Diritto e Fisco | Articoli

Casa all’asta: che succede se manca la certificazione energetica?

21 ottobre 2017


Casa all’asta: che succede se manca la certificazione energetica?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 ottobre 2017



Ho comprato una casa all’asta accendendo un mutuo. Non mi è ancora stata trasferita la proprietà perché manca la certificazione energetica e l’immobile è occupato. Posso chiedere un risarcimento?

Non vi è un comportamento uniforme da parte di tutti i tribunali circa la necessità della certificazione energetica nelle vendite all’asta. E così, mentre il tribunale di Varese, con una nota sentenza, esclude tale necessità [1], altri tribunali, invece, la prevedono. È, appunto, il caso del tribunale di Genova, nel quale un ordine di servizio del presidente dispone che il perito incaricato di valutare ed esaminare l’immobile rediga o faccia redigere a spese della procedura il certificato in questione, ritenendolo necessario per la successiva emanazione del decreto di trasferimento. Trattasi di una posizione non condivisibile. Le norme concernenti la necessità dell’attestato energetico derivano da apposite direttive europee che mirano a migliorare l’efficienza energetica degli edifici, regolando i contratti attraverso i quali si attua una circolazione di immobili.

Questa premessa consente di affermare che, nel caso di procedure esecutive immobiliari non si è in presenza di contratti e, pertanto, non si rientra nella disciplina in esame. Peraltro l’acquisto di un immobile all’asta viene fatto nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova e soggiace ad una disciplina speciale contenuta nel codice di procedura civile: disciplina che non contempla alcuna norma specifica sull’efficienza energetica e che, appunto perché speciale, prevale su quella generale. Tra l’altro, occorre tener conto del fatto che nelle norme generali non esistono riferimenti che consentono di estendere l’applicazione di queste norme alle procedure esecutiva. Si fa, infatti, riferimento ai “contratti” e non può certamente affermarsi che in tale concetto rientrino anche le vendite forzate ed il decreto di trasferimento che le conclude. Concludendo questa parte del discorso, si può motivatamente affermare che la valutazione circa l’applicazione alla vendita forzata delle norme previste per la compravendita tra privati, in assenza di un esplicito richiamo nelle leggi generali, è sempre rimessa al giudice dell’esecuzione al quale spetta la direzione del procedimento, senza che possa essere ritenuta obbligatoria, a questo proposito, la disciplina generale che, come abbiamo visto, regola le transazioni tra privati. Non a caso la Costituzione riserva la materia del diritto processuale in esclusiva al legislatore nazionale, trattandosi di questioni di ordine pubblico e di livello nazionale sottratte alla legislazione comunitaria. Un’ultima considerazione che dimostra l’inutilità della certificazione in esame: l’acquirente di un immobile all’asta non può far valere eventuali vizi della cosa acquistata [2]; un ulteriore motivo che rafforza l’opinione che non sia necessaria alcuna certificazione energetica poiché eventuali difetti ricollegabili alle caratteristiche energetiche dell’immobile non potrebbero esser fatte valere dall’acquirente.

Fatte le superiori riflessioni, occorre esaminare adesso la situazione concreta. Il professionista delegato deve predisporre il decreto di trasferimento da sottoporre al giudice: da quanto emerge dalla narrazione dei fatti, parrebbe essere stata omessa l’acquisizione da parte del perito della certificazione energetica. Lungi dal rappresentare un’ipotesi di nullità della procedura, si può affermare nel caso in esame che spetterà al giudice di disporne l’acquisizione o richiamando il precedente consulente tecnico, o nominandone uno nuovo con le competenze necessarie per questo tipo di accertamento. Non è raro il caso che il professionista delegato, nella prassi, faccia appello ai poteri di direzione del magistrato per superare tutte le problematiche che insorgono nel corso della procedura. Nel caso in esame egli dovrà pertanto chiedere al giudice, con apposita istanza, se sia necessario allegare l’attestato per le prestazioni energetiche con contestuale formulazione, nel caso di risposta positiva, della richiesta di nomina di un esperto per il suo apprestamento. Il consulente nominato dal giudice avrà facoltà di farsi assistere dalla forza pubblica nel caso in cui il detentore dell’immobile non gli consenta di accedervi. In tutta questa situazione no si esclude una comunicazione del lettore al giudice dell’esecuzione tesa a sollecitare il solerte adempimento dei vari passaggi procedurali, rappresentando altresì il danno da lui subito per il ritardo. Ove lo ritenga opportuno, il lettore potrà pure rappresentare l’inapplicabilità delle norme concernenti l’attestato alle procedure esecutive, e manifestare comunque la sua disponibilità ad acquistare pur in assenza del certificato, con ciò rinunciando espressamente a far valere questo possibile vizio del procedimento. Per quanto riguarda le domande circa l’eventuale diritto al risarcimento per il ritardo nella consegna dell’immobile, non appaiono ravvisabili nel caso in esame (vendita eseguita a settembre 2015) responsabilità per danni da parte del professionista delegato nei confronti del lettore. Altra questione è quella concernente l’eventuale ritardo nel rilascio da parte dell’attuale detentore. Dobbiamo partire dal presupposto che il venditore (nella fattispecie la procedura in corso) ha l’obbligo di consegnare l’immobile libero di persone e cose e che, dunque, incombe sulla procedura l’obbligo di attivarsi per il rilascio e la consegna dell’immobile all’acquirente all’asta. Il professionista delegato si avvale in questo caso, su autorizzazione del giudice, di un avvocato che avvia un procedimento attraverso l’ufficiale giudiziario, mettendo in esecuzione il provvedimento del giudice dell’esecuzione che ordina il rilascio. Questo decreto costituisce, infatti, titolo esecutivo al pari, per esempio, di un’ordinanza di rilascio nel procedimento di sfratto. Nel caso in cui, invece, il decreto di trasferimento contenga l’ordine di rilascio a chiunque detenga l’immobile e non vi sia stata la liberazione prima dell’emissione di detto provvedimento, l’aggiudicatario ha la possibilità di promuovere una procedura alquanto accelerata per ottenere il rilascio: il “titolo” da eseguire, infatti, è lo stesso decreto di trasferimento del giudice e non si richiede di attivare preventivamente un procedimento simile allo sfratto, per usare una terminologia comprensibile. Il ritardo nel rilascio, ovviamente, può causare un danno in relazione al quale è possibile richiedere il risarcimento: per ottenerne il riconoscimento, sarà però necessario instaurare una causa civile autonoma e successiva, con l’ausilio di un avvocato.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Vincenzo Rizza

note

[1] Tribunale Varese sent. del 19.06.2009.

[2] Art. 2922 cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI