Diritto e Fisco | Editoriale

Condominio: quando serve l’unanimità

1 Ottobre 2017
Condominio: quando serve l’unanimità

Riunione di condomino e decisioni dell’assemblea: quando è necessaria l’unanimità dei consensi e la totalità dei millesimi.

Raggiungere un accordo in assemblea di condominio è sempre molto difficile: tra chi non si presenta mai e discussioni che prendono le lunghe, l’adozione di decisioni non è cosa semplice. Specie quando c’è da pagare. Per questo il codice civile limita fortemente le ipotesi in cui le decisioni dell’assemblea devono essere prese all’unanimità, preferendo come regola quella della maggioranza. E per evitare che, nel caso in cui la maggioranza dei millesimi sia in mano allo stesso soggetto (ad esempio il costruttore) o a pochi condomini (ad esempio quelli con gli appartamenti più grossi) la volontà della minoranza imponga le proprie scelte a tutti gli altri condomini, per formarsi una valida «maggioranza» decisionale sono necessari due presupposti: a) la maggioranza + 1 dei partecipanti all’assemblea, intesi come “teste votanti”; b) almeno la metà dei millesimi. Per cui, ad esempio, non si avrebbe maggioranza nel caso in cui un solo condomino abbia più della metà dei millesimi o qualora la maggioranza dei condomini abbia meno della metà dei millesimi dell’edificio. Detto ciò vediamo tutte le volte in cui, in condominio, serve l’unanimità.

Modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali

Il codice civile detta le maggioranze necessarie per l’approvazione delle spese condominiali, maggioranza che di solito è quella «semplice», ossia la doppia maggioranza vista sopra (50%+1 degli intervenuti in assemblea + ½ dei millesimi). L’assemblea di condominio, però, può decidere di modificare tali regole, ma per farlo deve raggiungere l’unanimità dei consensi e la totalità dei millesimi. La regola dell’unanimità vale sia in prima che in seconda convocazione [1]. Sul punto leggi anche Spese in condominio: quali maggioranze per le modifiche?

Limiti all’uso degli appartamenti

Ciascuno è libero di fare ciò che vuole in casa propria come, ad esempio, affittare l’appartamento a studenti universitari o ad extracomunitari, creare un’attività commerciale e ricevere il pubblico, avere uno o più animali. Tuttavia l’assemblea o il regolamento di condominio possono imporre dei limiti. Anche questi limiti devono essere approvati all’unanimità dei condomini con la totalità dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione [2].

Innovazioni al palazzo

Le innovazioni che possono alterare l’estetica dell’edificio (ossia il decoro architettonico) o le stesse parti comuni rendendole inutilizzabili anche a un solo condomino devono essere approvate, sia in prima che in seconda convocazione, con l’unanimità dei voti e la totalità dei millesimi [3].

Ricostruzione edificio

La ricostruzione di tutto l’edificio, quando questo è completamente distrutto o è andata distrutta una parte superiore ai ¾, deve essere approvata all’unanimità dei voti e con la totalità dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione [4].

Modifiche al regolamento di condominio

Se il regolamento non è stato approvato all’unanimità, eventuali modifiche devono avvenire invece all’unanimità solo se limitano i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva. Anche in questo caso la regola dell’unanimità dei voti e della totalità dei millesimi vale sia in prima che in seconda convocazione [5].

Viceversa, se il regolamento è stato approvato all’unanimità (il che può avvenire sia in assemblea, sia all’atto dell’acquisto davanti al notaio di ciascun appartamento da parte dei singoli proprietari), qualsiasi modifica deve avvenire con l’unanimità. Ciò vale anche per la modifica delle tabelle millesimali (con previsione di criteri di ripartizione diversi da quelli previsti dalla legge) [6].

Ascensore

Altro caso in cui è necessaria, sia in prima, che in seconda convocazione, l’unanimità dei voti e la totalità dei millesimi è quello dell’installazione di un ascensore che possa alterare l’estetica del palazzo rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Si pensi al caso di un ascensore esterno in un palazzo storico o a un ascensore interno che rimpicciolisca notevolmente l’ingresso o le scale [7].

Parcheggi

La doppia unanimità (teste e millesimi) vale anche per realizzazione posti auto condominiali con alterazione del decoro architettonico che rende alcune parti inservibili all’uso cui sono destinate. Stesso discorso vale nel caso in cui l’assemblea decida di assegnare, in via esclusiva, ad alcuni e specifici condomini, dei posti auto sottraendone agli altri l’uso [8].

Divisione delle parti comuni dell’edificio

Se i condomini voglio dividersi tra loro alcune parti comuni del condominio devono farlo all’unanimità dei voti e totalità dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione [9].

