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Eredità: vendita dell’immobile ereditato con metà della proprietà

28 ottobre 2017


Eredità: vendita dell’immobile ereditato con metà della proprietà

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 ottobre 2017



Sono chiamata all’eredità del 50% esatto di un immobile, a metà con mia zia e cugini. Nessuno di noi vi abitava o abita, e nessuno di noi vi ha la residenza.
Io avrei urgenza di vendere la mia metà, per pagare i debiti che, insieme al bene dell’immobile, acquisisco con l’eredità. Infatti, sull’immobile stesso, grava a causa di questi debiti con Equitalia un’ipoteca. Non credo che sarei in grado di estinguere l’ipoteca prima, ma potrei solo tramite il rogito all’atto di vendita, tramite un notaio.
Mia zia ed i miei cugini invece non hanno fretta di vendere, pur non comprando la mia parte, e hanno chiesto ad un agente immobiliare, senza alcun mandato, di mettere in vendita l’immobile, però ad un prezzo fuori mercato, cioè al di sopra di quella che è stata la valutazione di altre agenzie immobiliari esperte, da me invece interpellate.
Ho il diritto di esigere che l’immobile venga messo in vendita ad un prezzo congruo, eventualmente stabilito da una perizia giurata/stima ufficiale , e nel frattempo utilizzare l’immobile, andandoci a dormire qualche volta, anche contro il loro parere?

 

Esiste un mezzo giuridico che permette alla lettrice di far stimare ufficialmente il bene immobile ereditato con zia e cugini: la divisione giudiziale del bene ereditato. Vi è, però, una premessa d’obbligo da fare.

I coeredi, come si legge, hanno messo l’immobile in vendita. Orbene, prima di effettuare tale operazione, avrebbero dovuto verificare la volontà della lettrice di acquisire il bene in oggetto, in quanto titolare di un diritto di prelazione, tramite una lettera raccomandata contenente l’invito all’acquisto. L’art. 732 del codice civile prevede infatti che il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione.

Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.

Da quanto si legge, la lettrice non ha la disponibilità per l’acquisto delle altre quote ereditarie ma, per dover di professionalità, era d’obbligo riferirle questo suo diritto, irrinunciabile. Tornando all’argomento principale, lo strumento della divisione giudiziale è previsto agli articoli 713 e seguenti del codice civile, che sanciscono la possibilità per ciascuno dei coeredi di demandare la divisione del bene che non riesce a essere ripartito pro quota, o per il contratto tra i comproprietari eredi, o per l’indivisibilità in natura del bene in oggetto.

In questo modo, il coerede ha la possibilità di sciogliersi dalla comunione ereditaria derivata con la morte del de cuius (titolare del bene ereditato). In questo modo la lettrice avrà la possibilità di far stimare l’immobile ad un perito, preferibilmente nominato dal giudice, al fine di quantificarne il valore di mercato. Una volta effettuata la valutazione da parte del consulente tecnico, il giudice verificherà se l’immobile è divisibile in natura.

Sul punto, l’art. 720 del codice civile prevede che “se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”.

Ciò significa che la prima cosa che il giudice farà, una volta stimato il valore del bene e verificata l’esistenza di debiti da saldare nei confronti dell’eredità (nel caso specifico Equitalia), sarà quella di verificare se l’immobile è divisibile in natura, ad esempio in appartamenti di egual misura. Se ciò non è fattibile, verificherà se il coerede con la quota maggiore (in questo caso la lettrice) sia disposto ad acquisire l’immobile nella sua interezza o, in alternativa, se vi sono più coeredi che richiedono congiuntamente di acquisire la quota dell’altro comproprietario.

In questo caso, il giudizio si chiude con l’acquisto da parte di un coerede (o di più in congiunzione) dell’immobile ereditato e con l’assegnazione agli altri della somma equivalente alla quota stimata dal consulente tecnico. Se, viceversa, nessuno dei coeredi dovesse voler acquistare l’immobile, allora al giudice non resterebbe che fissare la vendita dell’immobile nei confronti dei terzi. Così facendo, la lettrice riuscirebbe ad ottenere la vendita dell’immobile al suo reale valore di stima, così come effettuato da un soggetto sopra le parti, il consulente nominato dal giudice per l’appunto.

Con riguardo all’utilizzo dell’immobile, la stessa ha il diritto, così come gli altri coeredi, di accedervi e anche di dormirci ogni qualvolta lo desidera. L’unico limite che potrebbe incontrare nell’usufruire di tale immobile riguarderebbe il caso in cui uno dei coeredi le vietasse di accedere all’immobile, rivendicando il possesso esclusivo dell’intero bene. In questo caso, non resterebbe alla lettrice che agire davanti ad un giudice per contestarne la legittimità. Pertanto, per prima cosa, si consiglia di recuperare le chiavi per accedere all’immobile.

In questo caso, la lettrice si garantirà la possibilità di utilizzo e, altresì, di abitazione dello stesso. Dopodiché, come anticipato in premessa, si suggerisce prima di tutto di trovare un accordo pacifico con i coeredi al fine di trovare un tecnico che perizi equamente l’immobile e di scegliere l’agenzia immobiliare che sarà addetta alla vendita.

Se l’accordo pro bono non dovesse finalizzarsi, non resterebbe alla lettrice che adire il giudice del tribunale civile di competenza, al fine di ottenere la stima giudiziale del bene e la relativa vendita dello stesso.

 

 

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla

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