Diritto e Fisco | Articoli

Casa all’asta: se è assegnata dopo la separazione l’avrò subito?

21 ottobre 2017


Casa all’asta: se è assegnata dopo la separazione l’avrò subito?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 ottobre 2017



Voglio comparare una casa ad un’asta giudiziaria. Si può avere l’immediata disponibilità dell’immobile dato che il provvedimento di assegnazione casa coniugale è successivo al pignoramento?

Ai fini dell’opponibilità del diritto agli aventi causa del coniuge proprietario, la legge [1] dispone che l’assegnazione è opponibile al terzo acquirente [2] se trascritta. In altri termini, il criterio di risoluzione dei conflitti è lo stesso previsto per la locazione e, dunque:

  • senza limiti per tutta la durata naturale del diritto se il provvedimento di assegnazione viene trascritto,
  • nel limite del novennio se l’ordinanza di assegnazione non è assistita da trascrizione ma munita di data certa.

Sul punto, è da segnalare un consistente indirizzo giurisprudenziale, formatosi prima della riforma del 2006, che ha tratto dal rinvio del codice civile l’idea che il diritto ad abitare la casa coniugale sia un diritto personale di godimento ovvero un diritto assimilato – per gli effetti – alla locazione con la conseguenza che il diritto ad abitare la casa coniugale resta insensibile all’azione esecutiva, nel senso che il conflitto deve in ogni caso risolversi avuto riguardo alla data anteriore o successiva in cui il creditore ipotecario compie il pignoramento. Questo quadro normativo e giurisprudenziale è stato rimesso in discussione dalla riforma dell’affido condiviso, prevedendo che il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili ed opponibili ai terzi.  Ciò ha portato una parte della dottrina a ritenere superato l’orientamento che aveva indotto ad equiparare la posizione del coniuge assegnatario della casa coniugale a quella del conduttore e ad assimilare il diritto del coniuge assegnatario ad un diritto reale di abitazione. Tuttavia, la giurisprudenza non ha ancora esaminato ipotesi di assegnazione della casa coniugale disposte dopo l’entrata in vigore della legge sull’affido condiviso e di recente, con riferimento ad assegnazione disposte prima dell’entrata in vigore della legge, ha ribadito il precedente orientamento confermando che il diritto del coniuge assegnatario della casa coniugale sarebbe assimilabile a quello del conduttore. Con la conseguenza che il contratto ancorché non trascritto, dovrebbe ritenersi opponibile per un novennio, purché abbia data certa anteriore al pignoramento. Nel caso del lettore, la data certa del provvedimento è comunque posteriore sia all’iscrizione ipotecaria che all’atto di pignoramento e, pertanto, lui non dovrebbe trovare ostacoli all’acquisizione del bene immobile pignorato. Inoltre, si nota come il legislatore abbia concesso il potere al giudice dell’esecuzione di ordinare la liberazione dell’immobile, tra gli altri, anche quando questo sia occupato da soggetti diversi dall’esecutato, purché essi non vantino un titolo di godimento opponibile alla procedura esecutiva. Sostenere, infatti, che l’ordine di liberazione possa spiegare effetti di titolo esecutivo esclusivamente nei confronti del debitore, da un lato, svilirebbe la sua vocazione funzionale al rilascio, mettendo, in tal modo, di fatto alla mercé del debitore il destino del bene in esame, che potrebbe simulare uno stato di occupazione dello stesso per evitare che esso venga liberato. Pertanto, l’assegnataria diventa essa stessa debitrice esecutata e la sua posizione rileva in quanto tale – e come tale assoggettata alla procedura esecutiva immobiliare – e non come titolare del diritto personale di godimento sull’abitazione familiare. In tale contesto è stato, quindi, affermato che il diritto vantato dall’assegnataria, opponibile al terzo acquirente, non paralizza, tuttavia, quello del creditore di procedere in esecuzione sul bene oggetto dell’assegnazione, pignorandolo e facendolo vendere coattivamente [3]. A confermare tale assunto è intervenuto, da ultimo, il Tribunale di Verona confermando il proprio orientamento circa la non opponibilità del diritto di abitazione della casa coniugale assegnata in sede di separazione quando la procedura esecutiva trova titolo in un’ipoteca iscritta in epoca anteriore [4]. D’altro canto, un provvedimento giudiziale di assegnazione non potrebbe far sorgere in capo all’assegnatario una posizione giuridica più ampia ed estesa, per natura e contenuto, rispetto a quella che va ad attribuire, con la conseguenza che il coniuge assegnatario si troverà di fronte ai terzi titolari di diritti preesistenti sul bene nella medesima posizione giuridica nella quale si troverebbe il coniuge titolare del diritto di proprietà. È facile comprendere, pertanto, come sarebbe del tutto illogico riconoscere al coniuge assegnatario una tutela più ampia rispetto a quella attribuita al titolare del diritto di proprietà. In sintesi, dunque, è evidente che le vicende esecutive incidono sulla moglie assegnataria quale debitrice esecutata, con l’applicazione dei principi in materia esecutiva in favore del creditore procedente che – sulla base dell’iscrizione ipotecaria (peraltro anche anteriore al provvedimento di assegnazione della casa familiare) – ha promosso l’azione esecutiva, con la trascrizione del pignoramento, sul bene immobile di proprietà del debitore. Pertanto, alla luce di quanto detto, il lettore – in forza di una iscrizione ipotecaria e di un atto di pignoramento trascritti prima del provvedimento di assegnazione dell’immobile (provvedimento mai trascritto) – acquisterà un bene libero da pesi senza che allo stesso possano neppure opporsi eventuali diritti acquistati da terzi sulla cosa, per non avere gli stessi effetto in pregiudizio del creditore pignorante.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla

note

[1] Art. 6, co. 6, l. n. 74 dello 06.03.1987.

[2] Ai sensi dell’art. 1599 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 12466 del 19.02.2012.

[4] Trib. Verona sent. del 24.04.2015.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI