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Passaggio sul mio cortile: fino a quando calcolare l’indennità?

28 ottobre 2017


Passaggio sul mio cortile: fino a quando calcolare l’indennità?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 ottobre 2017



Un mio confinante deve fare lavori e mi chiede il passaggio e l’occupazione temporanea del suolo su un mio cortile, pagandomi un’indennità? Da quando e fino a quando devo calcolarla?

Al fine di rispondere al quesito posto è utile richiamare alla memoria quali sono i principi che governano la materia della contrattualistica. In primo luogo è bene ricordare che le parti contrattuali, in forza del principio dell’autonomia contrattuale, sono libere di stipulare sia contratti tipici (cioè espressamente previsti e disciplinati dal codice civile) sia contratti atipici (cioè non previsti dalla disciplina codicistica). Nella prima ipotesi (cioè nel caso in cui si decida di concludere un contratto tipico), le parti possono stabilire liberamente il contenuto del contratto in modo da renderlo il più possibile rispondente ai propri interessi pur rispettando lo schema formale previsto per il tipo di contratto prescelto. Nel secondo caso (cioè qualora si decida di dar vita ad un contratto atipico), i contraenti sono liberi di stipulare un negozio il cui schema non corrisponde ad alcuno di quelli previsti dal codice civile ma incontrano un limite: è necessario che l’operazione negoziale persegua un fine meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

Altro principio fondamentale, che ha assunto un progressivo rilievo nel corso degli ultimi anni, è quello della buona fede e della correttezza. Secondo siffatto principio, le parti contrattuali devono comportarsi in modo corretto ed onesto (cioè secondo buona fede) per tutta la durata dell’operazione negoziale. In altre parole, la buona fede deve guidare le azioni dei contraenti sia durante la fase delle trattative (imponendo alle parti di comunicarsi vicendevolmente tutte le informazioni che possono incidere sulla validità e sull’efficacia dell’operazione negoziale), sia al momento della conclusione del contratto, sia durante la fase dell’esecuzione del negozio (cioè adottando una condotta collaborativa che consenta alla controparte di adempiere alla propria prestazione e tollerando quelle modifiche della prestazione originaria che non comportino un sacrificio eccessivo per il contraente che le sopporta) [1].

Tanto premesso quanto alla disciplina generale vigente in materia contrattuale, è possibile adesso rispondere al quesito posto. Ebbene, da quanto il lettore dice, il contratto prevede espressamente che il pagamento dell’indennità è dovuto per un periodo che è stato individuato nella durata dei lavori. Nel contratto medesimo il contraente che dovrà sostenere i lavori si impegna a comunicare in un secondo momento la data di inizio e fine dei lavori di ristrutturazione. Abitualmente la data stimata per l’esecuzione di lavori di manutenzione, e soprattutto la data di cessazione, è fissata in difetto, per lo più verificandosi il caso in cui si renda necessario proseguire l’attività oltre il termine stabilito inizialmente. Nel caso sottoposto all’attenzione, invece, l’ipotesi avanzata è quella inversa cioè come comportarsi nel caso in cui i lavori di manutenzione vengano ultimati prima del termine stabilito. Al fine di poter rispondere in maniera esaustiva è fondamentale conoscere il significato attribuito nel contratto al termine di cessazione dei lavori comunicato al lettore in un secondo momento.

In altre parole, qualora la data del 30 marzo 2017 sia meramente indicativa prevalendo l’inciso «fino alla durata dei lavori», allora la cessazione dei lavori prima di quella data libererà il contraente dall’obbligo di pagare l’indennizzo per il tempo restante. Infatti, l’applicazione dei principi di buona fede e correttezza impone ai contraenti di interpretare il contratto in modo che esso sia rispondente agli interessi di entrambe le parti e che il contraente che subisce una modifica della prestazione non debba sopportare un sacrificio eccessivo. Nel caso del lettore, qualora i lavori dovessero terminare prima del termine successivamente stabilito, lui non subirebbe alcun sacrificio eccessivo bensì rientrerebbe nel pieno e completo possesso del cortile di sua proprietà. Diversamente, qualora il termine comunicato successivamente debba intendersi come un termine fisso e non meramente orientativo con cui il contraente s’impegna a pagare l’indennizzo per un numero preciso di giorni, questi sarà obbligato a corrispondere la somma pattuita fino alla scadenza.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Giovanna Pangallo

note

[1] In tal senso si può ricordare l’art. 1175 cod. civ. che prevede che il creditore ed il debitore devono comportarsi secondo correttezza; l’art. 1337 cod. civ. che stabilisce che le parti, nello svolgimento delle trattative e nell’esecuzione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede; l’art. 1366 cod. civ. secondo cui il contratto deve essere interpretato secondo buona fede.


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