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Lo sai che? Quando si può non pagare l’affitto

Lo sai che? Pubblicato il 1 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 ottobre 2017

Sospensione del pagamento dell’affitto o auto riduzione del canone sono consentiti solo se l’appartamento è invivibile e, quindi, l’inquilino è costretto ad andare via.

Sei in affitto e a casa manca l’acqua da diverse settimane. Il vicino è rumoroso e la notte non riesci a dormire. Ci sono infiltrazioni dal piano di sopra e la camera da letto è umida; il salotto è pieno di macchie di muffa. Vivere in queste condizioni è impossibile. Tuttavia, continui a rimanere nell’appartamento perché non sai dove andare. Nello stesso tempo, vorresti almeno non pagare l’affitto o, quantomeno, avere una grossa riduzione del canone. Fai presente al padrone di casa tutte le problematiche connesse all’appartamento, ma lui “da un orecchio ci sente e dall’altro no”. Promette di fare le riparazioni, di intervenire con l’amministratore, di aggiustare la porta e le finestre, di far venire un idraulico che ripari i tubi, un muratore che tinteggi le pareti sporche di umido, ma a conti fatti non fa nulla di tutto ciò. Come devi comportarti per smettere di pagare l’affitto o per ottenere uno sconto? I chiarimenti sono stati forniti più volte dalla giurisprudenza. Cerchiamo di capirci qualcosa.

Pagamento del canone d’affitto e manutenzione dell’appartamento viaggiano su binari paralleli, senza mai toccarsi. In altri termini, l’inadempimento di uno dei due obblighi non giustifica la sospensione nell’adempimento dell’altro. Così, l’inquilino non può auto ridursi il canone di affitto, o addirittura sospenderne il pagamento, se nell’appartamento riscontra problemi non rilevati al momento della conclusione del contratto. Con il risultato che, qualora dovesse farlo, potrebbe essere sfrattato.

Solo in un caso – spiegano i giudici – si può non pagare l’affitto: quando l’appartamento è completamente inservibile, circostanza che di certo è incompatibile con la condotta dell’inquilino che vi rimane dentro (salvo una situazione di oggettiva difficoltà). Qualche esempio servirà a comprendere meglio la situazione.

Immaginiamo che in casa manchi l’acqua in prefissate fasce orarie. Il problema è dettato dalla rottura di una cisterna che si riempie con difficoltà. L’assemblea non si decide a sostituirla, così un inquilino – costretto a vivere con taniche di riserva e una vasca da bagno sempre colma d’acqua per attingervi nei momenti di necessità – decide di smettere di pagare l’affitto finché non verrà ripristinato il servizio idrico. Può farlo? L’appartamento, seppure presenti delle obiettive difficoltà, è comunque vivibile e utilizzabile. L’inquilino, pertanto, non può smettere di pagare l’affitto, né può autoridursi il canone. Può eventualmente ricorrere al giudice perché, in assenza di accordo col padrone di casa, gli riconosca uno sconto sull’importo mensile. In alternativa, perdurando il problema, può dare lettera di disdetta dell’affitto per giusta causa rispettando il termine di preavviso di sei mesi. Qualora volesse andare via di casa prima dei sei mesi sarebbe comunque tenuto a pagare le suddette mensilità salvo trovare un inquilino che lo rimpiazzi nella conduzione dell’appartamento

Immaginiamo un appartamento con evidenti infiltrazioni di acqua. Il vicino del piano di sopra sta incaricando un tecnico per verificare l’origine delle macchie; a tal fine il padrone di casa ha interessato anche l’amministratore. Nel frattempo, però, l’inquilino costretto a sopportare tale situazione smette di pagare l’affitto. Può farlo? Neanche in questo caso è lecito sospendere il pagamento dell’affitto o autoridursi il canone. Solo il giudice può quantificare – all’esito di una regolare causa – l’entità di tale fastidio e, quindi, decretare una riduzione del canone di affitto.

Altro esempio. I tubi di un appartamento dato in affitto perdono. È necessario scassare tutto il pavimento del salotto e dei due bagni per ricostruire le condutture che perdono e creano problemi al proprietario dell’appartamento sottostante. Durante i lavori l’inquilino è costretto ad andare via di casa. Può sospendere l’affitto? Si, in questo caso gli è concesso. Difatti, l’immobile risulta completamente inservibile, situazione che ha determinato la necessità per questi di trasferirsi altrove.

Ultimo esempio. L’inquilino del piano di sopra fa sempre rumore. La sera torna tardi e, con i tacchi delle scarpe e la televisione ad alto volume non consente all’inquilino del piano di sotto di dormire. Quest’ultimo può andare via dall’appartamento e smettere di pagare l’affitto? Secondo la giurisprudenza, la rumorosità di uno dei vicini costituisce una giusta causa per disdire in anticipo il contratto di affitto, anche se non ancora scaduto. Resta comunque dovuto il preavviso di sei mesi durante i quali il canone va corrisposto a meno che non si trovi subito un sostituto.

