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Miscellanea Comprare casa: alla ricerca dell’affare perfetto

Miscellanea Pubblicato il 23 novembre 2012

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> Miscellanea Pubblicato il 23 novembre 2012

Prezzo, tasse, informazioni sull’immobile e sul condominio: ecco a cosa bisogna prestare attenzione prima di acquistare casa.

In tempo di crisi, acquistare una casa può diventare un onere estremamente gravoso per una famiglia; conviene quindi sapersi orientare tra le diverse offerte del mercato, scegliere il momento più giusto per firmare il contratto e, soprattutto, saper controllare le caratteristiche di affidabilità del costruttore.

In questo articolo cercheremo di fornire alcuni consigli spiccioli per evitare brutte sorprese.

Tasse

Comprare una casa è sempre un buon affare se lo scopo è viverci: infatti la tassazione sugli immobili utilizzati direttamente dal proprietario è relativamente più mite.

Condomini

Sotto un profilo strettamente economico, conviene sempre orientarsi verso i grandi condomini (50-100 unità abitative): le spese comuni, in questi casi, sono più basse. Le motivazioni di carattere personale (confusione, rumori, difficoltà di accordi nelle assemblee condominiali, ecc.), che potrebbero legittimamente allontanare da tale scelta, esulano dalla nostra indagine.

Vendita “sulla carta”

Sebbene più rischioso, è più conveniente un acquisto “su carta”, quando cioè lo stabile è ancora da costruire o non è stato ultimato. In molti di questi casi, infatti, il costruttore non ha sufficiente denaro per completare il fabbricato e ha necessità di vendere gli appartamenti per procurarsi liquidità. Perciò è probabile che il prezzo di acquisto sia, in questa fase, più basso.

L’acquirente però è esposto maggiormente al rischio che il prodotto finito sia poi diverso, in qualità, da quello promesso o, al peggio, che non venga mai ultimato (per es.: per fallimento del costruttore). La legge, in tali ipotesi, consente sempre delle forme di tutela, ma il cittadino è costretto a ricorrere all’avvocato.

Terreno da edificare

Se si intende comprare un terreno per costruirvi sopra, è bene edificare il prima possibile. Lasciar passare molto tempo può essere rischioso: un mutamento del piano urbanistico o del piano regolatore potrebbe ridurre o eliminare del tutto il diritto di costruire.

Il venditore

Se trattiamo con un rappresentante del proprietario, è bene verificare che gli sia stata conferita una procura scritta.

Nel caso in cui si acquisti da un minore di età, la trattativa dovrà essere condotta coi suoi genitori, in quanto rappresentanti del figlio. Bisogna verificare sempre che essi abbiano ottenuto l’autorizzazione del giudice tutelare.

Se la controparte è una società, è buona regola verificare i termini esatti della delibera di autorizzazione dell’organo competente, consultando lo statuto sociale.

Se la controparte è un ente pubblico, è bene controllare le delibere degli organi cui sono affidate le operazioni di compravendita (gli enti come Comuni e Province, su richiesta dell’interessato, rilasciano copia autentica delle citate delibere).

Visura ai Registri Immobiliari

Presso l’Agenzia del Territorio del luogo in cui è situato l’immobile, fornendo i dati del presunto proprietario, è possibile ottenere una visura che accerti:

– se il venditore sia l’effettivo titolare del bene [1];

– se il bene è gravato da ipoteche. È comunque compito del notaio garantire l’acquirente della piena proprietà di colui che vende e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e altri generi di vincoli o limitazioni.

Ispezione dell’immobile

Tramite l’ispezione dell’immobile, l’acquirente può accertare l’esistenza di eventuali servitù, ossia di diritti di terzi che impediscano il pieno godimento del bene da parte del proprietario (ad esempio, una servitù di passaggio a favore del proprietario confinante).

Informazioni dal condominio

Se acquistate un appartamento siete responsabili, insieme al venditore, di tutti i debiti condominiali da quest’ultimo non pagati nell’anno della vendita e in quello precedente [2]. È bene, pertanto, interpellare sempre l’amministratore di condominio per avere ragguagli sulla situazione debitoria del proprietario, magari chiedendo documentazione scritta.

Altrettanto importante è visionare il regolamento condominiale [3]:

– per sapere se ci sono della attività eventualmente vietate in condominio. Sarebbe spiacevole comprare un appartamento per un determinato uso e scoprire, solo dopo l’acquisto, che il regolamento condominiale lo vieta;

– per verificare se la ripartizione delle spese condominiali è equa.

 

Verifica presso gli uffici comunali

Se si compra un appartamento in un edificio datato o comunque già costruito, è bene sincerarsi che non possa essere espropriato per motivi di pubblica utilità.

È da verificare inoltre se l’immobile sia vincolato [4], ossia sottoposto a limitazioni nell’esercizio del diritto di proprietà. Il bene è vincolato se presenta una rilevanza storico-artistico-culturale.

Chi possiede un immobile di questo tipo non può demolirlo, modificarlo o restaurarlo senza l’autorizzazione del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali, né può adibirlo a usi non compatibili con il suo carattere storico-artistico o a usi tali da recare pregiudizio alla sua conservazione o integrità [5].

Qualora si decida di vendere il bene, è necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza, che può anche imporre al proprietario lavori di recupero e ristrutturazione. A ciò si aggiunga che il Governo Monti, nell’ambito del contenimento della spesa pubblica, ha congelato fino al 2015 l’erogazione di qualsiasi contributo agevolato per restauri di immobili vincolati [6].

Se si acquista, invece, un appartamento costruito da poco o in corso di costruzione, bisogna controllare che il costruttore-venditore abbia ottenuto la concessione edilizia e che lo stabile sia conforme a quanto in essa stabilito [7].

La determinazione del giusto prezzo

Stabilire il prezzo di un immobile non è operazione semplice. Rivolgersi a tecnici in grado di valutare l’efficienza e la bontà del manufatto è fondamentale se si vogliono evitare brutte sorprese.

In particolare, quando si acquista un appartamento “su carta”, solo un esperto è in grado di capire le scelte tecniche del costruttore, la qualità dei materiali, le eventuali omissioni e reticenze relative alla realizzazione dell’opera.

Per determinare il prezzo, il valore stabilito dagli uffici erariali può essere solo un indice di massima, perché non tiene conto di tutta una serie di variabili. Perciò è bene compiere personalmente un’indagine di mercato, una comparazione dei prezzi che prende le mosse da una serie di criteri:

– stato dei servizi igienico-sanitari, infissi, porte, muri, pavimenti, impianto elettrico, impianto idrico, riscaldamenti e simili;

posizione dell’immobile (vicinanza dal centro, presenza di adeguati servizi, ma anche esposizione rispetto agli agenti climatici);

condizioni generali dell’edificio;

– presenza del portiere, dell’ascensore, del parcheggio, del garage e del giardino.

 

 

 

 

note

[1] Spetta comunque al notaio assicurare la certezza dell’identità delle parti.

[2] Art. 63 disposizioni attuative c.c.

[3] Diffidando di quei costruttori-venditori che si riservano la facoltà di redigere il regolamento condominiale dopo la vendita.

[4] D.lgs. 490/99.

[5] Art. 21, d.lgs. 490/99.

[6] D.l. 6.07.2012, n. 95, cosiddetto “Spending Review”, pubblicato in G. U. n. 156 il 6.07.2012.

[7] Gli uffici comunali sono tenuti per legge a mostrare concessioni edilizie e progetti approvati a chiunque ne faccia richiesta.


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