Casa con ipoteca: diritti dell’acquirente

Dopo aver comprato casa, si scopre un’ipoteca: cosa deve fare l’acquirente per tutelarsi?

Hai firmato il compromesso o l’atto definitivo per l’acquisto della tua prima casa e solo ora ti accorgi che sull’immobile c’era già un’ipoteca taciuta dal venditore. Il venditore non ti aveva avvisato e ora si giustifica sostenendo che non ne sapeva nulla neanche lui e che provvederà, quanto prima, a pagare il debito per poterti “sollevare” dall’onere. Ma sono passati diversi mesi e l’ipoteca sulla casa ancora c’è. Che puoi fare? Quali sono i diritti dell’acquirente di una casa con ipoteca? La soluzione varia a seconda del momento in cui ti accorgi della presenza del “peso” sull’immobile. Vediamo tutte le ipotesi.

Scoperta dell’ipoteca prima della firma del compromesso

Se ti accorgi della presenza dell’ipoteca sulla casa prima della firma del compromesso, e di essa il venditore non ti hai mai fornito alcuna comunicazione, hai la possibilità di far valere le tue ragioni e di chiedere il risarcimento del danno solo se le trattative sono arrivate a buon punto e tu hai già scartato proposte alternative. Il codice civile [1] impone alle parti che stanno “contrattando” di comportarsi secondo buona fede nella formazione del contratto. Esiste un dovere di informare la controparte di tutte le possibile cause che potrebbero invalidare il contratto [2]. Chi viola tale dovere deve risarcire il danno, danno che comunque va provato.

Scoperta dell’ipoteca dopo il compromesso e prima del rogito

Procediamo nell’elencazione dei diritti dell’acquirente di una casa con ipoteca. Se ti accorgi della presenza dell’ipoteca sulla casa dopo che ormai hai firmato il compromesso (cosiddetto contratto preliminare) ma prima di recarti dal notaio per firmare il rogito (cosiddetto contratto definitivo) hai innanzitutto la possibilità di chiedere all’agenzia immobiliare – qualora ci sia stata la sua intermediazione – il risarcimento del danno. L’agente è tenuto infatti a controllare che l’immobile sia privo di pesi e oneri come l’ipoteca.

In secondo luogo puoi scioglierti dall’obbligo di firmare il rogito e, quindi, recedere dal compromesso, chiedendo ovviamente la restituzione di tutti i pagamenti già anticipati. Se è stata prevista una caparra hai il diritto di chiedere una somma pari al doppio dell’importo versato. Ad esempio, se hai dato al venditore una caparra di 4mila euro hai diritto a 8mila euro. Il codice [3] stabilisce però che se il venditore ha reso edotto l’acquirente della presenza dell’ipoteca sulla casa – indicandola in contratto – quest’ultimo non può fare nulla ed è tenuto a recarsi dal notaio per il contratto definitivo.

In alternativa allo scioglimento del preliminare, l’acquirente può esigere la riduzione del prezzo di vendita, eventualmente sospendendo il pagamento del prezzo residuo.

Il codice civile stabilisce [6] che prima di concedere la risoluzione del contratto, il giudice deve dare alla parte venditrice un termine per liberare l’immobile dall’ipoteca. Dunque è legittimo recedere dal contratto ma in ogni caso solo dopo la scadenza del termine concesso dal tribunale al venditore per estinguere il debito e far cancellare l’ipoteca.

Leggiamo cosa dice a riguardo la norma: «Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati.

Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è sciolto con  obbligo del venditore di risarcire il danno all’acquirente.

Se però l’acquirente era al corrente dell’ipoteca, questi non può chiedere lo scioglimento del contratto; tutt’al più può chiedere il risarcimento al venditore se il creditore dovesse pignorare l’immobile.

Scoperta dell’ipoteca dopo il rogito

In questo caso, oltre alla garanzia del venditore che ti ha taciuto la presenza dell’ipoteca sulla casa, hai anche la possibilità di chiedere il risarcimento al notaio. Quest’ultimo è infatti tenuto ad effettuare sull’immobile oggetto di compravendita tutte le verifiche del caso per assicurare al compratore l’acquisto di un bene libero da pesi e vincoli (come appunto ipoteche e pignoramenti). Solo se l’acquirente ha espressamente esonerato il notaio da tale ricerca egli non è responsabile.

Il notaio che tace la presenza dell’ipoteca e/o non fa le dovute indagini può essere anche condannato dal giudice a cancellare detta ipoteca, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e il compimento delle relative formalità [4].

Oltre alla responsabilità del notaio poco attento, c’è sempre quella del venditore. Anche in questo caso infatti il venditore di un bene ipotecato deve dichiarare l’esistenza del vincolo all’acquirente al momento del rogito (così, come abbiamo già detto, al momento del compromesso). Egli può anche assumere l’impegno nel preliminare di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo tempo (di solito entro la stipula del definitivo).

L’acquirente di un immobile indicato come libero da pesi ed oneri, che al momento della stipula del definitivo o successivamente scopre l’esistenza di un’ipoteca può alternativamente:

• chiedere la risoluzione del contratto, nonché la restituzione del prezzo eventualmente pagato e il risarcimento del danno; l’acquirente non può chiedere la risoluzione della vendita se era a conoscenza dell’ipoteca iscritta sul bene acquistato;
• mantenere la proprietà del bene e chiedere la restituzione di parte o dell’intero prezzo pagato;
• sospendere il pagamento del prezzo residuo.

Se il creditore avvia il pignoramento immobiliare

La presenza dell’ipoteca sulla casa fa sì che il creditore possa mettere il bene all’asta nonostante questo sia passato di proprietà. Che succede se, dunque, il creditore del venditore (precedente proprietario della casa ipotecata) avvia l’esecuzione forzata? L’acquirente può:

• pagare i creditori per l’intero ammontare dei crediti iscritti;
• rilasciare la casa ipotecata ai creditori perché provvedano a soddisfarsi vendendola;
• liberare la casa dall’ipoteca (cosiddetta «purgazione»).

Resta il suo diritto di chiedere il risarcimento dei danni al venditore dimostrando di non essere stato informato dell’esistenza dell’ipoteca sul bene [5].