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Lo sai che? Perdita d’acqua dal piano superiore

Lo sai che? Pubblicato il 10 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 ottobre 2017

Condominio: dopo aver nominato un tecnico o un idraulico, si procederà a quantificare i danni procurati dall’infiltrazione di acqua o dalle macchie di umidità.

Da qualche giorno si sono presentate macchie di umidità sul soffitto del tuo appartamento. Di tanto in tanto qualche goccia di acqua cade sul pavimento e hai dovuto mettere dei recipienti per evitare che bagnassero per terra. Sei andato a bussare alla porta del proprietario del piano di sopra, ma questi non ti ha fatto entrare e si è dimostrato poco collaborativo. Ha detto che farà vedere la perdita a un idraulico di sua fiducia; ha però mostrato una certa diffidenza sulle causa del danno, addossando la colpa alle tubature del condominio. È tua intenzione agire immediatamente ed in modo fermo; solo così potrai evitare che tutto il soffitto vada in rovina e l’umidità ti costringa a lasciare casa. Ma in che modo? Quali sono i consigli che un avvocato darebbe in una situazione di questo tipo prima di ricorrere al giudice? In questa breve guida cercheremo di fornire qualche indicazione “di base” in caso di perdita d’acqua dal piano superiore in un condominio. Ma procediamo con ordine.

Chi chiamare quando dal soffitto piove acqua?

Le prime persone da chiamare sono certamente l’amministratore di condominio e il proprietario del piano di sopra. Si farà vedere loro la macchia di umidità e l’eventuale sgocciolamento d’acqua. È importante, in questa fase, assumere una posizione collaborativa perché, se si erige sin dall’inizio un atteggiamento chiuso e ostile, difficilmente si potrà arrivare a una soluzione veloce e pacifica. Tanto per fare un esempio, il proprietario che ha avuto dei precedenti dissidi con il condomino del piano di sopra e, per questo, si rifiuta di fargli visionare la macchia di umidità gli impedisce, di fatto, di riparare la perdita; in una situazione del genere, sarà difficile ottenere l’indennizzo. Il codice civile stabilisce infatti che tutte le volte in cui il danneggiato assume una condotta tale da agevolare e peggiorare il danno non ha diritto al risarcimento.

Che fare se dal soffitto piove acqua?

Altro importante suggerimento: evita di lasciare, in corrispondenza della perdita di acqua, oggetti che possono rovinarsi. Anche se si tratta di arredi pesanti sarà bene spostarli nel limite del possibile (si pensi a un divano). Anche in questo caso, infatti, il danneggiato deve comportarsi in modo diligente onde evitare di accrescere il pregiudizio a causa della propria inerzia o di un comportamento poco collaborativo.

Posso chiamare i vigili del fuoco?

Di solito si usa chiamare i vigili del fuoco per un sopralluogo. Si tratta di un verbale che ha funzione di atto pubblico, ma che certo non serve a migliorare la posizione del danneggiato, salvo vi sia un rischio per la sua sicurezza.

A chi spettano le spese per l’idraulico e per la rottura del pavimento?

Il danneggiante deve sostenere sia le spese dell’idraulico e quelle conseguenti alla rottura del pavimento.

Che fare dopo il sopralluogo?

A questo punto arriva la parte più difficile. Nel caso in cui i due condomini, insieme all’amministratore, si mettano d’accordo per trovare le cause della perdita, bisognerà chiamare un tecnico di fiducia di entrambi o, in alternativa, uno per ciascuno. Il tecnico – di solito un idraulico o un ingegnere – farà un sopralluogo per rendersi conto delle possibili cause delle infiltrazioni. Ci sono diversi strumenti per verificare la presenza di una perdita senza rompere il pavimento, quantomeno per capire dove bucare ed a chi appartiene la conduttura incriminata. Ad esempio, molto usati sono alcuni apparecchi che, tramite infrarossi, riescono a individuare l’umidità.

Come fare a capire se la perdita di acqua dipende da un condotta condominiale?

S’è soliti affermare che le tubature verticali dell’impianto sono di proprietà comune e quelle orizzontali di proprietà esclusiva. Questa regola non scritta va verificata di volta in volta poiché è ben probabile che tratti di impianto orizzontale siano di proprietà comune.

Che fare se il condomino del piano superiore non vuol collaborare?

