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Condominio uso parti comuni: come funziona

9 Ottobre 2017
Condominio uso parti comuni: come funziona

Ciascun condomino può usare le parti comuni dell’edificio purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso anche agli altri condomini.

In condominio, non è facile gestire i rapporti di convivenza tra proprietari di appartamenti vicini. Figuriamoci quando si tratta di dover dividere l’uso di un bene comune, come le scale, l’androne, il terrazzo, il sottotetto, l’ascensore o il garage. Ecco perché spesso le controversie scaturiscono proprio dall’uso delle parti comuni dell’edificio, che a volte sconfina nell’abuso e altre nella pretesa di usucapione. Cerchiamo quindi di capire quali diritti i singoli condomini hanno sulle parti del palazzo che sono in comproprietà e come funziona in condominio l’uso delle parti comuni.

Quali sono le parti comuni dell’edificio

Per prima cosa dobbiamo definire l’elenco delle parti dell’edificio che sono di proprietà di tutti i condomini, ciascuno in proporzione alla propria quota millesimale. A definire la lista è il codice civile [1]. Salvo vi sia un atto di proprietà dal quale risulti il contrario, si presumono di proprietà comuni le seguenti parti dello stabile:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Come usare le parti comuni dell’edificio

Vediamo ora come si possono usare, ed entro che limiti, le parti comuni dell’edificio che abbiamo appena elencato. A chiarirlo è sempre il codice civile che stabilisce: il singolo comproprietario può usare la cosa comune, senza però impedire agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto e senza alterarne la destinazione. Sono quindi due i limiti all’uso della cosa comune:

  • il rispetto della destinazione del bene: non si può, ad esempio, usare una terrazza condominiale come discoteca;
  • il rispetto del pari uso del bene: non si può, ad esempio, usare l’androne dell’edificio come deposito di biciclette e motorini, per metterli al sicuro la sera dai ladri.

Cerchiamo di capire come funzionano questi due requisiti.

Il pari uso

Il pari uso non significa un uso paritetico nello stesso momento e nello stesso luogo. Se così fosse, nessuno potrebbe usare l’ascensore se c’è un’altra persona che ne ha contestualmente bisogno; bisogna invece evitare di utilizzarlo per lungo tempo, bloccando di fatto l’accesso a chi ne ha bisogno. Sempre per rimanere in tema di ascensore, se il regolamento non vieta l’uso dell’ascensore per portare oggetti come valigie o altri pacchi pesanti, chi sta facendo un trasloco ben può impegnarlo per fare più viaggi, ma nello stesso tempo deve, di tanto in tanto, lasciarlo a chi ne ha bisogno perché deve portare le buste della spesa. Non è vietato tenere in terrazza delle proprie piante, una bicicletta o altri oggetti purché questi non ostruiscano il passaggio e non ingombrino tutto lo spazio.

Il singolo comproprietario può utilizzare l’immobile finché non ponga in essere atti che ne impediscano l’utilizzo altrui o finché i comproprietari non ne ritengano l’utilizzo eccedente, richiedendone quindi la cessazione.

La parità d’uso deve essere valutata secondo l’estensione e la comodità dell’utilizzo. Così, in un parcheggio che consente solo una macchina per condomino, non ci può essere chi, per parcheggiare la seconda auto, vieta ad altri di lasciare la propria. Al contrario, l’uso del tetto per montare una antenna televisiva o una parabola consente sempre il pari uso a tutti gli altri condomini, salvo si tratti di un impianto di dimensioni tali da occupare buona parte dello spazio libero disponibile.

Se uno dei condomini fa un uso più intenso della parte comune dell’edificio, impedendo agli altri il pari uso, questi ultimi possono ricorrere al giudice.

Rispetto della destinazione d’uso

Ogni condomino che si vale delle parti comuni le può utilizzare nei limiti della loro specifica funzione, senza alternarne la destinazione. Ad esempio, non si può usare il portone dell’edificio per affiggere manifesti pubblicitari; non si può usare la terrazza come luogo per esercitare un’attività commerciale all’aperto; non si può usare il pianerottolo per creare una piccola serra; non si può usare il cortile per lasciare una vecchia auto da rottamare o come luogo per parcheggiare in modo stabile la roulotte.

Modifiche alle parti comuni

Il singolo comproprietario può apportare, a proprie spese – e senza possibilità di chiedere il rimborso agli altri se non è stato autorizzato – delle modifiche necessarie all’immobile comune per il miglior godimento dello stesso. L’importante è che non alteri la cosa comune. L’alterazione è vietata anche quando la modifica reca vantaggio agli altri comproprietari per l’intervenuto miglioramento del bene. Ad esempio, un comproprietario non può trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo, essendo in tal modo alterata l’originaria destinazione della cosa comune, anche quando tale trasformazione riguarda solo una parte del tetto.


L’art. 1102 cod. civ. prevede che, nell’esercitare il diritto di uso delle parti comuni condominiali, il singolo partecipante deve rispettare:

1) la destinazione del bene o dell’impianto, che non deve essere alterata;

2) la possibilità che gli altri condomini ne facciano un uso paritario;

3) divieto di pregiudicare: a) la stabilità (costruttiva) del fabbricato; b) la sua sicurezza (concetto riferibile a “persone o cose”); c) il decoro architettonico.

Per individuare le corrette modalità di utilizzo delle parti comuni, vanno considerati i seguenti stepssuccessivi:

  1. in primo luogo, va indagata la titolarità della “parte”, essendo possibile che spetti solo a un gruppo di condomini in virtù del principio del “condominio parziale”, con l’ovvia conseguenza che solo costoro potranno utilizzarla;
  2. in secondo luogo, occorre verificare quale sia la destinazione oggettiva del bene/impianto comune, in base alla quale discenderanno sia le possibili modalità di utilizzazione (si pensi a un’area, che può essere destinata a vari scopi), sia quelle incompatibili;
  3. in terzo luogo, sarà da valutare l’aspetto quantitativo del godimento, vale a dire quale particolare sviluppo l’utilizzo può avere, anche in relazione alla diversa posizione delle unità immobiliari esclusive (si pensi alla rilevanza della “prossimità”).

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1102 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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