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Chi cancella il pignoramento immobiliare?

6 ottobre 2017


Chi cancella il pignoramento immobiliare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 ottobre 2017



Alla cancellazione del pignoramento immobiliare può provvedere il creditore una volta ottenuto il pagamento o il conservatore dei registri per ordine del giudice.

La tua casa aveva un’ipoteca e, poiché hai perseguito nel tuo inadempimento senza pagare il debito, il creditore è “andato avanti” e ti ha notificato un atto di pignoramento immobiliare. Ora la casa non è solo ipotecata ma soggetta ad esecuzione forzata. Che significa? Che, dopo la consegna dell’atto di pignoramento vero e proprio fatta dall’ufficiale giudiziario o direttamente dal postino (in tal caso dovresti aver ricevuto una busta verde con l’indicazione «atti giudiziari») si è attivato in tribunale un procedimento volto a vendere l’immobile all’asta. Il tribunale farà innanzitutto calcolare il valore del bene pignorato; poi incaricherà un professionista per curarne la vendita e nominerà un custode. Seguiranno una serie di tentativi di vendita al “miglior offerente”.

Cosa ti resta da fare? Hai due possibilità per uscire da questa situazione e chiedere la cancellazione del pignoramento immobiliare: se non hai motivi per fare opposizione al pignoramento (per errori formali di procedura o relativi al debito in sé), la prima soluzione è trovare un accordo con il creditore per un pagamento “a saldo e stralcio” (ossia l’immediato versamento di una somma onnicomprensiva, inferiore al debito maturato oltre interessi e spese legali). La seconda è sperare che, nonostante le numerose aste, l’immobile non si venda perché nessuno è interessato a presentare offerte in tribunale. In questo caso, dopo il terzo ribasso, il giudice potrebbe anche dimezzare il prezzo base per l’aggiudicazione della casa; ma se anche così nessuno dovesse farsi avanti, potresti chiedere la cancellazione del pignoramento immobiliare, valendoti di un diritto che ti offre il codice di procedura civile. Questo però non è l’oggetto di questo articolo e, a tal fine, ti rinviamo alla lettura di Pignoramento della casa: che succede se non si vende all’asta?

Immaginiamo, però, che per una ragione o per un’altra, tu dovessi riuscire ad ottenere l’agognato traguardo: chi deve cancellare il pignoramento immobiliare? È un compito che spetta al debitore, al creditore o al tribunale? La risposta varia a seconda di come è stato ottenuto questo traguardo.

La trascrizione del pignoramento immobiliare

Prima però di spiegare chi cancella il pignoramento immobiliare, dobbiamo spiegare «cosa» va cancellato e, sopratutto «da dove». Ci vuole quindi un ripasso delle regole di procedura civile.

Una volta notificato l’atto di pignoramento, l’ufficiale giudiziario, il creditore procedente o il suo avvocato devono chiederne la trascrizione del predetto atto di pignoramento al competente ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio. In particolare, nei registri immobiliari, viene indicato, a margine dell’immobile pignorato, che lo stesso è oggetto di procedura esecutiva. Ciò al fine di garantire eventuali acquirenti che potrebbero non sapere dell’esistenza del pignoramento e, così, rimanere “fregati”.

Il richiedente consegna all’ufficio la copia autentica dell’atto con le note di trascrizione, l’ufficio trascrive l’atto e restituisce una delle note (cosiddetto duplo).

Le annotazioni nei pubblici registri sono eseguite con l’inserimento dei dati relativi alle domande di annotazione negli archivi informatici.

L’ufficio effettua la trascrizione mediante un software fornito dal Ministero delle Finanze a pena della irricevibilità.

La trascrizione del pignoramento immobiliare dura per 20 anni. Dopo deve essere rinnovata, altrimenti decade automaticamente.

La cancellazione del pignoramento immobiliare

Se c’è stato un accordo

Se il pignoramento viene cancellato perché debitore e creditore hanno trovato un accordo e, quindi, quest’ultimo ha ottenuto ciò che voleva, la cancellazione del pignoramento immobiliare è una formalità che spetta al creditore. Di solito le parti provvedono a stipulare un atto di transazione con il quale: da un lato il debitore si impegna a pagare, in un’unica soluzione, l’importo concordato; dall’altro il creditore, andato a buon fine il pagamento, procede a cancellare il pignoramento dell’immobile dai pubblici registri immobiliari. In tal caso, quindi, la cancellazione è un onere di chi l’ha richiesta, ossia del creditore. Il quale però potrebbe addebitare i costi al debitore purché lo specifichi nell’atto di transazione. La sola cancellazione del pignoramento immobiliare non è sufficiente perché tutto si “blocchi”: il creditore deve anche rinunciare alla procedura attivata in tribunale con un atto depositato in cancelleria.

Potrebbe avvenire che l’accordo tra le parti contempli una modalità di pagamento rateale. In tal caso, gli avvocati chiederanno al giudice una sospensione dell’esecuzione forzata o un semplice rinvio in modo tale da verificare l’esatto e completo adempimento. Avvenuto il quale, il creditore provvederà a chiedere la cancellazione del pignoramento e a rinunciare alla procedura in tribunale.

L’accordo potrebbe avvenire anche davanti al giudice. In tal caso, è il magistrato ad estinguere l’esecuzione forzata e ad ordinare al conservatore dei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento. Il codice di procedura stabilisce infatti che con l’ordinanza che pronuncia l’estinzione è disposta sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Con la medesima ordinanza il giudice dell’esecuzione provvede alla liquidazione delle spese sostenute dalle parti, se richiesto.

Se c’è stato il pagamento integrale

Potrebbe avvenire che il creditore e il debitore non abbiano rapporti “bonari” e che, tuttavia, quest’ultimo (o, al posto suo, un terzo) paghi ugualmente il debito. Anche in questo caso, la cancellazione del pignoramento immobiliare è una formalità che dovrà chiedere il creditore, eventualmente imputando le spese al debitore. Se il creditore, nonostante il pagamento, non dovesse procedere alla cancellazione e proseguire nell’esecuzione forzata, sarebbe possibile un’opposizione all’esecuzione, un ricorso cioè al tribunale per chiedere di accertare l’inesistenza del diritto del creditore. Il giudice, verificato il pagamento, disporrebbe d’ufficio la cancellazione del pignoramento con un ordine al conservatore dei registri immobiliari.

Se c’è stata opposizione in tribunale

Nell’ipotesi in cui il debitore presenti un’opposizione contro il pignoramento  rilevando errori nella procedura di esecuzione forzata (cosiddetta «opposizione agli atti dell’esecuzione») o contestando il credito fatto valere nei suoi confronti (cosiddetta «opposizione all’esecuzione») si instaura un giudizio vero e proprio. All’esito della causa, se il giudice ritiene che le ragioni di opposizione sono fondate, ordina al conservatore dei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento immobiliare. Quindi, in questo caso, il compito viene delegato al pubblico ufficiale e non spetta provvedervi né al creditore, né al debitore.


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