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Lo sai che? Vendita casa con usufrutto: è possibile?

Lo sai che? Pubblicato il 8 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 8 ottobre 2017

Se sulla casa c’è un usufrutto non è possibile vendere la proprietà ma solo la nuda proprietà.

Tua madre ti ha donato la sua casa perché, così facendo, vuol anticipare il passaggio di proprietà per quando lei non ci sarà più. Nello stesso tempo, però, si è riservata l’usufrutto vita natural durante. In altre parole, potrai andare a vivere nell’appartamento solo quando lei – ossia l’usufruttuario – sarà morta. Triste pensare a questa eventualità, ma nel frattempo hai bisogno di soldi liquidi e non vuoi aspettare il “fatidico” giorno per poterti disfare dell’immobile e delle spese conseguenti alla proprietà. Così ti chiedi se è possibile la vendita della casa con usufrutto. La risposta è piuttosto semplice e cercheremo di spiegartela qui di seguito.

Tutte le volte in cui viene concesso l’usufrutto su un immobile, il diritto di proprietà si comprime: esso deve cioè fare spazio a un altro diritto, quello dell’usufruttuario. Ecco perché avrai certamente sentito dire, in questi casi, che non si ha più una «proprietà» in senso tradizionale, ma solo una «nuda proprietà», ossia una proprietà con poteri ridotti e limitati conseguenti alla necessità di “far spazio” all’usufruttuario. Al termine dell’usufrutto, il «nudo proprietario» torna ad essere «proprietario»: i suoi poteri, cioè, riprendono i loro confini naturali. Egli può, quindi, abitare l’appartamento, darlo in affitto, in comodato, eccetera: può cioè fare tutto ciò che prima non poteva per via della presenza dell’usufruttario.

Una precisazione importante: l’usufrutto non può mai durare più della vita dell’usufruttuario e, quindi non può mai trasferirsi agli eredi di quest’ultimo.

Leggi anche: Nuda proprietà e usufrutto: i diritti del nudo proprietario.

Detto ciò è facile comprendere che il diritto di proprietà e il diritto di usufrutto sono due diritti autonomi, che viaggiano parallelamente su strade separate. Ecco perché il «nudo proprietario» può liberamente vendere la proprietà della casa, senza dover chiedere permesso all’usufruttuario, il quale manterrà fermo il proprio usufrutto anche nei confronti del nuovo titolare dell’immobile. Quest’ultimo acquisterà quindi non già la «proprietà», ma solo la «nuda proprietà», dovendo rispettare i diritti dell’usufruttario. Solo alla scadenza dell’usufrutto (che potrebbe avvenire con la morte dell’usufruttuario), il “nuovo” nudo proprietario diventerà proprietario puro e semplice.

Al contrario l’usufruttuario non può mai vendere la casa poiché egli non è titolare. Può tuttavia cedere a terzi il proprio diritto di usufrutto, terzi che dovranno rispettare la durata residua stabilita dal nudo proprietario con il primo usufruttuario.

In sintesi, il proprietario di un immobile può vendere (solo) la nuda proprietà. Dunque l’erede può vendere la casa avuta in eredità, ma ancora con l’usufrutto spettante al coniuge superstite; il donatario può vendere la nuda proprietà ma l’acquirente dovrà rispettare l’usufrutto che eventualmente grava sull’immobile, ecc.


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