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Spese anticipate al condominio: posso essere rimborsato?

8 ottobre 2017


Spese anticipate al condominio: posso essere rimborsato?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 ottobre 2017



Il diritto al rimborso per le spese sostenute nell’interesse di tutti i condomini scatta solo in caso di spesa urgente o autorizzata dall’amministratore o dall’assemblea.

Le piante stanno morendo e l’amministratore non vuol pagare un giardiniere che provveda a innaffiarle; così te ne prendi cura tu stesso, compri del concime e le poti; con la scusa compri dei nuovi arbusti e dei fiori nuovi. Sul pianerottolo del tuo appartamento la luce è da più mesi fulminata, ma nessuno ha ancora pensato di sostituire la lampadina; così l’acquisti tu, prendi la scala e la monti. Il cancello elettrico del garage comune è, da più tempo, bloccato e, visto che l’assemblea non decide di farlo riparare, hai pensato di far intervenire il tuo elettricista. Dal solaio o dal terrazzo cade acqua e siccome gli altri condomini non vogliono sostenere la spesa, decidi di farla subito tu e poi di rivalerti sugli altri. In tutti questi casi hai anticipato delle spese per il condominio ed è normale che tu ti chieda se è tuo diritto essere rimborsato. La risposta è contenuta nel codice civile [1] per come, di recente, interpretato dalla Cassazione [2].

In base alla legge, tutte le volte in cui un condomino anticipa delle spese per le parti comuni dell’edificio senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di una spesa urgente. Quindi, può avanzare il diritto al rimborso solo chi si trova in una delle due seguenti condizioni:

  • prima di effettuare la spesa ha ottenuto l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (in quest’ultimo caso sarà necessario che la decisione sia messa a verbale);
  • ha eseguito la spesa per delle opere urgenti, ossia indifferibili, onde evitare un possibile – anche se non certo – danno alla cosa comune. L’urgenza deve essere dimostrata dal condomino che ha sostenuto la spesa.

In assenza di un’apposita autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, le spese effettuate dal singolo condomino per il condominio non vengono rimborsate, anche se necessarie; tali spese, infatti, vengono rimborsate solo nel caso in cui, oltre ad essere necessarie, siano anche urgenti. Urgenti sono le spese che non possono essere differite senza che da ciò ne discenda un danno per il condominio.

Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di “spese urgenti”: la trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore non è sufficiente [3]. Non rileva, quindi, il fatto che la riunione di condominio non venga mai indetta o che in assemblea non si formi mai la maggioranza perché i condomini non si presentano o vogliono deliberatamente perdere tempo nel decidere.

Secondo la Cassazione, il diritto al rimborso delle spese anticipate per il condominio scatta solo se tali spese hanno carattere urgente; non c’è possibilità di ottenere alcun rimborso nel caso in cui vi sia solo trascuratezza e inerzia da parte degli altri condomini nel giungere a una decisione comune.

Dunque, in sintesi, per stabilire quando e se si ha diritto al rimborso si può così sintetizzare il principio sancito dalla Corte: il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore, dunque senza aver ottenuto il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di spese urgenti.

Ecco, qui di seguito, alcune sentenze che chiariscono quando il condomino, che assume di propria iniziativa e senza autorizzazione la gestione delle parti comuni dell’edificio, sostenendo delle spese, ha diritto ad essere rimborsato.


Casi. sent. n. 9177/2017

L’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti, agli organi condominiali in via generalizzata.

Cassazione civile, sez. II, 09/01/2017,  n. 199 

Gli art. 1110 e 1134 c.c. (disciplinanti il rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici) condizionano il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza. Conseguentemente, nel caso di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva commissionati dall’amministratore condominiale nei confronti dell’appaltatore, tali disposizioni non possono trovare applicazione, non ricorrendo in tale ipotesi né un’iniziativa di gestione assunta dal singolo partecipante né la natura comune del bene cui le spese afferiscono

Cassazione civile, sez. II, 23/09/2016,  n. 18759 

Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l’urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per opere di tinteggiatura e di intervento sugli impianti tecnologici, ritenendole, al contrario, non urgenti ma volte solo ad un miglioramento dell’immagine “commerciale” del condominio).

Cassazione civile, sez. II, 23/09/2016,  n. 18759 

Il condominio non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore, dunque senza aver ottenuto il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di spese ‘urgenti’.

L’art. 1134 c.c. fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell’art. 1110 c.c., dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore. Nel condominio, infatti, la trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore non è sufficiente. Il condomino, in particolare, non può – senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso – provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di spese urgenti.

Cassazione civile, sez. II, 25/05/2016,  n. 10865 

In relazione alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore del condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve sempre ritenersi consentito all’assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera comune riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c.; pertanto, è consentito all’assemblea, in presenza di spese di manutenzione derivanti da un incarico conferito dall’amministratore a un professionista, l’adozione di una delibera in cui si chieda conto dell’operato del tecnico e si richieda una riduzione del compenso da questo stesso preteso.

