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Lo sai che? Condominio: quando serve la maggioranza

Lo sai che? Pubblicato il 7 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 ottobre 2017

Il numero di condomini necessari a seconda del tipo di interventi in seconda convocazione

L’assemblea condominiale governa la vita di un condominio, dei suoi beni e i suoi abitanti. La sua volontà è espressa nel momento della riunione e la deliberazione finale è formalizzata nel verbale di assemblea. Le sue decisioni impegnano anche gli assenti e i dissenzienti. Ma affinché tali deliberazioni siano vincolanti (obblighino cioè tutti i condomini al loro rispetto) è necessario il raggiungimento delle maggioranze stabilite. Il mancato raggiungimento di tali maggioranze (quorum) rende nulla la decisione adottata con la conseguenza che i condomini sono liberi di non dare attuazione alla delibera.

Anzitutto occorre distinguere in due momenti l’assemblea. Il primo momento interessa la sua costituzione. Affinché sia costituita validamente l’assemblea deve essere raggiunto quello che si dice quorum costitutivo. Il secondo momento riguarda il raggiungimento della maggioranza necessaria affinché l’assemblea possa prendere delle decisioni valide per tutti. Si parla allora di raggiungimento del quorum deliberativo. Entrambi i quorum variano a seconda del tipo di decisione che l’assemblea è chiamata a prendere e a seconda che si tratti di una prima o seconda convocazione. Il computo del raggiungimento dei quorum spetta al presidente dell’assemblea. 

Quorum costitutivo in prima convocazione

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio (o 667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (vale a dire di tutti i condomimi).

Quorum costituivo in seconda convocazione

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (pari a 334 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio. 

La seconda convocazione avviene quando la prima è andata deserta o non è stato raggiunto il quorum costitutivo. Generalmente è prevista per il giorno successivo alla prima convocazione, e comunque entro dieci giorni da questa.

Quorum deliberativo in seconda convocazione

In seconda convocazione la maggioranza necessaria affinché la delibera assembleare sia valida, come già anticipato, dipende dall’ordine del giorno. I casi più comuni interessano:

Le parti comuni

  • Modifica delle destinazioni d’uso (4/5 dei condomini e almeno 4/5 dei millesimi);
  • Diffida verso l’esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (metà +1 degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi);
  • Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva; rinuncia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento; costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio; vendita o cessione di beni comuni (tutti i condomini e il 100% dei millesimi).

Gestione del condominio

  • Approvazione del regolamento assembleare o interno  [2]; riparazioni straordinarie di notevole entità ; preventivi di spesa per riparazioni di spesa di notevole entità ; attivazione del sito internet del condominio; nomina, riconferma, revoca e compenso dell’amministratore (1/2+1 degli intervenuti e almeno metà dei millesimi);
  • Nomina dei consiglieri di condominio; Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni; preventivi di spesa per le spese ordinarie annuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi);
  • Nomina da parte di ciascun condomino del proprio rappresentante quando i partecipanti a un super-condominio sono più di 60 (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi).

Innovazioni in genere

  • Innovazioni per il miglioramento o l’uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni [3] (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi);
  • Innovazioni che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (tutti i condomini e il 100% dei millesimi);
  • Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (tutti i condomini e il 100% dei millesimi).

Innovazioni agevolate dalla legge [4]

  • Trasformazione di impianti di riscaldamento e condizionamento per il contenimento energetico e impianti di cogenerazione; coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili; termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell’impianto contabilizzato (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Installazione di fonti rinnovabili

  • Installazione di fonti rinnovabili (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi);
  • Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata l’installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni eventuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi).

Impianti di comunicazione

  • Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica; installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Interventi differenti

  • Eliminazione barriere architettoniche; interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; impianti di videosorveglianza di utilità comune; installazione delle infrastrutture di ricarica per i veicoli elettrici in condominio  (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Servizi di portierato

  • Mutamento d’uso dei locali; soppressione del servizio e sostituzione con citofono(1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi);
  • Soppressione del servizio che comporti modifiche al regolamento assembleare o condominiale;nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio; costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi);
  • Approvazione rendiconto annuale consuntivo e preventivo(1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi).

Sui millesimi

  • In genere per quelli di proprietà (tutti i condomini e il 100% dei millesimi);
  • Quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione di unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Controversie

  • Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore; nomina dell’amministratore come rappresentante nel procedimento di media conciliazione; accettazione della proposta di media-conciliazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Tutte le altre delibere

  • Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi).

Per intervenuti si intende il numero di condomini presenti all’assemblea di condominio, compresi i deleganti (che sono rappresentati da altri soggetti muniti di apposita delega).

Per condomini si fa riferimento al numero totale delle unità abitative a prescindere dalla presenza o meno dei proprietari in assemblea.

note

[1] Art. 1139 cod. civ. e seguenti.

[2] Art. 1138 cod. civ.

[3] Art. 1120 cod. civ.

[4] Legge 10/1991, art. 26, comma 1.


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