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Esecuzione immobiliare: che tasse devo pagare?

3 novembre 2017


Esecuzione immobiliare: che tasse devo pagare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 novembre 2017



Dopo una procedura esecutiva mi è stato assegnato un immobile per un valore di X € a cui è attribuita una rendita catastale di Y €. Questo tipo di trasferimento, non derivante da una compravendita, a che tipo di tassazione è sottoposto?

Il sistema fiscale italiano prevede una tassazione che grava sui consumi (acquisto di un bene), sulla prestazione di servizi (lavoro di un artigiano: idraulico, elettricista) o sul trasferimento della ricchezza (compravendita di un appartamento): si tratta delle cosiddette imposte indirette. Le imposte indirette che colpiscono i trasferimenti immobiliari sono:

  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale.

L’imposta di registro si applica agli atti giuridici che devono essere registrati o che sono volontariamente registrati. La registrazione attribuisce all’atto una data certa opponibile ai terzi e ne comporta la conservazione a cura dell’Agenzia delle entrate alla quale possono essere richieste copie o estratti.

L’imposta ipotecaria è dovuta ogni qual volta si debbano eseguire le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri immobiliari. L’imposta colpisce in sostanza il passaggio di proprietà di un immobile, nonché l’iscrizione di un diritto o di qualsiasi vincolo (ad esempio, una ipoteca) su di esso.

L’imposta catastale è dovuta sulle volture catastali per il trasferimento di immobili, sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso o seguenti la costituzione su di essi di ipoteche o di diritti, ad esempio il diritto di usufrutto (che consiste nel diritto di usare e godere di un bene di cui non si è proprietari).

Nel caso di sentenze recanti costituzione o trasferimento di diritti reali su beni immobili l’imposta di registro è pari al 2% e le imposte ipo-catastali sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna se ricorrono le condizioni per godere dell’agevolazione “prima casa”. Le condizioni per fruire dell’agevolazione prima casa sono le seguenti:

  1. non si possegga, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
  2. non si sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
  3. non si sia titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni;
  4. che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività;
  5. che l’immobile acquistato non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Per le cessioni aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, in deroga al valore venale, la base imponibile può essere determinata sul valore catastale a condizione che:

  • l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale;
  • lo stesso ne faccia richiesta nell’atto;
  • le parti indichino nell’atto il corrispettivo pattuito e le modalità di pagamento.

La modalità di determinazione dell’imposta (regola del prezzo-valore) si applica anche agli acquisti a seguito di procedura espropriativa o di pubblico incanto. L’assenza di una delle condizioni sopra elencate fa venire meno il diritto alle agevolazioni fiscali, e determina l’applicazione delle imposte ordinarie, con una sanzione pari al 30% dell’importo non pagato (per tale infrazione è tuttavia ammesso il ravvedimento operoso, con conseguente risparmio sulle sanzioni). Anche la cessione dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto costituisce causa di decadenza dal beneficio, se l’acquirente non provvede, entro un anno, a riacquistare un altro immobile destinato a casa di abitazione. Tale operazione di cessione e successivo riacquisto della prima casa entro l’anno produce un credito di imposta pari all’imposta di registro pagata sul primo acquisto, credito utilizzabile in diminuzione dell’imposta dovuta sul momento del secondo acquisto.

Articolo tratto da una consulenza del dott. Alessandro Cesarano


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