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La prelazione all’inquilino nella locazione commerciale

13 ottobre 2017


La prelazione all’inquilino nella locazione commerciale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 ottobre 2017



Affitto: quando l’inquilino ha diritto ad essere preferito rispetto ad altri acquirenti dell’appartamento locato.

L’inquilino ha diritto di essere informato dal locatore che intende vendere l’immobile al fine di esercitare il diritto di prelazione. Il diritto di prelazione gli consente di essere preferito ad eventuali altri acquirenti a parità di prezzo offerto. Significa che se il conduttore intende acquistare l’appartamento, deve offrire un corrispettivo non inferiore a quello offerto da altri interessati.

Il diritto di prelazione spetta sia nel caso di locazione a uso abitativo che nella locazione a uso commerciale.

Prelazione nella locazione a uso abitativo

Per quanto riguarda la prelazione nella locazione ad uso abitativo si rinvia alla guida Il diritto di prelazione nella locazione abitativa. In questa sede ne ricorderemo solo le condizioni. All’inquilino spetta il diritto di essere preferito nella vendita dell’immobile solo se:

  • il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi;
  • il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

La prelazione invece non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società;
  • se il proprietario intende vendere in blocco l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata, salvo che il conduttore dimostri che il locatore ha simulato una vendita in blocco al solo fine di eludere il diritto di prelazione.

Prelazione nella locazione a uso commerciale

La prelazione nella locazione a uso commerciale è regolata dalla legge sull’equo canone [1] per come di recente interpretata dalla Cassazione [2]. Vediamo come funziona.

Offerta del locatore

Se il locatore vuol vendere l’immobile locato, deve comunicarlo all’inquilino con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione deve indicare il prezzo e le altre condizioni della vendita nonché l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Accettazione della prelazione da parte dell’inquilino

Il conduttore deve comunicare al locatore se intende esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione. Così come l’offerta, anche la comunicazione di accettazione deve essere inviata con l’ufficiale giudiziario.

Nei 30 giorni successivi (decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario) l’inquilino deve pagare il prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore. Il prezzo va comunque versato contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Immobile locato a più persone

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione del padrone di casa deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, oppure, se uno di questi vi rinuncia, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.

Diritto di riscatto

Se il proprietario dell’immobile non comunica all’acquirente la sua intenzione di vendere e ciò nonostante cede a terzi l’immobile, non consentendo l’esercizio del diritto di prelazione, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo acquirente. In tal caso egli dovrà versare il prezzo entro i tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

Vendita di più immobili

Se, con un unico atto o con più atti collegati, vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, ai fini del diritto di prelazione dell’inquilino bisogna distinguere a seconda che si sia in presenza di una

  • vendita in blocco: in tal caso l’inquilino non ha il diritto di prelazione;
  • vendita cumulativa: in tal caso l’inquilino ha il diritto di prelazione solo per l’immobile oggetto del contratto di affitto.

La vendita in blocco si ha tanto nel caso in cui venga ceduto l’intero edificio in cui è compreso quello locato, tanto in quello in cui i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un  “unico oggetto” e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili appartenenti ad un unico proprietario, ma come complesso unitario, costituente qualcosa di differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

Laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell’immobile locato ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione, e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga tutti gli elementi necessari per la valutazione della convenienza dell’eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza, e ciò anche laddove l’offerta ricevuta dal locatore si riferisca ad una pluralità di immobili e sia condizionata all’acquisto di contestuale di tutti tali immobili, laddove il conduttore ritenga comunque che la vendita abbia natura cumulativa e non escluda la quindi la sua facoltà di esercizio della prelazione stessa, in tal caso limitando eventualmente tale esercizio al solo immobile locato. In altre parole, il diritto di prelazione o di riscatto non trova applicazione non soltanto nell’ipotesi di vendita in blocco dell’intero edificio nel quale sia compresa l’unità immobiliare locata – come visto sopra – ma anche nel caso di vendita di beni venduti separatamente e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale.

note

[1] Artt. 38, 39 e 40 L. n. 392/1978.

