| Editoriale

Cosa significa proprietà superficiaria

14 ottobre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 ottobre 2017



Una guida per comprendere in cosa consista il cosiddetto diritto di superficie. 

Il diritto di superficie è di due tipi: è il diritto che il proprietario di un suolo ha di fare e mantenere al disopra del suolo stesso una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà ed è anche il diverso diritto del proprietario di un suolo di vendere la proprietà di una costruzione già esistente sul suolo stesso separatamente dalla proprietà del suolo.

Cos’è la proprietà superficiaria

Se ci si chiede cosa significhi proprietà superficiaria la risposta è fornita in modo chiaro e puntuale dalla legge [1].

Nel descrivere, infatti, il diritto di superficie la legge specifica che esso può assumere due forme distinte:

  • o la concessione (di diritto di privato) da parte del proprietario di un suolo che attribuisce ad un altro soggetto il diritto di costruire e mantenere sul suolo stesso la proprietà della costruzione eseguita (vi saranno così due distinte proprietà: quella del suolo e quella della costruzione);
  • oppure il diritto del proprietario del suolo di vendere ad altro soggetto la proprietà della costruzione già esistente sul proprio suolo, senza vendere anche la proprietà del suolo su cui la costruzione insiste.

Sempre la legge [2] chiarisce che è anche possibile che il diritto di superficie venga costituito per un tempo prestabilito: alla scadenza del termine il diritto di superficie si estinguerà ed il proprietario del suolo diventerà anche proprietario della costruzione.

Il diritto di superficie è il diritto a fare e mantenere una proprietà sul suolo di proprietà di altri.

Come nasce la proprietà superficiaria e quale ne è l’oggetto

Venendo ad esaminare i modi attraverso i quali il diritto di superficie si costituisce, occorre dire che esso viene ad origine:

  • per contratto (che richiede necessariamente la forma scritta);
  • per testamento;
  • per usucapione (si può usucapire la proprietà superficiaria, mentre è discusso se si possa anche usucapire a monte il diritto a costruire sulla proprietà altrui).

Oggetto del diritto di superficie può essere per legge:

  • una costruzione al disopra o al disotto del suolo [3];
  • è vietato, invece, costituire un diritto di superficie avente ad oggetto le piantagioni [4] (quindi le piantagioni esistenti su di un suolo non possono appartenere a proprietario diverso da quello del suolo, né essere vendute a soggetto differente dal proprietario del suolo).

Il diritto di superficie si costituisce anche per contratto avente forma scritta.

Come si estingue la proprietà superficiaria

La legge [5] determina anche i casi di estinzione del diritto di superficie.

La proprietà superficiaria si estingue:

  • per scadenza del termine (come si è detto in precedenza);
  • per prescrizione si estingue solamente il diritto ad edificare (prescrizione per non uso ventennale, cioè per non aver costruito nel termine di venti anni dal momento in cui fu attribuito, per contratto o per testamento, il relativo diritto); il diritto a mantenere la proprietà superficiaria (cioè la proprietà della costruzione realizzata) è invece imprescrittibile.

Occorre, infine, precisare che:

  • i diritti reali acquisiti da terzi dal titolare del diritto di superficie (ad esempio un usufrutto) si estinguono insieme al diritto di superficie nel caso di scadenza del termine di quest’ultimo;
  • i diritti reali concessi a terzi del proprietario del suolo si estendono alla costruzione (ad eccezione delle ipoteche che abbiano per oggetto il diritto di superficie che si estinguono allorché il diritto di superficie si estingua per scadenza del termine);
  • i diritti personali di godimento che hanno per oggetto la costruzione (ad esempio i diritti derivanti da un contratto di locazione avente ad oggetto la costruzione) durano fino alla durata del diritto di superficie (fino all’anno in corso alla scadenza del termine eventualmente imposto alla durata del diritto di superficie).

Il diritto di superficie può anche essere a tempo determinato.

note

[1] Art. 952 cod. civ.

[2] Art. 953 cod. civ.

[3] Art. 955 cod. civ.

[4] Art. 956 cod. civ.

[5] Art. 954 cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI