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Che fare se il regolamento condominiale è incomprensibile?

11 novembre 2017


Che fare se il regolamento condominiale è incomprensibile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 novembre 2017



Che fare se il regolamento condominiale è incomprensibile e scritto male? Non si capisce quali sono le parti di proprietà comune.

Il regolamento condominiale inviato dal lettore non risolve affatto i problemi posti. I termini in esso utilizzati ed il modo in cui questi termini sono utilizzati, infatti, danno luogo a serie difficoltà di interpretazione.

Innanzitutto, l’articolo 1 (in un italiano approssimativo) stabilisce che forma oggetto del presente regolamento di condominio, gli stabili siti in Roma, Via dei Fiori, 4.  Dire «forma oggetto del presente regolamento di condominio, gli stabili siti in Roma, Via dei Fiori, 4» è già una frase di difficile interpretazione giuridica. Si escludere che questa frase significhi che gli stabili siti in Roma, Via dei Fiori, 4 siano oggetto di proprietà comune; piuttosto questa frase pare voler dire che le norme contenute nel regolamento si applicano agli stabili siti Roma, Via dei Fiori, 4 (perciò se vi fossero edifici, villette, manufatti e altri immobili aventi un indirizzo diverso, ad essi questo regolamento non si applicherebbe). Si potrebbe dunque ipotizzare, perciò, che il condominio si debba intendere esteso a tutti i beni comuni a tutti gli edifici siti in Roma, Via dei Fiori, 4. Poi, però, l’articolo 3 definisce cosa sia effettivamente oggetto di proprietà comune dei condomini. E nel definire cosa sia oggetto di proprietà condominiale, l’articolo 3 fa sempre riferimento ad un fabbricato (usa il singolare e non il plurale), ad un edificio, ad uno stabile. Ed allora sorgono i problemi. Infatti, se oggetto di proprietà comune sono soltanto l’area su cui sorge il fabbricato e tutti gli altri beni indicati dall’articolo 3 (cortile, giardino, opere, installazioni e manufatti indispensabili alla conservazione e uso comune) con riferimento ad un solo edificio ed ad un solo stabile, ci si chiede a quale singolo fabbricato, edificio e stabile (sempre, indicato al singolare) il regolamento voglia fare riferimento considerato che nel comprensorio sono presenti più palazzine e varie villette. L’articolo 5, poi, stabilisce che i lotti organici (cosa siano i lotti organici non è chiaro) costituenti villette e appartamenti e box sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini come risultano dagli atti di acquisto; ciò vuol dire che questi lotti organici sono di proprietà non condominiale, ma, come aggiunge la seconda incomprensibile parte dell’articolo 5, pare che anche a questi lotti organici (che non sono di proprietà condominiale) si debbano applicare le norme del regolamento. Quindi sulla base del non chiaro testo del regolamento, noi avremmo beni comuni (cioè beni di proprietà condominiale) non chiaramente individuati e un regolamento che si applicherebbe a tutti gli stabili di Roma, Via dei Fiori, 4 ed anche ai lotti organici costituenti invece proprietà esclusive. A questo punto soltanto l’analisi dei singoli contratti di acquisto potrebbe risolvere le questioni che il regolamento lascia irrisolte e che sono, riassumendo, le seguenti:

  • il regolamento non chiarisce quali siano i beni costituenti proprietà comune, cioè fin dove si estenda il condominio (l’articolo 3 è oscuro poiché si riferisce ad un edificio, uno stabile, un fabbricato, mentre il comprensorio contempla più edifici);
  • il regolamento afferma che forma oggetto del presente regolamento di condominio, gli stabili siti in Roma, Via dei Fiori, 4 e aggiunge che formano parte integrante del presente regolamento, la planimetria nelle quali le singole proprietà sono indivisibili ad ogni effetto; sono due frasi davvero poco chiare che occorre capire cosa precisamente vogliano significare senza margini di dubbio.

Articolo tratto da una consulenza dell’av. Angelo Forte


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