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Locazione: è valida se registrata in ritardo?

4 Gennaio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Gennaio 2018



Il contratto di locazione non registrato è nullo: le conseguenze. La registrazione tardiva del contratto ha effetto retroattivo.

Avete un appartamento affittato a nero oppure vorreste farlo, ma non ne conoscete le conseguenze. In sostanza avete deciso di affittare il bene, per ricavarne un reddito, ma nel contempo, visto le tasse sulla locazione, vorreste non registrare il contratto. La locazione appena descritta è valida? Se l’inquilino contesta la mancata registrazione ha diritto alla restituzione dei canoni versati in nero? Se il proprietario/locatore decide di registrare in ritardo il contratto di locazione, esso è valido? Questa validità opera a partire dalla registrazione oppure fin dall’inizio? Si è vero, sono tante domande, ma tutte molto importanti: vediamo insieme quali sono le risposte.

Locazione non registrata: è valida?

Sembrerebbe proprio di no. Quando il proprietario di un immobile decide di affittare il proprio bene deve sottoscrivere un contratto di locazione con l’inquilino/conduttore. Questo contratto va dichiarato e registrato, poiché sui canoni di locazione pattuiti, è necessario corrispondere allo stato le tasse dovute. Queste variano a seconda del regime fiscale prescelto (ad esempio, con la cedolare secca, si versa una quota/percentuale fissa, indipendente dal reddito complessivo del proprietario), ma ovviamente vanno pagate. Quindi, la mancata registrazione del contratto di locazione, allo scopo evidente d’incassare l’affitto in nero, non è ammissibile. Questa situazione determina la nullità del contratto. Lo afferma chiaramente la legge [1] la quale precisa che i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati.

Locazione non registrata: quali sono le conseguenze?

Come detto in precedenza, la mancata registrazione del contratto di locazione determina la nullità del medesimo. Ciò comporta varie conseguenze. Ad esempio:

  • L’inquilino potrà lasciare l’immobile senza alcun preavviso da rispettare o indennizzo per il mancato preavviso;
  • L’inquilino potrà richiedere al proprietario la restituzione dei canoni versati in nero;
  • Il proprietario non potrà sfrattare l’inquilino per morosità. Il conduttore, pertanto, potrebbe rifiutarsi di versare il pattuito a nero ed attendere un’azione legale del locatore diretta a far valere l’occupazione senza titolo dell’immobile e ad ottenere un semplice indennizzo per l’occupazione.

Locazione registrata in ritardo: è valida?

Secondo una recente ordinanza della Cassazione [2], la risposta dovrebbe essere affermativa. Gli ermellini affermano che la mancata registrazione del contratto di locazione è, inequivocabilmente, motivo di nullità dello stesso secondo quanto affermato dalla legge [3]. Tuttavia se la registrazione avviene in un momento successivo, ciò sana la nullità e determina la validità del contratto stesso con effetto retroattivo. In altri termini, la Cassazione sostiene che la registrazione tardiva salva il contratto, impedendo che lo stesso possa considerarsi nullo anche per il periodo antecedente alla sua registrazione.

Queste conclusioni sono motivate dall’esigenza di salvare gli effetti giuridici voluti dalle parti e dal complesso normativo (cioè l’insieme delle leggi) diretto a contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale e a riconoscere validità al cosiddetto ravvedimento del contribuente. Evidentemente se queste affermazioni della Cassazione sono giuste, il conduttore/inquilino del contratto registrato tardivamente non potrà ottenere la restituzione dei canoni di affitto versati in precedenza.

note

[1] Art 1, co. 346 L. 311/2004.

[2] Cass. civ. ord. n. 20858/2017.

[3] Art 1, co. 346 L. 311/2004 – Art. 1418 cod. civ.


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