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Lo sai che? Si può pignorare una casa abusiva?

Lo sai che? Pubblicato il 8 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 8 ottobre 2017

La casa abusiva non può più essere pignorata se è già scattata l’acquisizione al patrimonio del Comune.

Una persona non ti ha pagato una grossa somma e ora stai pensando di pignorargli l’unico immobile a lui intestato. Si tratta di una vecchia cascina di campagna, costruita sul terreno di un suo parente. Questa cascina, però, risulta in buona parte abusiva: il proprietario, cioè, non ha mai chiesto il permesso di costruire. Così, di fronte questa irregolarità, ti chiedi se sia possibile l’esecuzione forzata o se, invece, stai buttando solo soldi. È vero: difficilmente la casa abusiva potrà essere venduta all’asta (chi mai l’acquisterebbe!). Ma, al di là di una eventuale sanatoria che l’aggiudicatario potrebbe sempre chiedere, ciò che ti interessa è soprattutto la pressione psicologica che il pignoramento immobiliare esercita immancabilmente sul debitore. A stabilire se si può pignorare una casa abusiva è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Vediamo cosa dicono i giudici supremi in proposito.

Quando la casa è abusiva si può pignorare sempre che non sia stata già “confiscata”, ossia non sia stata (più correttamente detto) «acquisita al patrimonio del Comune». Infatti, tale circostanza può essere opponibile al creditore, anche se quest’ultimo ha trascritto per prima il pignoramento immobiliare. Difatti l’immobile abusivo è destinato al «perimento giuridico» ossia di norma alla demolizione o all’acquisizione al patrimonio comunale che lo trasforma in un bene fuori commercio. Pertanto, detto bene non può essere oggetto di vendita o di scambio, anche attraverso l’asta giudiziaria (che, di certo, non sana l’abuso solo perché è condotta dal tribunale).

L’ordinanza di acquisizione al patrimonio indisponibile del Comune della costruzione eseguita in totale difformità o assenza della concessione, emessa dal Sindaco, ha due funzioni: la prima è quella di sanzionare comportamenti illeciti; la seconda è quella di prevenire effetti dannosi.

Dunque, una casa costruita in difformità alla licenza edilizia e in violazione della normativa urbanistica non può essere pignorata e, se ciò avviene, l’ipoteca decade e il creditore deve rinunciare alla procedura esecutiva, essendo ugualmente il bene acquisito al patrimonio del Comune.

note

[1] Cass. sent. n. 23453/17 del 6.10.2017.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile- 3, ordinanza 22 giugno – 6 ottobre 2017, n. 23453
Presidente Amendola – Relatore D’Arrigo

Ritenuto in fatto

La motivazione del presente provvedimento può essere redatta in forma semplificata.
Il Comune di Roma ha proposto opposizione di terzo avverso un pignoramento immobiliare eseguito ad istanza della Banca di Roma s.p.a. (nel cui diritto controverso è poi subentrata la società ricorrente), deducendo che il complesso immobiliare pignorato era stato realizzato in difformità dalla concessione edilizia e in violazione della normativa urbanistica.
Disposta la sospensione della procedura esecutiva, il Tribunale di Roma accoglieva l’opposizione, prendendo atto dell’acquisizione a titolo originario, da parte del Comune di Roma, del compendio pignorato. La Corte d’appello confermava la sentenza di primo grado. Avverso tale decisione ricorre la Arena NPL One s.r.l., con due motivi. Nessuna delle parti intimate ha svolto attività difensiva.

Considerato in diritto

La questione sottoposta all’attenzione del Collegio è se sia opponibile al creditore procedente, che abbia regolarmente trascritto il pignoramento immobiliare, l’acquisizione a titolo originario in favore del Comune prevista dalla legislazione urbanistica per le costruzioni realizzare in carenza di concessione (oggi licenza) edilizia o difformemente da essa.
Sul punto va ribadito quanto già osservato da questa Corte: l’ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune della costruzione eseguita in totale difformità o assenza della concessione, emessa dal Sindaco ai sensi dell’art. 7 della legge n. 47 del 1985, che si connota per la duplice funzione di sanzionare comportamenti illeciti e di prevenire perduranti effetti dannosi di essi, dà luogo ad acquisto a titolo originario, con la conseguenza che l’ipoteca e gli altri eventuali pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione e/o iscrizione. La fattispecie è assimilabile al perimento del bene, ipotesi nella quale si estingue l’ipoteca, giacché l’immobile abusivo è destinato al “perimento giuridico”, normalmente conseguente alla demolizione, salva la eccezionale acquisizione al patrimonio comunale, che lo trasforma irreversibilmente in res extra commercium sotto il profilo dei diritti del debitore e dei terzi che vantino diritti reali limitati sul bene (Sez. 3, Sentenza n. 1693 del 26/01/2006, Rv. 587403).
Non essendo state prospettare ragioni di diritto per le quali modificare il citato orientamento, il ricorso deve essere rigettato.
Non si fa luogo alla liquidazione delle spese processuali, poiché nessuno degli intimati ha svolto attività difensive.
Sussistono, invece, i presupposti per l’applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso art. 13.

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