In conclusione, all’affittuario non è consentito di astenersi dal corrispondere il canone di locazione nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento dell’appartamento anche se per causa ricollegabile al comportamento del locatore. La sospensione dal pagamento mensile è legittima solo se la casa è completamente inservibile, il che è da escludere se il conduttore continua a godere dell’immobile e, nel momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, fa rilevare l’inutilizzabilità dello stesso.

Tribunale Bari, sez. III, 17/06/2015, n. 2734

Secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continui a godere dell’immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assuma l’inutilizzabilità del bene all’uso convenuto, in quanto in tal modo fa venire meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni. Nella specie, l’eccipiente non solo non ha fornito la prova della assoluta impossibilita di utilizzare l’immobile in conseguenza del dedotto mancato funzionamento del riscaldamento, ma, in base alle sue stesse allegazioni, dovrebbe persino affermarsi il contrario, e cioè che il bene non abbia mai smesso di essere fruibile, avendo la conduttrice continuato ad abitarlo sino al giorno del rilascio.

Con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5 L. 392/1978, stabilendo che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che, come tale, non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.

E’ infondata l’eccezione di non dover corrispondere l’adeguamento ISTAT in mancanza di richiesta scritta, in quanto il contratto di locazione prevedeva espressamente il diritto all’aggiornamento del canone, “senza obbligo di ulteriore richiesta scritta da parte del locatore”.

Tribunale Salerno, sez. I, 18/02/2008, n. 367

Al conduttore, a fronte della sua fondamentale obbligazione costituita dal pagamento del canone di locazione, non può essere mai consentito di astenersi dal versare il corrispettivo, anche laddove le denunciate cattive condizioni di manutenzione abbiano comportato una riduzione o una diminuzione nel godimento dell’immobile e tale evento sia ricollegabile al fatto del debitore. Invero, la sospensione totale o parziale dell’adempimento, ex art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte cagionandosi la completa inutilizzabilità dell’immobile; costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. In sostanza l’obbligo dell’inquilino di pagare il canone viene meno soltanto allorquando venga accertata la sussistenza di un inadempimento colpevole del locatore idoneo a sorreggere una pronunzia di risoluzione del contratto.

Cassazione civile, sez. III, 10/01/2008, n. 261

In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha confermato la sentenza con cui il giudice di appello aveva limitato il periodo di inutilizzabilità dell’immobile locato – con conseguente esonero del conduttore dal pagamento dei canoni della locazione e degli accessori – a quello di effettiva inagibilità dei locali, danneggiati dall’acqua utilizzata per spegnere un incendio sviluppatosi nel condominio).

Corte appello Catanzaro, sez. I, 22/05/2007, n. 450

Nell’ipotesi nella quale il conduttore di un bene immobile si trovi costretto, per causa imputabile al locatore, a un utilizzo limitato del bene del quale continui comunque a godere, egli può chiedere una riduzione del corrispettivo economico previsto nel contratto di locazione ma non può sospendere totalmente il pagamento del canone. In tema di locazione, infatti, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore è il pagamento del canone, sicché non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene che sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione dell’adempimento di detta obbligazione, di cui all’art. 1460 c.c., è legittima esclusivamente se è conforme a lealtà e buonafede, il che è da escludere se il conduttore continua a godere dell’immobile e, nel momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assume l’inutilizzabilità del bene all’uso convenuto, in quanto in tal modo fa venir meno la proporzionalità tra le rispettive prestaziòni. (Fattispecie nella quale la Corte d’appello ha confermato la sentenza di primo grado con la quale erano state considerate legittime le ordinanze-ingiunzioni con le quali un Comune aveva richiesto a una società il pagamento dei canoni di locazione di uno stand del mercato ortofrutticolo e che erano state opposte in quanto la società riteneva legittima la sospensione del pagamento visto che lo stand non si era rivelato idoneo dal punto di vista strutturale e igienico allo svolgimento dell’attività commerciale).

Cassazione civile, sez. III, 18/04/2001, n. 5682

Nei contratti con prestazioni corrispettive, qualora una delle parti adduca, a giustificazione della propria inadempienza, l’inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell’altra, il giudice deve procedere alla valutazione comparativa dei comportamenti, tenendo conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico – sociale del contratto. (Nella specie, alla stregua del suindicato principio, la S.C. ha confermato la decisione della corte di merito che aveva ritenuto legittima la sospensione del pagamento del canone da parte della conduttrice di immobile adibito ad esposizione commerciale, a fronte dell’inadempimento del locatore all’obbligo di provvedere alla manutenzione dell’immobile stesso, danneggiato da infiltrazioni di acqua causate dalla rottura del vaso di espansione dell’impianto di riscaldamento, le quali avevano determinato la completa inutilizzabilità dell’immobile locato).

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