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Acquisto seconda casa: come tutelarsi dai controlli del fisco

3 novembre 2017


Acquisto seconda casa: come tutelarsi dai controlli del fisco

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 novembre 2017



Voglio acquistare una seconda casa ed ho ottenuto un mutuo. Con le spese (notaio, agenzia, ecc.) si arriva ad un tot di differenza che non possiedo.
Inizialmente l’acquisto doveva essere in comproprietà con il mio fidanzato di allora. Ora però ci siamo lasciati ma essendo rimasti in buoni rapporti  il mio ex mi aiuterebbe con il denaro per l’acquisto e la casa verrebbe intestata a me. Vorremmo stilare una scrittura privata in cui si dice che il mio ex mi presta senza interessi questa somma e che la restituzione avviene in alternativa con uno di questi metodi:
– mediante rate in denaro;
– in futuro si intesterà metà del bene;
– se vendiamo la casa metà dei soldi della vendita andranno a lui e qualsiasi sia l’importo si intenderà estinto il debito;
– lui avrà diritto di abitarvi;
– la affitteremo dividendo a metà gli introiti.
Questa operazione potrebbe attirare controlli del fisco (sono libera professionista), soprattutto non essendo più tale persona in rapporti effettivi con me?
Quali eventuali multe o “punizioni” pecuniarie di sorta potrebbe portarmi questa operazione?
Quali problematiche potrebbe portarmi concludere tale operazione, anche in caso di futuro disaccordo tra le parti?

La scrittura privata autenticata con invio via R/R può essere atto sufficiente a garanzia?

   

Quello che la lettrice intende porre in essere con il suo ex fidanzato è un prestito di denaro tra soggetti privati, ossia un contratto di mutuo attraverso il quale una parte, detta mutuante, conferisce una somma di denaro all’altra, detta mutuatario, che si impegna a restituirla, con o senza interessi, con diverse modalità. Le parti possono dunque concordare se applicare o meno gli interessi sull’importo e i diversi modi di restituzione, la forma scritta non è obbligatoria, in quanto si tratta di un contratto che può essere perfezionato anche oralmente, con una semplice stretta di mano, ma, in questo caso, è sempre consigliabile ricorrere ad una forma scritta che possa costituire da prova e tutelare le parti in caso di disaccordi futuri. Per queste ragioni, nella maggioranza dei casi, per i prestiti di denaro tra privati si tende a preferire la redazione di una scrittura privata.

Con il termine scrittura privata si intende qualsiasi documento, redatto da uno o più soggetti, destinato ad assumere un valore di piena prova. La legge permette ai cittadini di disciplinare in maniera autonoma, senza violare le norme, i propri interessi e la scrittura privata costituisce uno degli strumenti più utilizzati. Quando si parla di scrittura privata autenticata si intende un documento che viene sottoscritto dalle parti davanti ad un notaio, segretario comunale o provinciale, o un console. Tale attestazione ha una funzione probatoria circa la provenienza delle dichiarazioni effettuate dai sottoscrittori, in quanto il pubblico ufficiale ne verifica preliminarmente l’identità, e della data certa.

Le problematiche attinenti alla materia fiscale possono sorgere facilmente, poiché il Fisco possiede strumenti di controllo degli acquisti dei cittadini, il cosiddetto Redditometro, che incrociano quanto si guadagna con quanto si spende. Il Redditometro è uno strumento accertativo presuntivo (cd. sintetico), incardinato nell’art. 38 D.P.R. del 29 settembre 1973 n.600, che fornisce una prima stima del reddito sinteticamente attribuibile alla persona fisica in base alla scelta e misurazione di certi elementi indicativi di capacità contributiva.

Se viene rilevato uno scostamento superiore al 20%, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate potrebbe chiedere la provenienza di tali somme e, se non si è in grado di fornirne la giustificazione, sarà automatico il sospetto che esse provengano da redditi “in nero”, ossia non dichiarati al Fisco.

Alla luce di quanto detto, per tutelarsi nell’eventualità di controlli futuri, a parere dello scrivente, è consigliabile procedere alla redazione della scrittura privata, indicante tutte le clausole circa la restituzione del prestito, la natura del contratto, le modalità di intervento in caso di affitto, vendita e così via, autenticata da notaio, rilasciata in duplice copia, inoltrata via posta raccomandata, da conservare a cura di ciascuna parte.

L’ex fidanzato della lettrice, all’atto dell’erogazione del denaro mediante bonifico, indicherà come causale del versamentoprestito infruttifero per acquisto immobile”.

Un ultimo suggerimento, qualora volesse tutelarsi ulteriormente, visti gli importi importanti e i dubbi circa eventuali divergenze future, la lettrice potrebbe registrare la scrittura privata presso l’Agenzia delle Entrate. I costi dell’operazione sono € 16 di imposta di bollo, ogni 4 facciate dell’atto da registrare, e il 3% della somma versata a prestito in caso di prestito infruttifero privo dunque di interessi, da pagare entro il termine di 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto.

Dunque, facendo un rapido calcolo, per un’erogazione pari ad € 27.000, il 3% di 27.000 è 810 + marca da bollo da € 16, la spesa si aggirerebbe intorno ad € 826,00.

Quanto detto viene confermato dalla Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 24/E/2013:

“… in sede di contraddittorio il contribuente potrà fornire la prova relativa:

– alla formazione della provvista, che potrebbe anche essersi realizzata nel corso di un periodo diverso rispetto ai quattro anni indicati nel decreto;

– all’utilizzo della provvista per l’effettuazione dello specifico investimento”.

 

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Rossella Blaiotta

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