Diritto e Fisco | Articoli

Quando un terrazzo è condominiale

8 ottobre 2017


Quando un terrazzo è condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 ottobre 2017



La terrazza che fa da tetto all’edificio si presume di proprietà di tutti i condomini, salvo che un atto di proprietà dimostri il contrario.

Il terrazzo dell’edificio – quella parte cioè che fa da copertura all’intero stabile – è spesso oggetto di controversie tra i condomini. Al centro delle contese vi sono, in gran parte, interrogativi legati alla ripartizione delle spese: chi paga per il riferimento del terrazzo, chi paga per l’impermeabilizzazione, per la manutenzione o per la pavimentazione? Per poter rispondere a tutte queste domande, però, bisogna prima chiarire di chi è il terrazzo condominiale perché solo da questa porta si può accedere alla soluzione dei vari problemi. Difatti, la ripartizione delle spese per millesimi varia a seconda che la proprietà spetti a un solo condomino o a tutti quanti. Ecco perché dobbiamo prima comprendere quando un terrazzo è condominiale e quando, invece, appartiene a tutti. A chiarire le idee è stata una recente ordinanza della Cassazione [1] che, a breve, illustreremo.

A pagare le spese per la terrazza sono solo gli appartamenti coperti da questa

Chi paga le spese del terrazzo?

Prima di spiegare quando un terrazzo è condominiale ricordiamo quali sono le cadute di questa eventualità in termini economici:

  • se il terrazzo è condominiale, le spese per il rifacimento, l’impermeabilizzazione, la manutenzione, la pavimentazione, ecc. vengono ripartite tutte tra millesimi. A partecipare però sono solo i condomini proprietari degli appartamenti che si trovano sotto il terrazzo, ossia che da questo traggono beneficio (in termini di copertura). Così, ad esempio, in un palazzo costruito su più livelli, dove quindi ci sono più terrazzi, la spesa deve essere divisa solo tra quelli ricompresi nell’asse verticale del terrazzo oggetto di lavoro;
  • se il terrazzo appartiene a un solo condomino (cosiddetta «proprietà esclusiva») le spese vengono così ripartite: 1/3 a carico del condomino proprietario e 2/3 a carico di tutti gli altri condomini secondo millesimi. Anche in questo caso a partecipare alla spesa sono solo i proprietari degli immobili ricompresi nell’asse verticale.

Cosa significa terrazzo di copertura

Ci preme chiarire ancora una volta cos’è il terrazzo e cosa significa terrazzo di copertura. Si tratta di quello che volgarmente viene detto tetto, solo che, invece di essere spiovente, è parallelo alla base dell’edificio, ossia orizzontale. È quindi praticabile, vi si può accedere, vi si possono stendere i panni, prendere il sole, creare un affaccio, abbellirlo con piante e vasi, ecc.

Il tetto è spiovente; il terrazzo è piano

Quando il terrazzo è di tutti i condomini?

Vediamo ora di capire quando il terrazzo è condominiale. La soluzione è contenuta nel codice civile [2]. Una norma elenca le parti comuni dell’edificio. Tra queste vi sono le scale, l’androne e, appunto, il terrazzo. Dunque il terrazzo – o la terrazza, come alcuni dicono – è sempre di proprietà di tutti i condomini, salvo che risulti diversamente. Che significa «salvo risulti diversamente?». Che ci deve essere un atto di acquisto che deve provare la proprietà in capo al singolo condomino. Se quest’atto manca, il terrazzo si considera condominiale, tutti vi possono accedere, tutti lo possono usare come vogliono purché:

  • rispettino la destinazione d’uso di tale parte (ossia non ne facciano, ad esempio, una discoteca all’aperto);
  • consentano agli altri condomini di farne pari uso (ossia non ne facciano, ad esempio, il proprio ripostiglio personale).

Usucapione e terrazzo

Se non c’è un atto di acquisto del terrazzo, si può diventare proprietari dello stesso in caso di uso consecutivo per almeno 20 anni. Uno dei condomini se ne deve essere impossessato a deve aver impedito agli altri condomini l’accesso (ad esempio con una porta chiusa a chiave, una catena o un lucchetto). Leggi sul punto Usucapione in condomino: è possibile?

note

[1] Cass. ord. n. 23300/17 del 5.10.2017.

