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Lo sai che? Quanto costa avere una seconda casa

Lo sai che? Pubblicato il 1 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 ottobre 2017

Le tasse e le utenze della seconda casa fanno levitare il prezzo in modo nettamente superiore rispetto al mantenimento della prima casa.

Avere una casa di proprietà è, oggi, un lusso. Tuttavia, circa il 70% degli italiani ha acquistato (o ereditato) un immobile. Inoltre, in nessun’altra parte d’Europa come in Italia il mattone è considerato un valido investimento; così non sono pochi coloro che acquistano una seconda casa per uso investimento o per immobilizzare i risparmi e tenerli al riparo dall’inflazione e dai rischi del futuro. Ma il costo di una seconda casa è molto più elevato della prima. La ragione è prevalentemente collegata alle imposte. E poi ci sono le utenze che, se collegate all’immobile non di residenza, possono essere più elevate. Anche il condominio diventa un peso: chi ha una seconda casa difficilmente partecipa alle riunioni di condominio di quest’ultima e spesso subisce le decisioni della maggioranza. Ma procediamo con ordine e, dati alla mano, vediamo quanto costa avere una seconda casa.

Acquisto della seconda casa

Quando si acquista la seconda casa non si ha più la possibilità di godere delle agevolazioni fiscali previsti per la prima. Così, se si acquista dal costruttore, l’Iva non è più al 4% ma al 10%; se poi l’immobile è di lusso l’Iva è al 22%. Invece se si acquista da un privato, non si paga l’Iva ma l’imposta di registro; questa passa da 2% della prima casa al 9%, il che, su un immobile che vale 200mila euro significa una differenza di 14mila euro.

Tanto per fare un esempio numerico, immaginiamo un immobile pagato 150mila euro, con una rendita catastale di 450 euro. In questo caso le imposte sull’acquisto tra privati sono circa 5.200 euro mentre, se si fosse trattato di prima casa, si sarebbero pagati solo 1.100 euro.

Tasse sulla seconda casa

Ciò che influisce principalmente sul costo della seconda casa è la tassazione annuale sugli immobili. Attualmente, la prima casa gode dell’esenzione fiscale dall’Imu e dalla Tasi. Invece per la seconda casa non c’è questo beneficio ed il peso fiscale può essere particolarmente elevato. Sempre facendo riferimento all’esempio di poc’anzi, l’Imu sulla seconda casa può arrivare a 700 euro l’anno, imposta che, per la prima casa, non si paga.

Imposta sui rifiuti

Un grosso peso ce l’ha anche l’imposta sui rifiuti. Non sono pochi i regolamenti comunali che stabiliscono, per la seconda casa, una tariffa superiore rispetto alla prima, con importi comunque variabili da Comune a Comune. Nell’esempio del nostro ipotetico acquirente, questi dovrà considerare almeno 300 euro.

Utenze

Per quanto riguarda il contratto della luce, sono previste tariffe più alte per la seconda casa rispetto a quelle previste per gli immobili dove si possiede la residenza. Quindi i clienti non residenti pagheranno bollette più salate.

Diverso fortunatamente il discorso per quanto riguarda il gas, il quale non subisce variazioni se non per la zona geografica.

Costi legali

La seconda casa può avere dei costi legali che la prima non ha. Di solito sono collegati al caso “investimento”. C’è innanzitutto da pagare l’imposta di registro per il contratto di affitto. C’è poi il rischio che l’inquilino debba essere sfrattato per morosità o per scadenza del contratto; e a questo punto, oltre alle spese fisse per il ricorso al giudice (tasse, diritti, notifiche, ecc.) c’è anche la parcella dell’avvocato. Per un procedimento di sfratto un legale può arrivare a chiedere una media di 1.500 euro.

Gestione

Come abbiamo anticipato in apertura, spesso il proprietario della seconda casa non partecipa alle riunioni di condominio. Non potendosi opporre a spese e manutenzioni che potrebbero apparire invece indispensabili per chi, nello stesso immobile, ha fissato la propria dimora, finisce di fatto per “subire” le decisioni dell’assemblea. Questo, a conti fatti, implica quasi sempre un maggior costo per la gestione dell’appartamento.

L’imposta sul reddito

Non dimentichiamo che la seconda casa fa “reddito” e, quindi, va inserita nella dichiarazione fiscale. Certo, il reddito tassato a titolo di locazione può ottenere il beneficio della tassa piatta, cosiddetta cedolare secca, ma molto spesso i benefici che si ottengono dal canone di affitto riescono appena a pareggiare le spese, sempre che si affitti la casa tutto l’anno.


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6 Commenti

  1. “Certo, il reddito tassato a titolo di locazione può ottenere il beneficio della tassa piatta, cosiddetta cedolare secca, ma molto spesso i benefici che si ottengono dal canone di affitto riescono appena a pareggiare le spese”

    Appartamento nuovo locato con canone concordato a 600 euro mensili, 7200 lordi l’anno.
    Togliamo 10% cedolare secca, 720 euro.
    Togliamo imposta registro 1%, 72 euro.
    Togliamo IMU e TARI, stimati per la tipologia 800 euro.
    Togliamo le spese condominiali (di competenza del proprietario) stimate sul nuovo 600 euro (soluzioni con ingresso indipendente posso aggirarsi anche sui 2/300 euro…)

    Alla fine abbiamo un profitto NETTO di oltre 5000 euro…. che non mi sembra proprio “pareggiare le spese”

    Perchè in Italia ancora dobbiamo continuare a fare questo terrorismo psicologico? Perchè non ci fermiamo a farli due conticini semplici semplici?

    1. Scusami Ale, questo se fosse già tuo l’immobile… se si ha un mutuo a carico ovviamente si pareggiano le spese. Se pratico una qualsiasi attività cerco un profitto, poco o tanto che sia, quindi sbagliato il discorso del sito ma anche il tuo…. o meglio sono corretti da due punti di vista diversi 🙂 Io ci ho perso da due anni a questa parte….. perchè sono tante le variabili… non si puo’ fare un mero discorso matematico.

      1. Ovviamente, quando si parla di “investimento” è sottinteso avere la somma di investire a disposizione…. con il mutuo tu invece ti stai (teoricamente) creando un capitale e quindi è logico avere più costi….
        Immagino che tu ci abbia perso perchè l’inquilino ha smesso di pagarti ma tu avevi le rate del mutuo che continuavano a correre….
        Comunque l’esempio che ho portato sopra non è campato per aria, sono tutti numeri reali considerando un immobile nuovo senza bisogno di lavori imminenti, vero è che ci sono molte variabili, senza dubbio

        1. ringraziando a dio mi ha sempre pagato 🙂 , ma tra mutuo e tasse… praticamente in tasca non ti rimane grande profitto! 🙂 Ecco perchè ti dico che, vero il tuo ragionamento, ci sono le dovute eccezioni 🙂

          1. Perdondami, ma hai una percezione un pò sbagliata della cosa…. se non avessi il mutuo da pagare, dato che se anche poco qualcosa ti avanza, quello sarebbe tutto guadagno! Ed avendo il mutuo, passati 20 anni ti ritrovi una casa pagata… non ti sembra un bel guadagno anche questo? 🙂

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