Vendita di parti comuni o costituzione di diritti a favore di terzi

Unanimità dei consensi e totalità dei millesimi anche quando l’assemblea decide di vendere i beni comuni o dare diritti ad altri come servitù di passaggio [10] o altri diritti [11]. Stesso discorso per un affitto di una parte comune (ad esempio un sottoscala) ma solo se di durata superiore a 9 anni [12].

Modifica delle destinazioni d’uso

L’assemblea deve decidere, in prima e in seconda convocazione, all’unanimità delle teste e totalità dei millesimi se vuole eseguire trasformazione dei locali della portineria in bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini [13].

Accordi con terzi

Di solito basta la maggioranza per autorizzare l’amministratore a chiudere accordi con terzi. Serve però l’unanimità per una transazione avente ad oggetto beni comuni indisponibili e diritti reali comuni [14].


note

[1] Cass. sent. n. 6714/2010.

[2] Cass. sent. n. 747 e 17886 del 2009.

[3] Art. 1120 co. 4 cod. civ.

[4] Art. 1128 co.1 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 13632/2010.

[6] Cass. sent. n. 11960/2004.

[7] Art. 1120 co. 4 cod. civ.

[8] Cass. sent. n. 1004/2004.

[9] Art. 1119 cod. civ.

[10] Art. 1108 co. 3 cod. civ.

[11] Cass. sent. n. 4258/2006.

[12] Art. 1108 co. 3 cod. civ.

[13] Cass. sent. n. 17397/2004.

[14] Cass. sent. n. 1234/2016.

 


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5 Commenti

  1. Sono un condomino proprietario anche di un garage in una autorimessa piuttosto grande (140 box)! Attualmente inutilizzabile finché non otteniamo il CPI dei vigili del fuoco (mai rilasciato al costruttore e a causa della sua inadempienza adesso dobbiamo noi provvedere). Un ingegnere con alcuni progetti ha proposto di dividere l’autorimessa in due settori con un muro antifuoco per ottenere più agevolmente il CPI. Pur disponendo di due ingressi separati che renderebbero indipendenti i 2 settori il problema attualmente è quello del quorum necessario per fare questi lavori. Occorre l’unanimita’?? Oppure è sufficiente una maggioranza inferiore? In pratica si lede solo parzialmente un diritto degli proprietari di poter scegliere da quale cancello uscire….il quorum unanime come potete ben immaginare non è facile da raggiungere (assenze, dispetti ecc…)
    Vi sarei grato per un Vs aiuto.
    Enrico Rapetti Taggia (im)

    1. Enrico ti consigliamo la lettura dei nostri articoli:
      -Condominio: garage coperto e sua divisione in millesimi https://www.laleggepertutti.it/279929_condominio-garage-coperto-e-sua-divisione-in-millesimi
      -Quanti metri per l’uscita dal garage ci devono essere? https://www.laleggepertutti.it/281457_quanti-metri-per-luscita-dal-garage-ci-devono-essere
      -Condominio: si può costruire un box auto in garage senza consenso dell’assemblea https://www.laleggepertutti.it/105912_condominio-si-puo-costruire-un-box-auto-in-garage-senza-consenso-dellassemblea
      -Bonus garage 2018: cos’è e come funziona https://www.laleggepertutti.it/30296_bonus-garage-2018-cose-e-come-funziona
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      1. Salve ,abito in un palazzo dove al pian terreno confina un’area che nell ‘atto e nella visura è censita come parcheggio di proprietà di tutti noi condomini , il bar a pian terreno che si trova nel nostro palazzo vuole mettere le fioriere in questa area e così facendo non potremo più parcheggiare in questa area nostra , il proprietario del bar ha chiesto un’assemblea straordinaria per avere la maggioranza e far mettere queste fioriere , può far questa richiesta ? E poi basta solo il mio no per far disertare il tutto , nel caso gli altri ignorantemente fossero d’accordo ??grazie

  2. vorremmo installare un ascensore a gabbia in un vano scala senza rimpicciolire l’ingresso dello stesso vano scala,ci vuole comunque lunanimità ?

    1. Leggi i nostri articoli:
      -Come installare ascensore in condominio? https://www.laleggepertutti.it/174130_come-installare-ascensore-in-condominio
      -Spese ascensore condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277542_spese-ascensore-condominio-ultime-sentenze
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      -Ascensore privato in condominio https://www.laleggepertutti.it/286227_ascensore-privato-in-condominio
      -Condominio e ripartizione spese manutenzione ascensore https://www.laleggepertutti.it/279129_condominio-e-ripartizione-spese-manutenzione-ascensore

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