Art. 38 legge 27 luglio 1978 n. 392

Diritto di prelazione

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Art. 39 legge 27 luglio 1978 n. 392

Diritto di riscatto

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Art. 40 legge 27 luglio 1978 n. 392

Diritto di prelazione in caso di nuova locazione

Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

[2] Cass. sent. n. 12536/16 del 17.06.2016.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 25 maggio – 17 giugno 2016, n. 12536
Presidente Vivaldi – Relatore Tatangelo

Fatti e svolgimento del processo

L.M. agì in giudizio nei confronti di R.F.M. , nonché P.A. e G. , esercitando, ai sensi dell’art. 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, il diritto di riscatto in relazione ad un immobile che conduceva in locazione per uso commerciale. Dedusse che i convenuti lo avevano acquistato in violazione del suo diritto di prelazione, essendogli stata illegittimamente effettuata la cd. denuntiatio di cui all’art. 38 della suddetta legge n. 392 del 1978, sotto condizione di acquisto di un ulteriore immobile.
I convenuti chiamarono in causa, per esserne garantiti, i proprietari e locatori dell’immobile Z.M.T. , R. , M. e Ma. .
La domanda fu accolta dal Tribunale di Velletri, che dichiarò il conduttore subentrato nella posizione degli acquirenti e condannò i locatori a rimborsare a questi ultimi le somme pagate per la vendita. La Corte di Appello di Roma ha confermato la decisione di primo grado.
Ricorrono Z.M.T. , R. , M. e Ma. , sulla base di sei motivi.
Resiste il Leoni con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c..
Non hanno svolto attività difensiva in questa sede gli altri intimati.