[2] Art. 1117 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 9 giugno – 5 ottobre 2017, n. 23300
Presidente Petitti – Relatore Scalisi

Fatto e diritto

Preso atto che:
il Consigliere relatore dott. A. Scalisi ha proposto che la controversia fosse trattata in Camera di Consiglio non partecipata della Sesta Sezione Civile di questa Corte, ritenendo l’infondatezza del ricorso: A) Infondato il primo motivo giusti i principi espressi da questa Corte con le sentenze. nn. 16698 e 7394 del 2010. B) Assorbito il secondo.
La proposta del relatore è stata notificata alle parti. Letti gli atti del procedimento di cui in epigrafe.
Il Collegio premesso che:
C.L. con atto di citazione del 20 aprile 2005 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Palermo C.R. , C.M.G. , C.I. e, premettendo di esser comproprietario con le convenute delle parti comuni dell’edificio sito in (omissis) , lamentava che a seguito della modifica delle chiavi del portoncino di ingresso ad iniziativa delle convenute gli era stato precluso l’accesso all’androne condominiale, ove erano collocati i contatori dell’acqua, nonché l’accesso al terrazzo dello stesso edificio, ove era installata la propria antenna televisiva. Chiedeva, pertanto, che venisse dichiarato il proprio diritto ad accedere liberamente, uti dominus, nelle parti comuni di tale edificio.
Si costituivano le convenute, contestando le domande di parte attrice e chiedendo il rigetto, rilevando che C.L. non aveva alcun diritto sulle parti comuni dello stabile, essendo tale edificio di proprietà esclusiva delle convenute ed, eccependo, in subordine, l’avvenuta usucapione.
Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 3 giugno 2009, rigettava le domande dell’attore e lo condannava al pagamento delle spese del giudizio.
La Corte di Appello di Palermo, pronunciandosi su appello proposto da C.L. , nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 1273 del 2016 accoglieva l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, dichiarava il diritto di C.L. ad accedere all’androne ed al terrazzo di copertura dell’edificio oggetto del giudizio. Condannava le appellate al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte di Palermo, dovendo ritenere che l’androne e il terrazzo di copertura, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., sono beni condominiali ed essendo l’appartamento di proprietà di C.L. parte del fabbricato di cui si dice, C.L. non poteva essere escluso dal godimento dei beni condominiali.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.R. , C.M.G. , C.I. con ricorso affidato a due motivi. C.I. e C.G. (eredi di C.L. ) hanno resistito con controricorso.

Ragioni della decisione

1.= Con il primo motivo di ricorso C.R. , C.M.G. , C.I. , lamentano la violazione e falsa applicazione della norma di cui all’art. 1117 cod. civ. (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Avrebbe errato la Corte distrettuale, secondo i ricorrenti nel dichiarare il diritto di C.L. ad accedere all’androne e al terrazzo di copertura all’edificio sito in (OMISSIS) perché non ha tenuto conto che la presunzione di condominialita di cui all’art. 1117 cod. civ. può essere superata se la cosa per obiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria. Nel caso in esame, specificano i ricorrenti, le aree di cui si dice, per la configurazione strutturale degli immobili appartenenti rispettivamente alle odierne ricorrenti (ubicati nella via (omissis) ) e al sig. C.L. (via (omissis) ), avrebbe dovuto essere escluse dalla comunione ex art. 1117 cod. civ.
1.1. = Il motivo è infondato ed essenzialmente perché l’assunta violazione di legge si basa e presuppone una diversa valutazione e ricostruzione delle risultanze acquisiste nel giudizio di merito, censurabile – e solo entro certi limiti – sotto il profilo del vizio di motivazione, secondo il paradigma previsto per la formulazione di detto motivo. Va qui ribadito che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (di qui la funzione di assicurare l’uniforme interpretazione della legge assegnata alla Corte di cassazione dall’art. 65 ord. giud.); viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e impinge nella tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione; il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (in tal senso essenzialmente cfr. Cass. n. 16698 e 7394 del 2010).
Nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto dalle ricorrenti, la Corte distrettuale, ha accertato che i beni di che trattasi erano destinati all’uso comune, specificando che neppure gli appellati (odierni ricorrenti) avevano contestato l’oggettiva destinazione all’uso comune dell’area dell’ingresso e del terrazzo.
2.= Con il secondo motivo le ricorrenti lamentano omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio (art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.). Secondo le ricorrenti, la sentenza impugnata sarebbe illegittima anche perché la Corte distrettuale non avrebbe tenuto conto delle caratteristiche strutturali degli immobili oggetto della controversia.
2.1.= Il motivo rimane assorbito perché, quali che fossero le caratteristiche strutturali degli immobili oggetto di controversia, comunque, la Corte distrettuale ha accertato la destinazione all’uso comune dell’area di ingresso o del terrazzo. Senza dire che l’unità di piano terra di proprietà di C.L. (adesso degli eredi) costituisce parte strutturale e funzionale integrante della palazzina condominiale cui ineriscono i diritti sulle parti comuni della palazzina stessa e tra le quali rientrano l’ingresso e la terrazza di copertura, oggettivamente destinati all’uso comune, tanto è vero che, come specifica la stesa sentenza impugnata nell’androne condominiale si trovavano collocati i contatori dell’acqua e sul terrazzo dell’edificio fino a due anni prima vi era installata la antenna televisiva, appartenente a C.L. .
In definitiva, il ricorso va rigettato e ricorrenti in ragione del principio di soccombenza condannati a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione, che vengono liquidate con il dispositivo. Il Collegio dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, condanna ricorrenti in solido a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% del compenso ed accessori, come per legge; dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI