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Lo sai che? Plusvalenza immobiliare: cos’è e quando viene tassata

Lo sai che? Pubblicato il 11 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 novembre 2017

Plusvalenza cessione terreni ed edifici: quando è tassabile e quando no.

Anche rivendere gli immobili ad un prezzo più alto di quello di acquisto fa produrre reddito, reddito che il Fisco può tassare in determinati casi, presumendo l’intento speculativo dell’operazione di acquisto e rivendita avvenuti in un breve lasso di tempo.

La plusvalenza immobiliare può essere definita come il guadagno realizzato da chi rivende un immobile ad un prezzo più alto di quello di acquisto, lucrando così sulla differenza.

Per il Fisco la plusvalenza immobiliare è tassabile ai fini delle imposte sui redditi in quanto viene considerata un reddito diverso. In particolare, costituiscono redditi diversi [1]:

  • le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
  • le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
  • le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Affinché si realizzi la plusvalenza è ovviamente necessaria una cessione a titolo oneroso (cioè in cambio di un corrispettivo). La cessione non deve avere necessariamente ad oggetto il trasferimento della proprietà potendo riguardare anche diritti reali (per esempio usufrutto). Secondo l’Agenzia delle Entrate, ai fini della plusvalenza, valgono anche gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento.

Casi in cui non si realizza la plusvalenza

Non costituiscono plusvalenza le cessioni a titolo gratuito e quindi la donazione o il trasferimento tra coniugi nei procedimenti di separazione e divorzio.

Casi in cui la plusvalenza immobiliare non è tassata

In altre ipotesi la plusvalenza, cioè il guadagno proveniente dalla rivendita del bene, effettivamente si realizza ma non è tassata perché non è considerata reddito. In particolare, non sono tassate le plusvalenze relative a:

  • immobili acquistati per successione;
  • fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Per familiari si intendono il coniuge – anche se separato – nonché i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Vendita terreni ereditati: plusvalenza tassabile

Dunque, la vendita di beni immobili provenienti da successione non produce reddito tassabile da plusvalenza. Occorre tuttavia qualche precisazione qualora si tratti di terreno proveniente da successione. L’esclusione della cessione del terreno ereditato dall’ambito dei redditi diversi tassabili richiede i seguenti requisiti:

  • il terreno non deve essere lottizzato: per lottizzazione si intende, non il semplice frazionamento dei terreni, ma la sussistenza di un vero e proprio piano comunale di lottizzazione con necessaria finalità edificatoria;
  • il terreno deve essere qualificato come terreno agricolo: se si tratta, invece, di terreno edificabile (cioè qualificato come tale nel piano regolatore adottato dal Comune), la vendita genera plusvalenza tassabile.

La legge dispone infatti che sono “in ogni caso” tassate le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Ciò vuol dire che la cessione a titolo oneroso di un terreno edificabile genera sempre una plusvalenza tassabile, a prescindere dal fatto che esso sia stato acquisito per successione.


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