Tribunale Salerno, sez. I, 22/10/2015,  n. 4352

In tema di condominio e spese, si considera urgente, la spesa la cui erogazione non può essere, differita sino al momento in cui l’amministratore o l’ assemblea dei condomini possano utilmente provvedere (nel caso di specie non risulta provata la “causa petendi” posta a base della domanda, attesa l’indimostrata indifferibilità finalizzata ad evitare il possibile danno nonché l’inerzia dell’amministratore).

Cassazione civile, sez. II, 14/04/2015,  n. 7457 

Nel caso di condominio cosiddetto minimo, cui non si applicano le norme sul funzionamento della assemblea condominiale, ma quelle relative alla amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comune anticipate da un condomino resta, però, disciplinato dall’art. 1134 c.c., che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti si spesa urgente, piuttosto che – non consentendolo l’art. 1139 c.c. – dall’art. 1110 c.c., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni.

note

[1] Art. 1134 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 23244/17 del 5.10.2017.

[3] Cass. sent. n. 19022/2016.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 febbraio – 5 ottobre 2017, n. 23244
Presidente Bianchini – Relatore Marcheis

Fatti di causa

1. La società (…) ha ottenuto nei confronti di F.G.C. (o G. ) un decreto di ingiunzione a pagare una somma di denaro a titolo di pagamento, pro quota, di spese che la ricorrente assumeva di aver sostenuto per la manutenzione ordinaria e straordinaria di parti e impianti comuni compresi nel complesso immobiliare denominato Condominio (omissis) , al cui interno la società esercitava un’attività alberghiera.
F. ha instaurato giudizio di opposizione, chiedendo la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, domanda di indennizzo dell’utilizzo esclusivo dei beni comuni. L’opposizione si è chiusa con il rigetto, da parte del Giudice di pace di Alghero, delle domande proposte da F. .
2. Contro tale decisione F. ha proposto appello: il Tribunale di Sassari, con sentenza del 6 dicembre 2011, ha respinto l’impugnazione.
3. F. propone ricorso in cassazione, articolato in sei motivi.
La parte intimata non ha proposto difese.
Parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo è denunciata la violazione dell’art. 1134 c.c. nonché motivazione omessa/insufficiente/ contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: il giudice d’appello avrebbe errato nel ritenere richiedibili al ricorrente spese sostenute dalla società (…) per il suo esclusivo godimento di parti comuni e comunque nel ritenere sussistente il requisito dell’urgenza ex art. 1134.
Il motivo è da ritenersi fondato, in conformità a quanto questa Corte ha già statuito, in cause sovrapponibili alla presente (cfr. Cass. 20151/2013, nonché più di recente Cass. 9177/2017).
Il Tribunale ha sì ritenuto che, trattandosi di un condominio, il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, anticipate da uno dei condomini, trova la sua disciplina nell’art. 1134 c.c., in base al quale il diritto è riconosciuto soltanto per le spese urgenti e non in base al mero dato della trascuratezza degli altri comunisti, ma ha poi – con falsa applicazione di legge che si riflette nella contraddittorietà della motivazione – ravvisato l’urgenza in una situazione di fatto in cui tale urgenza delle spese (intesa, secondo lo stesso Tribunale che si richiama alla pronuncia delle sezioni unite n. 2046/2006, come l’erogazione che non può essere differita senza danno o pericolo) non è ravvisabile (il Tribunale richiama infatti la diffusa inerzia degli altri titolari di immobili compressi nel complesso e la “difficoltà di procurarsi tempestivamente il consenso e la necessaria cooperazione degli altri condomini”, in relazione all’”adeguamento di tutti gli impianti e servizi comuni alle normative di igiene e sicurezza pubblica disciplinanti l’attività alberghiera” e, comunque, al mantenimento degli spazi comuni).
2. L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento dei restanti cinque motivi, con i quali è denunciata violazione degli articoli 167, 345 c.p.c., 1123 c.c., nullità della sentenza per omesso esame di un motivo d’appello, motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (secondo motivo); violazione degli articoli 345, 167 c.p.c., DPR 26 ottobre 1972, motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (terzo motivo); violazione dell’articolo 167 c.p.c., motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (quarto motivo); motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (quinto motivo); violazione dell’articolo 345 c.p.c., motivazione omessa insufficiente contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (sesto motivo).
3. La sentenza impugnata va quindi cassata e la causa rinviata al Tribunale di Sassari, in persona di diverso magistrato, che procederà a un nuovo esame e provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; pertanto cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, al Tribunale di Sassari, in persona di diverso giudice.


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