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Lo sai che? Sublocazione: per quanto non si può svolgere la stessa attività dopo la disdetta?

Lo sai che? Pubblicato il 3 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 novembre 2017

Ho subaffittato un locale a un parrucchiere. Ho inviato la disdetta scritta 6 mesi prima della scadenza ma il subconduttore mi ha detto di volersi trasferire e che per un anno non potrò avviare un’attività di parrucchiere nel locale. Lo può fare?

Prima di entrare nel merito della vicenda, occorre precisare che la legge [1] stabilisce che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali, artigianali; se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prima prevista. Trattandosi di una sublocazione (autorizzata dal locatore) ed essendo stata prevista una durata inferiore (un anno) il contratto ha una durata di sei anni comunque ed in ogni caso. Avendo già inviato disdetta con lettera raccomandata a.r., allo stato, non può più recedere dalla volontà manifestata con la predetta lettera; il subconduttore, volendo, potrebbe continuare ad esercitare l’attività lavorativa nel locale sino alla scadenza dei primi sei anni. Non è dato capire quali sono le clausole del contratto che la lettrice vorrebbe ridiscutere. Pur evidenziando che sarebbe opportuno leggere attentamente il contratto di locazione, maggiore attenzione merita, invece, l’altra questione relativa all’indennità di avviamento che il subconduttore si accinge a richiedere alla lettrice. Se il subconduttore intende lasciare l’immobile consegnandole le chiavi, la lettrice non dovrà fare nulla per opporsi al rilascio, valutando unicamente lo stato in cui viene lasciato il locale (ad esempio, se ci sono danni che non si conciliano con la breve durata del rapporto locativo ecc.) alla presenza di testimoni oculari: lasciando il locale spetta al conduttore richiedere, in questo caso, l’indennità per la perdita dell’avviamento, nei termini di legge che dà diritto al conduttore ad una indennità pari a 18 mesi dell’ultimo canone corrisposto, quando la cessazione del rapporto locativo non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore. La lettrice giustamente si duole del fatto che dopo solo tre anni di contratto il conduttore pretende un avviamento di 18 mesi, previsto normalmente dopo i contratti di 6+6. Premesso che non è la durata del contratto che fa sorgere in capo al conduttore il diritto a ricevere l’indennità, è opportuno chiarire subito che il fondamento di tale diritto sta nell’esigenza di ripristinare, a seguito della cessazione della locazione, l’equilibrio economico e sociale turbato che vive il conduttore con l’essere costretto a cessare un’attività lavorativa messa in piedi con sacrificio e lavoro. Tale diritto, quindi, si giustifica nei confronti del conduttore, quale compenso per la perdita dell’avviamento commerciale creato con la sua operosità, così da evitare nei confronti del locatore, l’arricchimento che, senza causa propria, egli consegue per l’incremento di valore che l’immobile ha ricevuto per l’attività svolta al suo interno dal conduttore. Vi è di più! La suddetta indennità non è tuttavia automatica, ma presuppone una diminuzione del lavoro e degli introiti del conduttore conseguenti al trasferimento della propria attività e deve conseguentemente negarsi nell’ipotesi che tale trasferimento sia così limitato da non incidere minimamente sulla fruizione dell’avviamento maturato. Il sub-conduttore ha la seria intenzione di trasferirsi, a scadenza, in un altro locale adiacente; e se così fosse, non si riesce a capire dove si materializzerebbe il danno per il conduttore che, trasferendosi di pochi metri dal luogo dove ha esercitato la sua attività sino ad oggi, non subirebbe alcun contraccolpo economico quali la perdita della clientela ed altro. Al contrario, i suoi clienti continuerebbero a servirsi da lui, spostandosi di alcuni metri dal precedente locale, senza correre il rischio di perderli. Pertanto, si deve essere fiduciosi in caso di un eventuale giudizio promosso dal subconduttore nei confronti della lettrice per la richiesta di un’indennità che, allo stato, sembra assurda ed inconcepibile. Occorrerebbe capire se i beni strumentali all’esercizio dell’attività di parrucchiere e l’arredamento sono della lettrice o del subconduttore. Se il subconduttore presta solamente la sua attività lavorativa e null’altro. Se alcuni collaboratori della lettrice aiutano in maniera continua il subconduttore nella sua attività ecc. Passando ad esaminare l’altra questione relativa alla nullità, per le ragioni ampiamente spiegate in tema di indennità per la perdita dell’avviamento, vi può essere un vantaggio per la lettrice (che in questo caso funge da locatore nei confronti del suo subconduttore). Infatti, è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge. Ebbene, dalla vicenda narrata, non sembra assolutamente che possa maturarsi alcun vantaggio nei confronti della lettrice, perché il subconduttore, lasciando il locale subaffittato, continuerebbe a svolgere la sua attività di parrucchiere in un altro locale adiacente e sempre nella stessa zona, senza perdere la clientela a causa del suo trasferimento.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Nicola Angelo Rondinelli

note

[1] Art. 27 l. n. 392 del 27.07.1978.


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