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Chi vende casa paga il notaio?

3 ottobre 2017


Chi vende casa paga il notaio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 ottobre 2017



Chi paga il costo del notaio: il venditore o l’acquirente dell’immobile?

La vendita o l’acquisto di una casa è un atto molto delicato, un po’ per le ripercussioni economiche che esso implica su chi vende e chi acquista, un po’ per le formalità che la legge impone, formalità che richiedono la presenza di un notaio. L’atto pubblico notarile (il cosiddetto «rogito») serve anche alla trascrizione della compravendita nei registri immobiliari, in modo da conservare traccia di tutti i passaggi di proprietà che la casa ha subìto nel tempo. Il notaio, però, essendo un professionista privato, va pagato e, anche se le sue parcelle possono apparire elevate, in realtà il peso più consistente è quello fiscale. Il notaio è infatti tenuto a riscuotere dalle parti le imposte che egli stesso verserà allo Stato ai fini della registrazione e trascrizione dell’atto. Ma chi paga il costo del notaio? Chi vende o chi compra? Una domanda che spesso ci si fa prima del rogito. In materia c’è incertezza tra le parti e talvolta si crede che chi vende casa paga il notaio. La risposta è abbastanza chiara ed è contenuta nel codice civile.

Chi paga il costo del notaio?

In generale, in base alla legge, le spese necessarie per il contratto di vendita di casa e le altre spese accessorie, comprese in particolare le spese notarili, sono a carico dell’acquirente [1], tanto è vero che è quest’ultimo a scegliere il professionista di propria fiducia. Tuttavia le parti possono prevedere nel contratto di compravendita una diversa pattuizione, stabilendo ad esempio che il costo del notaio sia integralmente a carico del venditore o che sia ripartito tra le parti.

Dunque, se nulla prevede il contratto, è chi compra casa a dover sostenere la parcella del notaio.

Che succede se l’acquirente non paga il notaio?

Vediamo ora le conseguenze che possono derivare dall’inadempimento del compratore. Cosa rischia il venditore se l’acquirente non paga il notaio?

Se l’acquirente non paga i costi del notaio, la vendita è ugualmente valida [2]. Il notaio però potrebbe rivalersi contro il venditore. La legge [3] stabilisce infatti che tutte le parti che partecipano all’atto notarile sono «responsabili in solido» verso il notaio per il pagamento della sua parcella. In termini pratici significa che se il notaio non viene pagato dall’acquirente può rivalersi contro il venditore e chiedergli l’integrale pagamento del proprio compenso. È ciò che avviene anche per le tasse che, sebbene devono essere versate dall’acquirente, in caso di mancato adempimento possono essere richieste anche al venditore.

Le altre spese accessorie alla vendita a carico dell’acquirente

Sono a carico dell’acquirente anche tutte le altre spese accessorie al rogito: ad esempio quelle relative agli obblighi fiscali (come l’imposta di registro e l’IVA) o quelle relative alla parcella pagata ad un professionista per redigere una relazione tecnica o una planimetria costituente parte integrante dell’atto pubblico di vendita [4].

Le spese della vendita a carico del venditore

Sono invece a carico del venditore tutte le spese necessarie alla regolarizzazione del bene (ad esempio presentazioni di eventuali sanatorie, correzione di planimetrie catastali errate, presentazione di volture catastali mancanti, di dichiarazioni di successioni, i costi di eventuali trascrizioni tacite di eredità, ecc.).

Le spese della vendita che restano a carico di chi le ha sostenute

Non sono considerate «spese accessorie» alla vendita, e quindi non sono dovute dall’acquirente, ma rimangono a carico di chi le ha sostenute:

  • le spese per l’attività di consulenza svolta dal professionista nella fase che precede la stipulazione del contratto definitivo [5];
  • la provvigione dovuta al mediatore [6].

note

[1] Art. 1475 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 3514/2015.

[3] L. n. 89/1913 art. 78, cosiddetto Ordinamento del notariato.

[4] Cass. sent. n. 14812/2014, n. 7004/2012, n. 8237/1990.

[5] Cass. sent. n. 8886/2014.

[6] Cass. sent. n. 14899/2011.

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