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Rettifica valore immobile: come difendersi

4 ottobre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 ottobre 2017



Avviso di accertamento del maggior valore della casa o del terreno: come contestare la perizia dell’ufficio erariale.

In caso di impugnazione, da parte del contribuente, dell’avviso di rettifica del valore dell’immobile, la perizia dell’ufficio tecnico erariale (Ute) depositata dall’Amministrazione costituisce sì un atto di parte, ma ben può giustificare la rettifica e la decisione del giudice.

È quanto precisato da una recente sentenza della Cassazione [1].

Secondo la giurisprudenza più volte pronunciatasi sul valore della perizia ai fini del calcolo dell’imposta di registro e dell’Invim [2], dato che dinanzi al giudice tributario l’amministrazione finanziaria è sullo stesso piano del contribuente, la relazione di stima di un immobile, redatta dall’Ufficio tecnico erariale e prodotta dal Fisco, costituisce una semplice perizia di parte. Ad essa può quindi essere attribuito il valore di atto pubblico soltanto per quel che concerne la provenienza, ma non anche per quei che riguarda il contenuto.

È anche vero, tuttavia, che, nel processo tributario, nel quale esiste un maggiore spazio per le prove cosiddette atipiche, anche la perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, il quale può elevarla a fondamento della decisione a condizione che spieghi le ragioni per le quali la ritenga corretta e convincente.

In altri termini, la stima dell’immobile, attestata da una perizia dell’ufficio tecnico erariale, non un valore maggiore in termini probatori (solo perché proveniente da un ufficio pubblico), rispetto alla perizia esibita dal contribuente affidatosi ad un perito di parte.

Tuttavia, il giudice potrebbe preferire, tra le due, la perizia di provenienza pubblica, perché più convincente per i criteri di stima utilizzati. La scelta del giudice deve ovviamente essere motivata, illustrando le ragioni per le quali ha ritenuto di attenersi alle valutazione dell’Amministrazione e non a quelle del cittadino.

Ciò vuol dire che il contribuente, per poter realizzare al meglio la propria difesa, deve fornire prove tali da contestare, con l’aiuto di un perito, i criteri adottati dall’Amministrazione e a convincere il giudice che la stima dell’Ute non è idonea ad accertare un maggior valore dell’immobile.

Motivazione dell’avviso di rettifica

Si ricorda che, affinchè un avviso di accertamento del maggior valore dell’immobile sia legittimo, è necessario che l’Amministrazione motivi le ragioni della rettifica, riportando i criteri di calcolo adottati.

Come affermato dalla Cassazione [3], in tema d’imposta di registro, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento in rettifica del valore risulta assolto quando l’Ufficio indica le relative ragioni in termini sufficienti a definire la materia del contendere. Di conseguenza è stato ritenuto legittimo e adeguatamente motivato l’avviso di accertamento che rinvia ai dati contenuti in una stima effettuata dall’Ufficio tecnico erariale.

Più precisamente, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l’enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa.

note

[1] Cass. ord. n. 21256 del 13.09.2017.

[2] Cass. sentt. n. 14418/2014; n. 2193/2015; n. 9357/2015.

[3] Cass. sent. n. 9814/2016.

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