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Quando non pagare il condominio

1 ottobre 2017


Quando non pagare il condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 ottobre 2017



Solo nel caso di delibere nulle è sempre possibile opporsi alla richiesta di pagamento delle spese condominiali avanzata dall’amministratore. Per quelle annullabili ci sono invece 30 giorni.

L’amministratore è passato a chiederti di versare le quote straordinarie del condomino con i conguagli e ora stai cercando un modo per non pagare. Se però non hai impugnato la delibera di condominio con cui tali spese sono state approvate non hai più modo di opporti. Avevi 30 giorni di tempo per farlo. Ma non tutti lo sanno. La giurisprudenza infatti non consente ricorrere al giudice contro una richiesta di pagamento di spese condominiali – seppur errata – quando oramai sono decorsi i termini per contestare la decisione assunta in riunione di condominio. Questa regola vale spesso, ma non sempre. Procediamo quindi con ordine e vediamo quando non pagare il condomino.

Delibere nulle e annullabili

La legge fa una distinzione tra decisioni dell’assemblea «nulle» e decisioni «annullabili». La differenza è sostanziale: le prime sono quelle viziate da gravi violazioni di legge, per cui possono essere contestate in qualsiasi momento, senza termini di scadenza. Le seconde, invece, sono anch’esse errate, ma il vizio è meno grave, sicché, se nessuno le contesta entro 30 giorni, si considerano “sanate”, ossia accettate.

In generale, sono annullabili le decisioni che violano le norme:

  • sul procedimento di convocazione dell’assemblea;
  • sulla costituzione dell’assemblea;
  • sulla concreta ripartizione dei contributi condominiali;
  • sul funzionamento dell’assemblea (deleghe);
  • sul raggiungimento dei quorum previsti per legge.

Sono invece da considerarsi nulle le delibere:

  • prive degli elementi essenziali (manca, ad esempio, l’indicazione dei partecipanti e dei votanti);
  • prese al di fuori dell’assemblea (ad esempio durante un incontro casuale nel garage);
  • contrarie a norme di ordine pubblico (penali, amministrative, fiscali);
  • prese al di fuori delle competenze dell’assemblea (al di fuori dell’oggetto parti comuni);
  • che ledono il diritto di uno o più condomini sulle parti comuni (innovazioni vietate);
  • che incidono sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini;
  • invalide in relazione all’oggetto, ossia quelle viziate da eccesso di potere (quando quella composizione assembleare non è quella competente a deliberare, ad esempio: la delibera del supercondominio composto da più fabbricati che approva i lavori di rifacimento delle facciate che sono bene comune di singoli fabbricati e non del supercondominio; oppure la delibera di approvazione della pitturazione della scala A di un condominio composto da più scale, approvata in sede di assemblea generale di tutti i condomini del fabbricato).

Come non pagare il condominio

Per non pagare una decisione del condominio che impone una determinata ripartizione delle spese è necessario, di norma, contestare la decisione dell’assemblea, con ricorso entro 30 giorni (che decorrono da quando è stata assunta la decisione per i dissenzienti; da quando è stato ricevuto il verbale della assemblea per gli assenti). Entro i suddetti 30 giorni è necessario avviare il procedimento di mediazione (un tentativo di conciliazione presso un organismo ad hoc, insieme al proprio avvocato), all’esito del quale poi si può ricorrere in tribunale.

Se non si contesta la decisione dell’assemblea entro tale termine, non si può più evitare di pagare la propria quota, anche se la divisione delle spese o la stessa decisione di spesa è illegittima. Non c’è più niente da fare. Se il condomino non paga l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo al giudice e anche contro di questo non è più possibile far opposizione, essendo ormai scaduti i termini per ricorrere contro la delibera assembleare.

Questa regola però vale solo per le delibere annullabili. Per quelle invece nulle è sempre possibile non pagare il condomino, anche se sono scaduti i 30 giorni per fare ricorso. Come detto, infatti, per tali vizi l’impugnazione è sempre legittima.


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1 Commento

  1. Ho veramente un grosso problema con due condomini cattivi che mi protestano la caldaia messa sul terrazzo.La legge lo prevede che le caldaie devono essere messe fuori anche per la sicurezza.Si sono attaccati per la estetica,un fabbricato vecchio fra l’altro ci sono altre caldaie messe fuori dei terrazzi.Sono invidie e cattiverie.Vorrei sapere il giudice a chi darebbe ragione.I comuni hanno fatto una ordinanza che la caldaia deve essere messa esclusivamente sul terrazzo anche per motivo di sicurezza.Contattatemi grazie e cordialità infinite.ANNA ENNIO

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