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Condominio: ci si può opporre al pagamento delle spese straordinarie?

28 Ottobre 2017
Condominio: ci si può opporre al pagamento delle spese straordinarie?

Il nostro condominio ha deliberato una serie di spese straordinarie tutte insieme, senza offrire ai condomini una programmazione e una dilazione negli anni. Questo mi sta soffocando e sta mettendo a rischio pignoramento la casa, perché sono invalida e non lavoro. Vivo solo di alimenti divorzili che non bastano nemmeno.
Come posso oppormi ad eventuali decreti ingiuntivi? Non riesco a pagare tutto in una volta. Posso inviare una diffida appellandomi a qualche legge o sentenza della Corte di Cassazione, circa il diritto che ha ogni persona di non essere tartassata di spese oltremisura.
Appare evidente che l’amministratore e un gruppo di condomini abbienti stanno facendo un gioco molto sporco, per pignorare appartamenti, cosa che sta già avvenendo.

L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese necessarie per il godimento, la conservazione e la riparazione dei beni comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune (ad esempio pulizia dei beni comuni) e per le innovazioni se sono deliberate dall’assemblea con le maggioranze stabilite dalla legge sono obbligatorie per tutti i condomini che, salvo diverso accordo, devono sostenerle in proporzione ai millesimi di proprietà.

Ciò significa che se l’assemblea del condominio della lettrice ha deliberato delle spese e le delibere sono state adottate con le maggioranze previste dalla legge, queste delibere obbligano anche la lettrice a far fronte alle spese da esse autorizzate.

Solamente nel caso in cui le spese riguardino innovazioni gravose (come entità di spesa) oppure voluttuarie (cioè di puro e non necessario abbellimento dell’edificio) il condomino che non intende trarne vantaggio è esonerato da qualunque contributo nella spesa, cioè non è tenuto a partecipare a queste spese (così stabilisce l’articolo 1121 del Codice civile).

La norma appena citata, e che consente al condomino di non partecipare alle spese deliberate dall’assemblea, si applica solamente alle innovazioni che siano gravose oppure voluttuarie.

Per chiarire, si può dire che:

1) le innovazioni sono quelle opere che trasformano il bene comune modificandone l’originaria funzione o destinazione: ad esempio, sono innovazioni la trasformazione del cortile in parcheggio oppure l’installazione di un ascensore che prima non c’era;

2) il condomino può rifiutarsi di pagare le spese deliberate dall’assemblea solo se per effettuare l’innovazione sia necessaria una spesa molto gravosa oppure se l’innovazione è voluttuaria (ad esempio, sostituire il pavimento ordinario dei pianerottoli con uno di pregio sproporzionato rispetto allo stato dell’edificio).

Se, invece, i lavori autorizzati dall’assemblea non riguardano innovazioni, ogni condomino è tenuto a partecipare alla spesa di regola in proporzione ai suoi millesimi e non avrebbe alcuna possibilità di opporsi ad un eventuale decreto ingiuntivo (anche perché, per contestare le delibere che autorizzano le spese, occorre impugnare davanti al giudice le delibere dell’assemblea condominiale entro, di regola, trenta giorni dalla data della delibera o dalla comunicazione del verbale se il condomino era assente: ciò significa che se la delibera non viene impugnata, essa diventa definitiva ed il suo contenuto non è più contestabile).

Si aggiunge, per completezza, che in base all’articolo 1135, n. 4), del codice civile, nel caso di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, l’assemblea deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; nel caso in cui poi i lavori (sempre per opere di manutenzione straordinaria o per innovazioni) debbano essere eseguiti in base ad un contratto che prevede il pagamento graduale in base al loro stato di avanzamento, il fondo speciale può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti fase per fase.

Se la delibera di assemblea condominiale, quindi, autorizza manutenzioni straordinarie o innovazioni senza costituire il fondo speciale, tale delibera è sicuramente irregolare.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Angelo Forte



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2 Commenti

  1. Buongiorno. Riassumendo: Convocazione assemblea straordinaria chiesta insistentemente da alcuni condomini e senza specificare di cosa si tratta con foglio per delegare. Non si sa nulla ma abbiamo saputo che vogliono spendere anche 1 milione di euro per rifare il condominio (60+ appartamenti) anche se ha una facciata ancora stupenda e non solo. Pare che vogliono rifare tutte le piastrelle gia’ rifatte 20 anni prima. Inoltre il foglio di convocazione e’ ambiguo e ingannevole. Attirano i condomini con la scusa del 110%. Alle domande su chi e quali lavori si parla l’amministratore “risponde” che e’ obbligato a fare assemblea. Come procedere per rifiutarsi di pagare le suddete straordinarie e per giunta in piena pandemia? Grazie.

    1. Come stabilisce l’articolo 1123 del Codice civile: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Le spese a cui l’articolo si riferisce sono solo quelle per l’uso e non quelle per la conservazione della cosa comune, che sono a carico di tutti i partecipanti indipendentemente dall’uso. Per quanto riguarda le spese di godimento, il riferimento all’uso che ciascuno può farne non riguarda un uso potenziale, conforme alla destinazione della cosa, ma l’uso che ciascun partecipante effettivamente ne fa, secondo la sua destinazione. Per sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione dei professionisti del nostro portale di informazione giuridica, puoi richiedere una consulenza legale cliccando qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

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