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Lo sai che? Acquisto casa donata: quali tutele

Lo sai che? Pubblicato il 8 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 8 ottobre 2017

La rinuncia all’impugnazione da parte dei legittimari mette al sicuro da possibili azioni di riduzione sull’eredità.

Stai per comprare casa; hai visto l’appartamento e fa proprio al caso tuo. Prima di firmare il compromesso fai vedere le carte alla banca perché dovrà erogarti il finanziamento. Dopo alcuni controlli, il funzionario ti fa capire che difficilmente ti verrà concesso il mutuo: ciò perché si sono accorti, tramite alcune visure immobiliari, che il venditore è diventato proprietario della casa tramite una donazione. In pratica, l’immobile non è stato acquistato ma è solo il frutto di un regalo ricevuto da un genitore. Ti informi e scopri che una casa donata può essere “ripresa” dagli eredi del donante qualora questi, così facendo, abbia ridotto le quote di legittima dei familiari più stretti. Che significa? E soprattutto, quali sono le tutele per l’acquisto di casa donata? Di tanto cercheremo di dare spiegazione nel presente articolo.

Le quote di legittima

In Italia, quando qualcuno vuol fare testamento, non è libero di scrivere ciò che vuole e, ad esempio, donare tutti i propri beni a una persona o a una associazione di beneficienza. Al contrario, c’è una parte minima di patrimonio che deve sempre finire in capo ai familiari più stretti ossia i figli, i genitori e l’eventuale coniuge. Questi sono i cosiddetti «legittimari», quegli eredi cioè titolari della quota di legittima. Nell’articolo Quali sono le quote di legittima abbiamo spiegato a quanto ammontano tali quote. Esse sono così sinteticamente rappresentabili:

Se c’è:
Legittimari
Quota riservata dalla legge ai legittimari
Residua quota del testamento liberamente disponibile
Coniuge

(o compagno gay da unione civile)
Se non ci sono figli ½ di eredità + il diritto di abitazione sulla casa coniugale ½ di eredità
Se oltre al coniuge c’è un figlio unico (anche se i genitori del defunto sono ancora in vita) – al coniuge va 1/3 dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa

– al figlio unico va 1/3 dell’eredità

1/3 dell’eredità
Se oltre al coniuge ci sono 2 o più figli (anche se i genitori del defunto sono ancora in vita) – al coniuge va ¼ dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa

– ½ dell’eredità va diviso tra i figli in parti uguali

¼ dell’eredità
  Se, oltre al coniuge, c’è uno o entrambi i genitori o, in loro mancanza, altri ascendenti (mancano però i figli) – al coniuge va ½ dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa

– ai genitori o altri ascendenti va ¼ dell’eredità

¼ dell’eredità
Se manca il Coniuge

(o compagno gay da unione civile)
Se c’è un solo figlio unico (anche se vivono i genitori del defunto) Al figlio unico va ½ dell’eredità ½ dell’eredità
Se ci sono 2 o più figli (anche se vivono ancora i genitori del defunto) Ai figli vanno i 2/3 dell’eredità divisi per parti uguali 1/3 dell’eredità
Se ci sono solo i genitori (o, in loro mancanza, altri ascendenti) del defunto, ma non ci sono figli Ai genitori (o altri ascendenti) va 1/3 dell’eredità 2/3 dell’eredità
Se non ci sono né figli, né genitori o altri ascendenti Si può liberamente disporre dell’intera eredità

Se, in vita, una persona regala gran parte dei propri beni a terzi o anche a parenti, andando a ledere le quote dei legittimari, questi ultimi possono agire, alla morte del donante, per riprendersi i beni donati nei confronti di chiunque ne sia diventato proprietario (cosiddetta azione di riduzione). La donazione è quindi un atto “instabile” che può essere aggredito dagli eredi. Vedremo a breve in che termini. Per un approfondimento sul tema leggi Chi sono i legittimari e quale tutela è prevista.

Facciamo un esempio. Una persona ottiene dal padre una casa in donazione. I suoi fratelli, però, non hanno ricevuto nulla. Poco dopo la donazione, il beneficiario vende l’immobile a un’altra persona. Nel frattempo muore il padre e gli altri figli impugnano la donazione in quanto lesiva della loro quota di legittima. A tal fine agiscono nei confronti dell’acquirente dell’immobile che ne è diventato nuovo proprietario affinché egli restituisca la proprietà del bene. Quest’ultimo soccomberà di fronte tale azione e sarà tenuto a ridare la casa agli eredi pregiudicati dall’eredità del padre.

Ecco spiegata anche la ragione per cui le banche difficilmente accordano un prestito per l’acquisto di una casa donata, potendo l’acquirente subire l’azione di riduzione degli altri eredi.

Entro quanto è impugnabile la donazione?

Gli eredi «legittimari» però hanno un termine massimo entro cui contestare la donazione e riprendersi la casa regalata dal parente defunto. Questo termine è di 10 anni dalla apertura della successione (che coincide con il decesso del donante) o, se il donante è ancora in vita, di 20 anni dalla donazione stessa.

Quindi chi acquista una casa da una persona (il venditore) che l’ha ottenuta in donazione, può divenire oggetto dell’azione di riduzione degli eredi.

Quali tutele nel caso di acquisto di casa donata?

Vediamo ora come risolvere il problema della possibile azione di riduzione sulla casa donata. La prima e più facile soluzione è aspettare che decorra il termine previsto dalla legge affinché i legittimari possano far valere i propri diritti. Come detto, infatti, il terzo acquirente può dirsi davvero al sicuro da eventuali azioni restitutorie dei legittimari e non correrà più rischi solo in due casi:

  • dopo 20 anni se il donante è in vita e se non vi è stato un atto di opposizione alla donazione,
  • oppure dopo 10 anni dalla data del decesso del donante, se nel frattempo non è stata esperita l’azione di riduzione.

Il secondo rimedio è quello di ricorrere ad una vendita fittizia al posto della donazione. Donante e donatario si accordano per dichiarare il pagamento di un prezzo che però non avviene, mettendo così in atto una simulazione.

Un altro rimedio per l’acquisto di casa donata è quello di stipulare un’apposita polizza assicurativa per il rischio dell’azione di riduzione degli eredi. Non sono molte le compagnie che accordano tale tutela.

Il rimedio più usato è quello di far firmare a tutti gli eredi legittimari una rinuncia all’azione di riduzione. Si tratta di una dichiarazione con cui questi accettano la donazione e rinunciano a contestarla. Come infatti abbiamo chiarito meglio nell’approfondimento dal titolo L’erede del donante può rinunciare all’impugnazione, è legittima la dichiarazione dell’erede legittimario di rinuncia all’azione di restituzione [1] verso i terzi acquirenti dei beni donati; la rinuncia all’atto di opposizione alla donazione [2] rappresenta implicitamente una rinuncia all’azione di restituzione verso i terzi acquirenti dei beni donati. Principio quest’ultimo espresso anche dalla giurisprudenza.

note

[1] Art. 563 cod. civ.

[2] Art. 561 cod. civ.

[3] Trib. Torino decreto n. 2298 del 26.09.2014.

Autore immagine: 123rf com


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