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Casa con ipoteca: chi deve cancellarla?

1 ottobre 2017


Casa con ipoteca: chi deve cancellarla?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 ottobre 2017



Ho firmato un compromesso: qualche giorno prima del rogito, il notaio mi ha chiamato per avvisarmi che sulla casa c’è un’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate. Il venditore dice di non saperne nulla ma che estinguerà subito il debito. Chi dovrà cancellare l’ipoteca: il venditore, l’acquirente o il creditore?

Solo nel caso di mutuo bancario è prevista una particolare procedura di cancellazione automatica dell’ipoteca. Questo meccanismo, che consente l’estinzione immediata dell’ipoteca al versamento dell’ultima rata del prestito, non vale con tutti gli altri creditori, siano essi soggetti privati che pubblici (come ad esempio l’Agenzia delle Entrate Riscossione). In generale, dunque, per la cancellazione dell’ipoteca è necessaria una comunicazione e una esplicita richiesta inoltrata all’Ufficio dei Registri Immobiliari. Tale adempimento, se non eseguito spontaneamente dal creditore una volta ottenuto l’adempimento, potrà essere ordinato dal giudice a seguito di un apposito ricorso sollevato dal debitore. In termini pratici, solo il creditore può cancellare l’ipoteca che egli stesso ha iscritto per salvaguardare il proprio diritto (nel caso di specie l’esattore); cancellazione che è dovuta se il debito è stato estinto. Tutt’al più, il creditore potrà chiedere il rimborso delle spese amministrative necessarie all’adempimento. Se questi non vi provvede spontaneamente, il debitore può presentare un ricorso d’urgenza in tribunale chiedendo al giudice che – dopo aver valutato l’effettivo pagamento – ordini al conservatore dei registri immobiliari la cancellazione dell’ipoteca.

In ogni caso l’ipoteca si cancella automaticamente dopo 20 anni dalla sua iscrizione, senza bisogno di alcuna attività né da parte del creditore che del debitore. Quindi, se è prossima la scadenza di tale termine, l’acquirente potrebbe anche evitare ogni attività.

In ogni caso, il notaio che, prima del rogito, non avvisa il debitore della presenza di un’ipoteca sulla casa è responsabile personalmente e tenuto al risarcimento del danno. Egli si esonera da ogni rischio dichiarando nell’atto che il debitore è consapevole della presenza del vincolo e che l’ipoteca è in corso di cancellazione.

Nel caso sollevato dal lettore, il venditore dovrà provvedere al pagamento del debito prima del rogito e richiedere ad Agenzia Entrate Riscossione la cancellazione dell’ipoteca. Quest’ultima è tenuta a provvedervi subito. In mancanza, il padrone di casa potrebbe chiedere al tribunale che ordini all’esattore l’estinzione del peso sull’immobile. Il notaio non avrà alcuna responsabilità anche se la vendita viene conclusa, avendo egli osservato il proprio obbligo di informare preventivamente l’acquirente della presenza dell’ipoteca.

Se l’ipoteca è molto vecchia l’acquirente, nella certezza che il debito sia stato effettivamente estinto, potrebbe ugualmente acquistare l’appartamento e attendere il ventennio per la cancellazione dell’ipoteca.

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