Motivi della decisione

1. Il controricorrente ha eccepito, in via preliminare, la nullità della procura conferita dai ricorrenti al loro difensore per difetto di specialità.
L’eccezione è infondata.
La procura in questione risulta infatti redatta a margine dello stesso ricorso e tanto è sufficiente ad assicurare il suo carattere speciale, secondo il principio di diritto costantemente affermato da questa Corte (ex multis, Sez. 3, Sentenza n. 8060 del 31/03/2007, Rv. 598696: “il mandato apposto in calce o a margine del ricorso per cassazione è per sua natura mandato speciale, senza che occorra per la sua validità alcuno specifico riferimento al giudizio in corso ed alla sentenza contro la quale l’impugnazione si rivolge; infatti, la specialità del mandato è con certezza deducibile, quando dal relativo testo sia dato evincere una positiva volontà del conferente di adire il giudice di legittimità; il che accade nell’ipotesi in cui la procura al difensore forma materialmente corpo con il ricorso o il controricorso al quale essa inerisce, risultando, in tal caso, irrilevante l’uso di formule normalmente adottate per il giudizio di merito e per il conferimento al difensore di poteri per tutti i gradi del procedimento“; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 12870 del 28/09/2000, Rv. 540563; Sez. 3, Sentenza n. 28227 del 20/12/2005, Rv. 586090; Sez. L, Sentenza n. 10539 del 09/05/2007, Rv. 597484; Sez. 3, Sentenza n. 9493 del 20/04/2007, Rv. 597861).
2. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “violazione e falsa applicazione di legge – violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.“.
Con il secondo motivo del ricorso si denunzia “violazione e falsa applicazione di legge – violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978 in relazione all’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c. nonché agli artt. 41 e 42 comma 2 Cost.“.
Con il terzo motivo del ricorso si denunzia “violazione e falsa applicazione di legge – difetto di motivazione. Violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978 in relazione all’art. 112 e 360 n. 3, 4 e 5 c.p.c.“. Con il quarto motivo del ricorso si denunzia “violazione e falsa applicazione di legge – difetto di motivazione. Violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978, 1375 c.c. e n. 2 Cost. in relazione all’art. 112 e 360 n. 3, 4 e 5 c.p.c.“.
I primi quattro motivi del ricorso sono connessi.
Essi hanno infatti tutti ad oggetto la questione della efficacia della comunicazione dell’offerta di acquisto dell’immobile locato e dell’idoneità di tale comunicazione a consentire al conduttore l’esercizio della prelazione legale, nonché le conseguenze dell’omesso esercizio di detta prelazione nel termine di legge: viene denunziata in proposito violazione dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392.
Tali motivi possono essere quindi esaminati congiuntamente.
Essi sono fondati.
Si premette che, come correttamente dedotto dal controricorrente, sebbene l’offerta formulata dai terzi interessati all’acquisto dell’immobile locato avesse ad oggetto anche un altro immobile di proprietà dei locatori, con il primo confinante, e fosse condizionata all’acquisto contestuale di entrambi, non può più venire in rilievo nella presente sede la possibilità di ravvisare nel caso di specie una vendita cd. in blocco, tale da escludere la stessa sussistenza del diritto di prelazione legale del conduttore, non essendo stata impugnata la pronunzia di merito – che la ha negata – sul punto.
La vendita va quindi considerata certamente di tipo cd. cumulativo, e come tale compatibile con il diritto di prelazione del conduttore.
Ma da tale esatta premessa non deriva affatto la assoluta inefficacia della comunicazione dell’offerta effettuata dai locatori e del connesso invito al conduttore ad esercitare o meno la prelazione, ai sensi dell’art. 38, comma 2, della legge n. 392 del 1978, come erroneamente ritenuto dai giudici di merito.
Al contrario, è proprio da tale premessa che discende, anche logicamente, la idoneità della suddetta comunicazione a consentire l’esercizio della prelazione, anche limitatamente al solo immobile locato, e quindi la sua piena validità ai fini del decorso del termine di cui al terzo comma del citato art. 38.
L’affermazione dei giudici di merito secondo cui la denuntiatio sarebbe del tutto inefficace, in quanto avente ad oggetto anche l’acquisto contestuale di un immobile diverso da quello locato, quale condizione imprescindibile della vendita, per non essere stato posto il conduttore “nelle condizioni di esercitare il suo diritto di prelazione“, non solo è assolutamente priva di motivazione, ma è addirittura priva di fondamento logico, specie laddove si ammetta – come è pacifico – che la comunicazione prevista dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 debba riportare integralmente i termini dell’offerta ricevuta dal locatore (cfr. ad es. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 20671 del 25/09/2009, Rv. 609964; Sez. 3, Sentenza n. 7241 del 01/07/1991, Rv. 472867) e al tempo stesso si riconosca che il conduttore, proprio in caso di vendita cumulativa (e non in caso di vendita cd. in blocco), ha diritto di esercitare la prelazione, naturalmente con riguardo al solo immobile locato (in proposito la giurisprudenza di questa Corte è costante: si vedano ad es., ex multis: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 18784 del 26/09/2005, Rv. 583639; Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008, Rv. 604511; Sez. 3, Sentenza n. 23749 del 17/09/2008, Rv. 604680; Sez. 3, Sentenza n. 9258 del 19/04/2010, Rv. 612421; Sez. 3, Sentenza n. 13223 del 31/05/2010, Rv. 613162; Sez. 3, Sentenza n. 15897 del 20/07/2011, Rv. 619456).