Se il condomino del piano superiore non vuol collaborare, perché ad esempio non vuol rimuovere la perdita o non intende far accedere nel proprio appartamento un idraulico, non resterà che ricorrere al tribunale. Esiste un ricorso speciale, detto «ricorso d’urgenza» o «ricorso all’articolo 700 del codice di procedura civile» che consente di accertare, con una certa celerità, le cause delle infiltrazioni per ottenere subito una condanna dell’avversario a riparare le perdite.

In alternativa esiste un altro strumento piuttosto utile. Si chiede al Presidente del Tribunale la nomina di un consulente che, subito, visionerà i luoghi ed elaborerà una perizia nella quale individuerà le cause del danno. Scopo di questa perizia è tentare una conciliazione tra le parti: poiché infatti questa evidenzia già di chi è la ragione e di chi il torto, il danneggiante dovrebbe essere più propenso a risarcire il danno.

In causa spetta al danneggiato anticipare i costi sia per l’avvio del giudizio che del consulente tecnico, salvo poi essere risarcito dal danneggiante qualora si accerti la sua responsabilità. Inoltre è il danneggiato a dover dimostrare che la causa delle infiltrazioni è una conduttura dell’appartamento superiore.

Che deve fare il danneggiante?

Il condomino del piano superiore che sia causa delle infiltrazioni e delle macchie di umidità deve, a sue spese, riparare il danno e rimborsare i costi spesi per la tinteggiatura dell’appartamento di sotto.

Le infrazioni provocate dalla mancata manutenzione della copertura dell’edificio condominiale (sia essa riconducibile ad un tetto, ad un lastrico solare o ad una terrazza a livello) all’appartamento sottostante generano un danno in capo al proprietario di quest’ultimo immobile suscettibile di essere valutato anche sotto la sfera del danno non patrimoniale [1]. Mentre, difatti, il danno patrimoniale, cioè quello direttamente riconducibile al costo delle opere occorrenti per la riduzione in pristino stato dell’unità immobiliare danneggiata, è risarcito per il solo fatto di integrare una lesione giuridicamente vincolante (atipicità), il pregiudizio non patrimoniale richiede una ingiustizia normativamente non qualificata (tipicità a secondo dei casi stabiliti alla legge: tra cui rientra il “diritto di proprietà”). Tuttavia, la mancata possibilità di godere di una parte dell’appartamento in cui si vive, a causa di continue infiltrazioni d’acqua, va valutato in modo specifico in quanto arreca una sofferenza e un disagio che non dipendono dalla lesione del (solo) diritto di proprietà, ma da qualcosa di più complesso e articolato (tra l’altro il medesimo disagio può essere lamentato anche dal conduttore, in quanto titolare di un diritto personale di godimento). In altri termini, il danno “plurioffensivo” cagionato, oltre che incidere negativamente sul diritto in base al quale il soggetto dispone del bene (reale, piano, reale limitato, personale di godimento), incide anche sul piano di un altro interesse della persona, ovvero quello di poter godere pienamente della propria abitazione, del proprio “focolare domestico”.

Se sono in affitto posso smettere di pagare il canone?

Solo se l’appartamento risulta invivibile, tale cioè da obbligare l’inquilino ad andare via, quest’ultimo è legittimato a sospendere il pagamento dell’affitto. Se però, nonostante l’umidità, l’immobile può essere abitato è illegittima l’interruzione del versamento del canone mensile. Tuttavia il conduttore potrebbe far causa al locatore per chiedere al giudice di quantificare il danno subito e determinare così uno sconto sull’affitto.

Che succede se si tratta di infiltrazioni condominiali?

L’amministratore è tenuto ad attivare l’assicurazione. In caso contrario deve indire al più presto l’assemblea per deliberare i lavori straordinari e il risarcimento del danno al condomino. In alternativa, il condomino potrebbe anticipare i lavori a proprie spese e poi rivalersi sul condominio, ma solo se tali spese siano urgenti e necessarie.

Se le infiltrazioni provengono sia dal tetto che dal lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, per la ripartizione della spesa si dovranno seguire due diversi criteri: uno per il tetto (millesimi di proprietà) e uno per il lastrico solare, di uso esclusivo. Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare, sarà questi a doversi fare esclusivo carico della spesa. Se il condomino la cui unità immobiliare sia stata danneggiata da infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto rifiuta l’offerta di una riparazione immediata, il risarcimento per mancato godimento dell’immobile dev’essere limitato al periodo intercorrente tra l’evento che ha causato il danno e il momento in cui viene fatta l’offerta di riparazione, oltre al periodo occorrente all’esecuzione dei lavori.

