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Lo sai che? Affitto: l’attestato di prestazione energetica Ape è necessario?

Lo sai che? Pubblicato il 16 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 ottobre 2017

È valido il contratto di locazione se il padrone di casa non allega la certificazione energetica?

Sei in arretrato con il pagamento dell’affitto e il padrone di casa ti ha dato 15 giorni di tempo per sanare la morosità, dopodiché procederà allo sfratto. In questo arco di tempo, non avendo la possibilità di recuperare i soldi per pagare, stai cercando un appiglio legale per evitare di lasciare l’appartamento. Così prendi in mano l’originario contratto di locazione per verificare se è stato registrato. Sai bene infatti che, se così non fosse, la procedura accelerata di sfratto sarebbe impossibile e potresti peraltro richiedere la restituzione di tutti i canoni sinora corrisposti. Invece, ti accorgi che il padrone di casa ha fatto le cose “come si deve” e il contratto è stato regolarmente “denunciato” all’Agenzia delle Entrate. Ma proprio in questo momento ti accorgi, invece, che alla scrittura privata non è stato allegato l’Ape, ossia l’attestato di prestazione energetica. Siccome sai bene che tale documento è necessario per la vendita dell’immobile, ti chiedi se lo stesso vale per la locazione. Insomma in caso di affitto, l’attestato di prestazione energetica Ape è necessario? La risposta è stata fornita da una recente sentenza del Tribunale di Milano [1]. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’Ape e a cosa serve?

La prima cosa che ti consiglio di fare è di leggere la nostra guida Ape: quando è obbligatoria la prestazione energetica? In quella sede si è detto che l’Ape (acronimo che sta per «Attestazione di Prestazione Energetica») è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio, di un appartamento, di un negozio o di qualsiasi altra unità immobiliare. Serve per dare un punteggio all’immobile in termini di isolamento e consumo del calore; può altresì prescrivere delle raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni. Ciò consente di valutare la convenienza dell’acquisto o dell’affitto e stabilire i costi che potrebbero derivare dai consumi del riscaldamento e, quindi, del gas.

In caso di affitto, l’Ape è obbligatorio?

Il padrone di casa è tenuto ad allegare la certificazione energetica al contratto di affitto nei seguenti casi:

  • se intende affiggere un annuncio commerciale di locazione: tale annuncio, infatti, deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’Ape; fanno eccezione gli annunci di locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di 4 mesi all’anno per i quali dal 22 febbraio 2014 tale obbligo non sussiste;
  • concludendo un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione. L’Ape va consegnato all’inquilino.

Al contrario, l’Ape non è obbligatorio nel caso di:

  • affitti di natura transitoria di non oltre 30 giorni complessivi nell’anno (per i quali non c’è obbligo di registrazione);
  • contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come ad esempio proroghe, cessioni di contratto, subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda.

Che succede in caso di affitto senza Ape?

Secondo la sentenza in commento, la mancata allegazione dell’attestato di prestazione energetica al contratto di affitto non comporta la nullità di quest’ultimo, ma solo l’applicazione di sanzioni che vanno da 300 a 1.800 euro.

Che succede in caso di vendita senza Ape?

Lo stesso dicasi in caso di vendita senza Ape: il contratto resta valido ma scattano le sanzioni da 3mila a 18mila euro che le parti devono pagare in solido. L’attestato deve essere dunque già presente all’avvio delle trattative e va consegnato alla loro chiusura: al più tardi alla stipula del “compromesso”. Il proprietario deve rendere disponibile l’Ape al potenziale acquirente nel momento stesso in cui decide di metter in vendita l’immobile, ricorrendo o meno ad annunci commerciali.

Si può sfrattare l’inquilino senza Ape?

La legge [2] prevede che il proprietario che non doti, in caso di nuovo contratto di locazione, l’immobile di un attestato di prestazione energetica, è esposto ad una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro. Non è però contemplata dalla legge l’invalidità del contratto nel caso di mancato adempimento da parte del proprietario dell’obbligo in commento. Pertanto se il contratto di affitto è stato regolarmente registrato sarà possibile procedere allo sfratto anche in assenza di allegazione dell’Ape.

note

[1] Trib. Milano sent. n. 5308/17 del 11.05.2017.

[2] Art.15, co. 9, del Dlgs 192/2005.


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1 Commento

  1. BUONA SERA.
    CHE FARE, SE I “PADRONI”,TRAMITE MINACCE,RICATTI, ESTORSIONI,DIFFAMAZIONI,ECC.,ECC.,
    FANNO “INDEBITARE” GLI INQUILINI PER I CONSUMI IDRICI ED ELETTRICI LORO E DELLE FAMIGLIE AMICHE ?
    PER CUI,L’INQUILINO,ESSENDO STATO “DERUBATO” DAI PADRONI E’ FAMIGLIE AMICHE,ESSENDO RIMASTO SENZA SOLDI,PERCHE’,RIBADISCO,PROPRIO DAI PADRONI,(CERTO DACCORDO CON LE ORGANIZAZIONI DELLE FORNITURE), ESSENDO STATO DA LORO “DERUBATO”,COME PUO’ PAGARE ANCHE L’AFFITTO ?
    ATTENDO RISPOSTE E’ CONCISI DECRETI LEGGE; MEGLIO CHIAMARLE “LOGICHE” RELATIVE ALLE “RUBERIE” DI SVARIATI PADRONI ESSENDO PERSONE SENZA SCUPOLI.
    COMPLIMENTI ALLA STEFF DELL’ORGANIZAZIONE “LA LEGGE PER TUTTI.
    OSSEQUI.
    IN FEDE CECILIA LOLIVA PINTO PRESIDENTE ASSOCIAZIONE A.N.I.O.P.A. NONCHE’ STUDENTE DETECTIVE.

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