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Tassa affitti brevi, guida completa alle novità

15 ottobre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 ottobre 2017



Pubblicata la circolare dell’Agenzia delle Entrate che spiega come deve essere applicata la tassa Airbnb.

Arrivano i chiarimenti sulla tassazione degli affitti brevi, in particolare sull’applicazione, da parte degli intermediari come i portali web, della ritenuta del 21% sui canoni incassati, denominata tassa Airbnb.

L’Agenzia delle entrate, in particolare, ha spiegato quali sono gli affitti ai quali può essere applicata la disciplina, quali intermediari sono obbligati a effettuare la ritenuta e chi deve trasmettere la comunicazione sui contratti stipulati; infine, ha chiarito diversi dubbi in merito alla sanatoria delle ritenute non applicate sino all’11 settembre 2017 e sul momento di versamento della tassa con modello F24.

Vediamo, nel dettaglio, tutti i chiarimenti sul funzionamento della tassa Airbnb.

Come funziona la tassa sugli affitti brevi

La tassa sugli affitti brevi, o tassa Airbnb, è un’imposta sul canone di affitto: non si tratta di una tassa nuova, perché le imposte sugli affitti sono sempre esistite, anche nel caso in cui il contratto non sia soggetto all’obbligo di registrazione perché di durata inferiore a 30 giorni.

Ciò che cambia, con la tassa Airbnb, sono le modalità con cui è applicata la tassazione degli affitti brevi. In particolare sono previste:

  • la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% (cioè di un’imposta sostitutiva pari al 21% di quanto incassato) su tutti gli affitti brevi, compresi i subaffitti, i contratti conclusi dal comodatario e quelli che comprendono servizi di biancheria e pulizia;
  • l’applicazione obbligatoria di una ritenuta d’acconto del 21% da parte dell’intermediario che incassa i canoni d’affitto;
  • la comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle entrate, da parte dell’intermediario, di tutti i contratti d’affitto conclusi per suo tramite.

Tassa sugli affitti brevi e cedolare secca

Per capire meglio le novità introdotte quest’anno, bisogna comprendere come funziona, nella generalità dei casi, la tassazione degli affitti.

Un privato che affitta una casa può pagare le imposte sul canone di affitto:

  • con il regime ordinario, cioè sottoponendo a tassazione ordinaria il canone d’affitto: in questo caso il canone, decurtato del 5%, entra a far parte dell’imponibile Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche), assieme agli altri redditi del contribuente; in caso di registrazione del contratto di locazione, poi, devono anche essere pagate le imposte di registro e di bollo;
  • con il regime sostitutivo della cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro, che vanno pagate nel caso in cui il contratto sia registrato; le aliquote d’imposta sono attualmente due:

  • il 10% nel caso in cui il canone sia concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

In pratica, se il totale dei canoni di affitto percepiti nell’anno è pari a 10.000 euro, il proprietario paga 2.100 euro di cedolare secca.

Chi può beneficiare della tassa sugli affitti brevi del 21%

Possono beneficiare della tassazione agevolata del 21% non soltanto il proprietario dell’immobile affittato, ma anche l’inquilino e il comodatario che subaffittano: questi ultimi, però, possono applicare la cedolare secca solo per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, grazie alle previsioni della manovra bis [1], cioè della norma che ha le novità in materia di tassazione degli affitti brevi. Per i contratti stipulati precedentemente, i compensi derivanti dal subaffitto si devono dichiarare tra i redditi diversi e sono assoggettati a tassazione ordinaria.

Su quali contratti si applica la ritenuta sugli affitti brevi

La ritenuta si applica solo sui contratti d’affitto che durano meno di 30 giorni (la durata è 30 giorni in tutto al massimo in un anno tra le stesse parti).

Il contratto non deve essere stipulato nell’esercizio di attività d’impresa.

Non sono assoggettati a ritenuta i contratti che prevedono anche la fornitura di pasti, prima colazione e servizi accessori come auto a noleggio o guida turistica.

Sono invece assoggettati a ritenuta i contratti d’affitto breve che prevedono i seguenti servizi accessori: wi-fi, utenze, aria condizionata, pulizia e cambio biancheria.

Chi deve applicare la tassa sugli affitti brevi

La tassa sugli affitti brevi, come anticipato, deve essere applicata dall’intermediario che riceve il canone di affitto.

Sono considerati intermediari i portali web, come Booking o Airbnb, le agenzie immobiliari, i property manager e chiunque svolga l’attività d’intermediazione negli affitti, anche se in forma non esclusiva e anche se residente all’estero.

Se il canone è pagato tramite intermediari finanziari, ad esempio con carte di pagamento o Paypal, questi non sono considerati intermediari ai fini della normativa e non devono effettuare la trattenuta del 21%.

Se l’inquilino dà all’intermediario un assegno intestato al proprietario, la ritenuta non deve essere applicata perché l’intermediario non ha la reale disponibilità dei soldi.

Come si calcola la ritenuta sugli affitti brevi

La trattenuta del 21% si applica sul canone lordo indicato nel contratto di affitto breve, ma non su eventuali penali, caparre o depositi cauzionali.

La ritenuta si calcola anche su eventuali spese accessorie, se forfettizzate con il canone, mentre  sono escluse le spese sono riaddebitate analiticamente all’inquilino, sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Peraltro, chi affitta non deve considerare questi rimborsi spese ai fini della determinazione del reddito fondiario.

La tassa sugli affitti brevi si applica alla provvigione?

Sulla provvigione dovuta all’intermediario non si applica la ritenuta, né quando la provvigione è addebitata direttamente dall’intermediario all’inquilino, né quando l’intermediario l’addebita direttamente a chi affitta. La ritenuta sulla provvigione si applica, invece, se questa è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Come si paga la tassa sugli affitti brevi

La tassa sugli affitti brevi deve essere pagata entro il 16 del mese successivo all’applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario.

In parole semplici, l’intermediario riceve i compensi per l’affitto e versa i compensi, meno la ritenuta del 21%, al proprietario ( o alla diversa persona che affitta). Entro il 16 del mese successivo al pagamento deve versare la ritenuta applicata con modello F24.

Come si dichiara la tassa sugli affitti brevi

Il proprietario, o la diversa persona che affitta l’immobile, non deve fare nulla, dovrà solo inserire i compensi nella dichiarazione dei redditi l’anno successivo (ad esempio i canoni di affitto ricevuti nel 2017 devono essere dichiarati nel 730/2018), e decidere se assoggettarli a cedolare secca, nel qual caso la ritenuta del 21% sarà a titolo definitivo, o alla tassazione ordinaria: in quest’ultimo caso, quanto trattenuto sarà considerato un acconto d’imposta.

Comunicazione all’Agenzia delle entrate

L’intermediario, oltre ad applicare la ritenuta e a versarla con modello F24, deve anche  inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione dei dati dei contratti conclusi per suo tramite.

Nel 2018 dovranno essere comunicati i contratti stipulati dal 1° giugno 2017, data dell’operatività della Tassa Airbnb.


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