Se le infiltrazioni provengono da un lucernario non apribile, la spesa va ripartita fra tutti i condomini, seguendo il criterio previsto per il tetto, vale a dire in proporzione ai millesimi di proprietà. Se invece il lucernario è apribile, occorre stabilire se sia stato usato impropriamente o meno da un condomino; in caso affermativo, infatti, sarà questi a doversi fare esclusivo carico della spesa.”

Alcune sentenze

Tribunale Roma, sez. VII, 26/07/2017, n. 15236

Risponde per negligenza il condominio che, avvertito prontamente della presenza di infiltrazioni imputabili alla braga condominiale, è rimasto inerte per quattro mesi, laddove se si fosse prontamente attivato compiendo, secondo i canoni di diligenza quale custode dei beni condominiali, le opportune verifiche e i conseguenti interventi sui beni condominiali, avrebbe evitato alla proprietaria dell’appartamento danneggiato tutta una serie di gravi pregiudizi.

Tribunale Bari, sez. III, 28/06/2016, n. 3597

Rilevata una cattiva condizione dei terminali, causa delle infiltrazioni attraverso i frontini del terrazzo, con degrado delle parti più esterne e la mancata esecuzione dei lavori di riparazione sul terrazzo, ricorre una corresponsabilità dei convenuti nella causazione dei danni, secondo le regole dettate dall’art. 1126 c.c. Non può accogliersi per intero la domanda volta ad ottenere il rimborso per i lavori di pitturazione dell’immobile causati dalla presenza delle macchie di umidità, ma deve limitarsi alla zona interessata dai fenomeni infiltrativi.

Tribunale Bari, sez. III, 27/06/2016, n. 3559

In caso di danni arrecati al singolo condomino dalla cosa comune a causa di infiltrazioni di umidità, tempestivamente segnalate all’amministratore ma non eliminate, sussiste la responsabilità del condominio, ivi compreso il danno esistenziale; ma è altrettanto vero che la prova della lesione di un diritto fondamentale (quale, appunto, il danno esistenziale) non è sufficiente a giustificare il risarcimento, costituendo la stessa un semplice indizio di danno, il quale deve essere dimostrato.

Tribunale Savona, 09/11/2015

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore che ha regolarmente svolto gli adempimenti cui era tenuto senza che possa essere ritenuto responsabile di alcuna omissione, non può essere chiamato a rispondere dei danni conseguenti ad infiltrazioni di umidità denunciate dal singolo condomino e rispetto alle quali l’amministratore abbia provveduto tempestivamente ad attivarsi segnalando quanto denunciato alla compagnia di assicurazione.

Cassazione civile, sez. VI, 26/01/2015, n. 1317

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (esclusa, nella specie, la legittimità dell’azione del conduttore che non aveva pagato i canoni di locazione lamentando infiltrazioni di umidità che, a detta del ctu, non impedivano il godimento del bene ma, semmai, ne limitavano blandamente l’uso).

Tribunale Roma, sez. VII, 29/10/2013, n. 21600

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con riparazione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il Condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico stesso (Nella specie, il Trib. ha accolto la domanda di risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni di umidità).

Tribunale Bari, sez. III, 09/05/2013

Ai sensi dell’art. 2051 c.c. al danneggiato compete provare l’esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l’evento lesivo: più nello specifico, ricordato che la responsabilità presunta per danni da cose in custodia è configurabile anche con riferimento ad elementi accessori, pertinenze inerti e qualsivoglia altro fattore che, a prescindere dalla sua intrinseca dannosità o pericolosità, venga a interferire nella fruizione del bene da parte dell’utente, la prova che il danneggiato deve dare, anche a mezzo di presunzioni, consiste nella dimostrazione del verificarsi dell’evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia; spetta invece al custode provare l’esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo a interrompere quel nesso causale (Nel caso di specie, il danneggiato nulla ha provato in merito alla esistenza del nesso di causalità, non avendo neppure allegato che le infiltrazioni presenti nel proprio appartamento siano derivate da beni di proprietà dei terzi chiamati, potendo le stesse provenire da condensa per insufficiente aereazione, ovvero umidità proveniente dal sottosuolo).

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 25/2018.


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