secca 21%; solo il canone concordato permette il 15% ma il canone d’affitto ma è vincolato dagli accordi comunali! quindi le tasse sono il doppio -720 x2
    Le spese condominiali sono un po piu’ alte se il condominio possiede una ascensore diciamo altri 300€ almeno! Poi tu non conti le spese straordinarie, che generalmente capitano. che in qualche anno possono annullare il reddito annuo.
    Tetto intonaci, ecc
    quindi non più di 4000 euro l’anno se tutto va bene e se il condomino tratta casa nostra come se fosse sua e ti e ti paga regolarmente…

    Quindi alla fine:
    -150000€ acquisto
    -10000 almeno tasse acquisto notaio e agenzia;
    +80000 di affitto per 20 anni se va tutto Bene.
    e questi ultimi 80000 sono appena sufficienti per un restauro di una casa di 60 mq facendo un conto di 1350€ al MQ fra 20 anni!!!!
    Ora dov’è il guadagno?
    Mi rimane la casa che è ormai vecchia e svalutata. magari con 160000 euri in 20 anni al 2% lordo porto a casa il 2300€ che in 20 anni fanno 46000 senza alcuna preoccupazione ed imprevisti e mi rimangono intasca 160000.

    HO fatto 2 conticini semplici semplici…

    1. Cioè, aspetta….. tu ad una casa dopo 20 anni di vita ritieni si debba fare un restauro di 80.000 euro??? Mi sa che ti sfuggono alcune nozioni di base….

      Tutte le mie considerazioni sono riferite ad un immobile nuovo, quindi per i primi 20 anni (salvo negligenze del costruttore) non ci saranno spere rilevanti impreviste…

      Le spese di condominio da me indicate sono già riferite ad immobili con ascensore….

      Con la cedolare secca la tassazione è del 10% ed il canone concordato è di poco inferiore a quello reale di mercato, se andiamo a vedere bene.

      Ma il discorso che sbagli a monte è quello del valore dell’immobile…. vero è che dopo 20 anni l’immobile scende di prezzo e necessita di qualche lavoro (5-10.000, non di certo 80.000) ma dopo 20 anni, se l’infazione c’è, i prezzi aumentano… e quindi ipotizziamo che un pari immobile nuovo dopo 20 anni costi 240.000 euro ma questo, essendo vecchio, valga l’80%, abbiamo 192.000 euro…

      + 192.000 valore immobile
      + 80.000 affitto
      – 10.000 spese restauro

      262.000

      Verò è che negli ultimi 10 anni si è vista una discesa dei prezzi, quindi in questo periodo è andata male…. ma è vero anche che chi ha comprato casa nel ’90 a 120.000.000 (60.000 euro), ha rivenduto nel 2005 a 200.000 euro….

      Il mio punto di vista forse sarà ottimistico, il tuo sarà pessimistico….. magari la verità sta nel mezzo 🙂

  3. ciao ale, vorrei ribattere, Partendo dalla rivalutazione [nuovo acquisto ora a 150000€ dopo 20 anni = 240.000 euro ma questo, essendo vecchio, valga l’80%, abbiamo 192.000 euro…] MAGARI!!!! spero sia così per la mia casa che ho preso nuova 14 anni fa ed ora vale L’l 85% IN MENO di quanto l’ho pagata da NUOVA!!! ed ho 900 euro di spese con ascensore garage con basculante elettrico e siamo in 10.

    certo negli anni 90 2007 e’ stato così però… (cambio lira-euro)

    Dove acquisteresti un immobile nuovo che si rivaluta da vecchio in questa maniera?
    In centro città con 150000€ non ce ne sono!
    Gli immobili in centro citta’ son vecchi e costosi e da riammodernare…
    Forse in periferia o campagna?

    Fra 20 anni le case nuove saranno tutte piu’ belle, più nuove, più accessoriate, più classe A+++ ;attorno alla tua … vecchia!!!
    poi acquisteresti un immobile nuovo per darlo in affitto?
    Personalmente ne acquisterei uno cercando di spendere meno in zone appetibili ma allora non è più nuovo e forse qualche magagna potrebbe averla e i costi aumentano.

    Poi ponendo fosse nuovo le tasse acquisto aumentano Diciamo sui 15000 euri iva al 10 percento sul valore…

    Concordo solo su una cosa: forse la verità sta nel mezzo diciamo che su -150000
    – 10000,-20000 tasse acquisto
    +80000.
    – 25000 -30000 di restauri ammobiliarlo e imprevisti NON GRAVI in 20 anni ci stanno tutti ora siano a
    35000 euri piu rivalutazione che è un incognita… forse arriva a 170000 pregando…
    il tutto porterebbe portare fra 20 anni a FORSE 40-50000 se:
    l’inquilino paga sempre e la tua casa ha il canone più basso delle altre ( è appetibile e rimane sempre affittata; tenendo conto che gli inquilini affittano in media sui 2-4 anni anche perche’ dopo aver pagato loro 20-30000 € gli stai già sulle scatole: tu prendi 4000 ma loro pagano 7200 l’anno!!!) e se non hai bisogno di un AVVOCATO.
    SIAMO SUI 2000-2500 all’anno. su un investimento di 150000
    Ritengo sempre più sicuro e con meno rogne l’investimento bancario 2% lordo porto a casa 2300€!
    Se però la casa l’hai ereditata forse conviene provarci e ti approvo in pieno.

    Comunque affermo che io non sono del campo! nella vita faccio tutt’altro.
    Buona giornata e grazie della chiaccherata.

    1. Ma ci mancherebbe…. è sempre bello e costruttivo confrontarsi! Comprendo assolutamente il tuo punto di vista ma da come parli suppongo tu viva in una grande città, io mi trovo in un piccolo capoluogo di provincia e ti assicuro che i parametri sono quelli che ti ho esposto sopra (sono del settore). Avendo comprato 14 anni fa purtroppo hai subito una svalutazione inevitabile, ma il ragionamento che ti faccio io è proprio alla luce di questo…. nei prossimi 20 anni non ci saranno di sicuro speculazioni eclatanti nell’immobiliare ma se l’economia tornerà a girare e ci sarà inflazione, una lenta e progressiva crescita dei prezzi sarà inevitabile…

      Buona giornata a te 🙂

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