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Lo sai che? Regolamento condominio contrattuale: ripartire le spese in percentuale

Lo sai che? Pubblicato il 4 novembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 4 novembre 2017

Il regolamento contrattuale del condominio che amministro prevede la ripartizione delle spese di pulizia ma secondo me ciò contrasta con l’orientamento della Cassazione. Ho ragione?

Occorre preliminarmente distinguere tra le diverse tipologie di regolamenti condominiali. Invero, il regolamento può essere:

  • contrattuale, nel caso in cui sia stato il costruttore-venditore a redigerlo ed a farlo sottoscrivere da tutti i condomini;
  • assembleare, quando la formazione del regolamento avviene per volontà dell’assemblea e viene adottato a maggioranza;
  • giudiziale, nel caso in cui, mancando la maggioranza e non riuscendo ad addivenire ad una pattuizione, sia il tribunale a disporne la redazione e l’efficacia.

Orbene, da quanto riferito, la fattispecie avrebbe ad oggetto la prima tipologia di regolamento condominiale, ovverosia quello contrattuale. In detta tipologia di regolamento, i condomini possono convenire delle regole diverse da quelle previste dal codice civile, pur sempre entro i limiti espressi da quest’ultimo [1] che prevede che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea. Esso può essere impugnato. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Per cui, pur essendo corretto che la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale viene regolata usualmente in base al criterio dell’altezza del piano [2], va considerato che ove fosse in vigore un regolamento condominiale di tipo contrattuale, una successiva modifica dei criteri di ripartizione delle spese fissati sarà possibile soltanto con voto unanime. A conferma del superiore convincimento si cita la recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, che al medesimo quesito ha risposto nei termini che seguono: la disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale, da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma richiede il consenso di tutti i condomini, consenso che può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi a un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale [3]. Alla luce di quanto spiegato, è corretta la ripartizione delle spese effettuata con i criteri enunciati in seno al regolamento contrattuale, convenzionalmente pattuito tra tutti i condomini. In senso diametralmente opposto sarebbe il tenore di questo parere nel caso in cui il suddetto regolamento non sia contrattuale bensì assembleare. In quel caso, la semplice maggioranza potrebbe di volta in volta rideterminarne il criterio in ossequio alle disposizioni codicistiche siccome integrate dalla giurisprudenza intervenuta sul punto, che indicano esclusivamente il criterio dell’altezza del piano ai fini della ripartizione per la pulizia e l’illuminazione delle scale. In conclusione, stante il carattere contrattuale del regolamento la cui applicazione è oggetto nella fattispecie, si ritiene che il criterio da applicarsi sia quello ivi contemplato, ossia l’utilizzo della percentuale, essendo detto criterio frutto di una espressa convenzione tra i condomini tutti, superabile soltanto a seguito di una nuova, unanime, pattuizione.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Alessandro Dini

note

[1] Dall’art. 1138 cod. civ.

[2] Ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. (Cass. sent. n. 432 del 12.01.2007; Cass. sent. n. 8657 dello 03.10.1996.

[3] Cass. sent. n. 13047 del 10.06.2014.


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