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Se l’immobile ereditato non si può dividere

26 ottobre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 ottobre 2017



Cosa devono fare gli eredi per dividere l’immobile “indivisibile”?

Come fare se gli eredi devono dividersi l’immobile indivisibile o non comodamente divisibile? Si tratta di un caso tutt’altro che raro, in cui due o più eredi devono fare i conti con l’unico o più immobili caduti in successione che non possono essere facilmente divisi o la cui divisione pregiudicherebbe l’utilizzabilità/abitabilità degli stessi.

Non comoda divisibilità del bene: che significa

Un immobile è comodamente divisibile quando, sotto l’aspetto strutturale, si può frazionare in quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi. Sotto l’aspetto economico – funzionale, occorre che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.

Dunque la non comoda divisibilità di un immobile, sussiste solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti:

  • irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile
  • o realizzabilità a pena di notevole deprezzamento
  • o impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.

Immobile indivisibile: a quale erede viene assegnato?

Se nell’eredità ci sono beni immobili non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione.

Se nessuno dei coeredi è disposto all’assegnazione, si procede con la vendita all’incanto.

In sostanza l’immobile viene assegnato all’erede con la quota maggiore; se nessuno degli eredi vuole l’assegnazione (sempre con conguaglio a favore degli altri eredi), l’immobile viene venduto e gli eredi dividono il ricavato.

Divisibilità dell’immobile: la valutazione del giudice

Gli eredi che non riescano ad accordarsi sulla divisione degli immobili possono rivolgersi al giudice per ottenere una divisione giudiziale. Il giudice, dopo essersi avvalso di una perizia tecnica sul valore dei beni e sulla fattibilità o meno del frazionamento, accerta se, il diritto degli eredi sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure attraverso l’assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo il conguaglio in favore degli altri.

Il criterio principale per l’assegnazione dell’immobile è quello della quota maggiore: l’erede con la quota maggiore ottiene l’immobile. Tale regola può tuttavia essere derogata dal giudice il quale può prendere in considerazione altri criteri, a condizione che di tale scelta ne dia adeguata e logica motivazione.

Come e dove si presenta la domanda di divisione giudiziale

La domanda di divisione giudiziale può essere presentata dagli eredi interessati dinanzi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, cioè del luogo dell’ultimo domicilio del defunto.

Prima dell’avvio della causa di divisione, è tuttavia obbligatorio il tentativo di mediazione.

Il giudizio di divisione deve essere promosso nei confronti di tutti i coeredi che non abbiano rinunciato all’eredità e, qualora ci siano, dei creditori opponenti.

Divisione a domanda congiunta degli eredi

Se tra gli eredi non vi sono contestazioni sui diritti di divisione, questi possono adottare la particolare procedura di divisione a domanda congiunta. Si tratta di un ricorso, presentato da tutti gli eredi, con il quale si chiede al giudice di nominare un notaio o un avvocato che si occupi delle operazioni di divisione.

Il professionista incaricato, sentite le parti e gli eventuali creditori iscritti o aventi causa da uno dei partecipanti che hanno acquistato diritti sull’immobile, predispone il progetto di divisione o dispone la vendita dei beni non comodamente divisibili e dà avviso alle parti e agli altri interessati del progetto o della vendita. Entro trenta giorni dal versamento del prezzo il professionista incaricato predispone il progetto di divisione e ne dà avviso alle parti e agli altri interessati.

Ciascuna delle parti o degli altri interessati può ricorrere al Tribunale nel termine perentorio di trenta giorni dalla ricezione dell’avviso per opporsi alla vendita di beni o contestare il progetto di divisione.

Se non viene proposta opposizione, il professionista incaricato deposita in cancelleria il progetto con la prova degli avvisi effettuati. Il giudice dichiara esecutivo il progetto con decreto e rimette gli atti al professionista incaricato per gli adempimenti successivi

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