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Lastrico solare in comunione: come dividerlo nell’atto di vendita?

27 ottobre 2017


Lastrico solare in comunione: come dividerlo nell’atto di vendita?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 ottobre 2017



Lastrico solare in comunione tra coeredi: un atto di vendita è legittimo se le quote vengono divise in ottavi, mentre secondo il codice civile e come riportato nell’atto di successione le quote sono in noni?

La risposta al quesito del lettore può risiedere nel passaggio da una situazione di comunione (ereditaria) a una di condominio avvenuto con l’atto di divisione stipulato in data 04.05.1999. A seguito della morte del padre del lettore, infatti, si è costituita in capo agli eredi una comunione ereditaria sui beni elencati, ossia l’intero fabbricato sito in Comune di T., Lungomare S., composto rispettivamente da quattro appartamenti, un lastrico solare, un locale uso deposito con corti esterne e un locale fondaco adibito a centrale idrica, per le quote rispettivamente di 3/9 in capo alla signora E. e di 2/9 per ciascuno degli altri eredi. Tale ripartizione rispecchia esattamente quella prevista dal codice civile per le successioni legittime in cui gli eredi sono il coniuge e i figli del defunto, i quali pertanto ereditano rispettivamente nelle quote di 1/3 il primo e di 2/3 complessivamente i secondi. La fattispecie giuridica della comunione fa sì che ciascun comunista, ossia ciascun avente diritto, abbia diritti su tutta la massa in comune e, quindi, tanto su ciascun bene che ne fa parte quanto su tutto il complesso condiviso nella misura rappresentata dalla quota di cui è titolare. Questa è stata la situazione di diritto fintantoché il lettore e gli altri eredi del padre sono rimasti comproprietari del fabbricato come sopra composto. Successivamente, quando è intervenuta la divisione e, dunque, l’attribuzione a ciascun erede di uno dei quattro appartamenti, la comproprietà sul fabbricato si è sciolta ed è subentrata la costituzione di un condominio [1]. La conseguenza più importante di tale mutazione giuridica è rappresentata innanzitutto dal fatto che ognuno degli eredi è divenuto proprietario esclusivo di una porzione individuata del fabbricato suddetto, cioè di un appartamento, mentre sulle restanti parti dell’immobile (vale a dire il lastrico solare, il locale uso deposito con corti esterne e il locale fondaco adibito a centrale idrica) è rimasta una situazione di comproprietà che, tuttavia, è disciplinata non più dalle regole sulla comunione [2] ma dalle diverse regole del condominio. In termini pratici, le quote di comproprietà sui beni rimasti comuni non sono più quelle originarie della comunione ereditaria (calcolate in noni come sopra evidenziato) ma sono divenute quelle proprie delle parti comuni di un vero e proprio condominio quale è divenuto il fabbricato di T.: pertanto la comproprietà su queste ultime viene parametrata sulla base dei diritti a ciascun condomino spettanti sulle proprietà esclusive, in assenza di una diversa regolamentazione stabilita nell’atto di divisione succitato. Poiché, quindi, il condominio instauratosi è composto da quattro appartamenti, ognuno dei quali intestato a un singolo proprietario (fatto salvo quello a pervenuto al lettore che è stato successivamente donato per la quota di ½ alla moglie con atto del 04.05.1999), le parti del fabbricato rimaste comuni sono da intendersi in comproprietà fra i condomini in parti uguali fra loro. Ciò in quanto tali parti sono state considerate coessenziali al condominio stesso. D’altronde le parti comuni di questo condominio sono espressamente riconducibili alle parti comuni di regola identificate come tali dalla legge che, infatti, recita testualmente che sono oggetto di comproprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: il suolo su cui sorge l’edificio, i lastrici solari, i cortili, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria. Per questo motivo, all’atto della cessione di diritti sul lastrico solare, come avvenuta con l’atto di compravendita del 15.02.2002, le quote di comproprietà sullo stesso sono state identificate in ottavi e non in noni come invece sarebbe stato ove la comunione ereditaria non fosse stata sciolta. Ad avvalorare ciò, si aggiunga la seguente considerazione di tipo pratico. Quando nell’atto di divisione del 04.05.1999 si dice che restano altresì comuni il locale pluriuso posto al piano terra, il fondaco e il locale adibito a centrale idrica nonché il terrazzo posto al piano secondo, si individuano tali beni in maniera unitaria con la particella quale bene comune censibile. Il bene comune censibile (abbreviato Bcc) indica un immobile che dà reddito, quindi censibile in catasto, e che è comune a più unità immobiliari del condominio. Tale censimento comporta che questo subalterno venga associato alle singole proprietà individuali (che sono quattro) e non a ogni comproprietario (già titolare invece di quote in noni). Quando poi nel 2002 vengono stipulate la compravendita di repertorio e le donazioni di repertorio, il lastrico solare oggetto di cessione riporta un identificativo catastale diverso, ossia la particella X per il lastrico solare e la particella XY per il locale a uso deposito. Ora, pur senza aver potuto consultare una visura storica catastale dei suddetti immobili, tali identificativi sono derivati dalla soppressione dell’originaria particella X che li ricomprendeva tutti in maniera unitaria e quale bene comune censibile. Ciò ha fatto sì che tanto il lastrico solare quanto il locale a uso deposito siano divenuti beni catastalmente autonomi e, quindi, potenzialmente cedibili in via autonoma. Tuttavia, poiché si tratta di beni che nascono quali parti comuni del fabbricato e tali sono stati fin dall’origine (tanto da essere accatastati fin dal principio quale Bcc), la loro appartenenza è da considerarsi ripartita in parti uguali fra i condomini del fabbricato. Diversamente, affinché tali ultimi beni fossero rimasti in comproprietà nelle misure originariamente determinatesi con la comunione ereditaria, bisognava che essi fossero identificati anche catastalmente e già in origine in via autonoma e che non fossero essenzialmente riconducibili a parti comuni del fabbricato stesso. Ne discende pertanto che tale ultimo atto di cessione risulta regolare essendo stati correttamente identificati i diritti spettanti a ciascun comproprietario sulle parti comuni oggetto di compravendita ed essendo intervenuto il consenso di tutti gli aventi diritto su dette porzioni immobiliari.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Regolato ai sensi degli artt. 1117 e ss. cod. civ.

[2] Quindi dagli artt. 1100 e ss. cod. civ.


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