Non vi è alcun dubbio che la comunicazione dell’offerta di acquisto, per come concretamente effettuata nel caso di specie, contenesse l’indicazione di tutte le condizioni dello stipulando contratto di vendita, e comunque tutti gli elementi necessari perché il conduttore potesse valutare la convenienza dell’eventuale esercizio del diritto di prelazione a lui spettante, anche con esclusivo riguardo al solo immobile a lui locato, essendo precisati in modo completo i termini dell’offerta ricevuta dal terzo, essendo fornita la separata indicazione del prezzo delle due distinte unità immobiliari interessate da tale offerta ed essendo questa indirizzata ad entrambi i conduttori delle suddette unità immobiliari (circostanza quest’ultima precisata dai ricorrenti e non contestata dal resistente).
Essa non conteneva in realtà alcuna limitazione espressa rispetto alla possibilità per il conduttore di esercitare la prelazione in relazione al solo immobile a lui locato.
Di conseguenza il conduttore certamente aveva tutti gli elementi, sulla base di tale comunicazione, per valutare i termini della proposta e la propria convenienza ad esercitare la prelazione, anche eventualmente limitandola all’immobile da lui condotto in locazione, come del resto ha poi concretamente fatto in sede giudiziaria.
Non è stato neanche dedotto, d’altronde, che dal contratto di vendita poi concretamente stipulato siano emersi elementi nuovi non indicati nella comunicazione ovvero prima non conosciuti, indispensabili per esercitare la suddetta prelazione.
Deve concludersi che la comunicazione e l’invito effettuati dai locatori ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 non impedivano affatto al conduttore di esercitare la prelazione stragiudizialmente, nel termine stabilito dalla legge, sia pure in relazione al solo immobile da lui condotto in locazione, come certamente era sua facoltà fare (e ciò a prescindere dalla questione della possibilità di addivenire poi concretamente all’acquisto solo di tale immobile nel caso di mancato esercizio della prelazione medesima da parte del conduttore dell’altro immobile interessato dall’offerta, possibilità legata alla natura cumulativa della vendita, che peraltro lo stesso conduttore afferma, restando esclusa in caso contrario la stessa sussistenza della prelazione).
Anzi, è addirittura possibile osservare che la denuntiatio, per come operata nel caso di specie, oltre che doverosamente fedele alla proposta ricevuta dal locatore, se interpretata nel senso fatto proprio dal conduttore (e cioè nel senso che essa era riferibile anche all’altro immobile, non a lui locato), in realtà risulterebbe addirittura per lui vantaggiosa, perché gli consentiva, volendo, di acquistare anche un secondo immobile, in relazione al quale non aveva alcun diritto legale di prelazione.
Dunque, non è corretta l’affermazione dei giudici di merito per cui il conduttore non venne posto nelle condizioni di esercitare il suo diritto di prelazione e, di conseguenza, non può ritenersi giustificato l’omesso esercizio di tale diritto nel termine di legge.
Ne consegue altresì che, dovendo esso conduttore ritenersi decaduto dal diritto di esercitare la prelazione, la domanda di riscatto non avrebbe potuto essere accolta, con tutte le relative conseguenze, anche in ordine all’esito delle domande proposte dai terzi acquirenti dell’immobile nei confronti dei locatori-venditori.
Il principio di diritto che avrebbe dovuto essere applicato dai giudici di merito è il seguente: laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell’immobile locato ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978, e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga quindi tutti ali elementi necessari per la valutazione della convenienza dell’eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza, e ciò anche laddove l’offerta ricevuta dal locatore si riferisca ad una pluralità di immobili e sia condizionata all’acquisto contestuale di tutti tali immobili, laddove il conduttore ritenga comunque che la vendita abbia natura cumulativa e non escluda quindi la sua facoltà di esercizio della prelazione stessa, in tal caso eventualmente limitando tale esercizio al solo immobile locato.
In conclusione, i primi quattro motivi di ricorso vanno accolti, e la sentenza impugnata va per l’effetto integralmente cassata, anche con riguardo ai capi relativi alle domande proposte dagli originari convenuti nei confronti dei venditori chiamati in causa (attuali ricorrenti), che hanno quale presupposto l’accoglimento della domanda principale di riscatto.
La corte di appello, alla luce del principio di diritto sopra enunciato, rivaluterà integralmente la fattispecie, anche con riguardo all’esito di tali ultime domande – restando di conseguenza assorbiti gli ulteriori motivi di ricorso, a queste attinenti – e provvederà anche alla liquidazione delle spese della presente fase del giudizio.
3. Sono accolti i primi quattro motivi del ricorso, assorbiti gli altri.
La sentenza impugnata è cassata, con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte:
accoglie i primi quattro motivi del ricorso, assorbiti gli altri; cassa in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.


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