Chi sceglie se costituire un solo condominio o più di uno?

È la libera scelta dei condomini espressa negli atti di acquisto e nel regolamento condominiale a decidere se costituire più condomini distinti per ogni singolo edificio o se costituire un unico condominio.

Dalla lettura dei riferimenti alle norme del regolamento contenuti nella comunicazione dell’amministratore, sembrerebbe di capire che:

• i condomini abbiano voluto scegliere di dare luogo alla formazione di un unico condominio (comprendente tutti i beni comuni e, cioè, sia quelli comuni a tutti gli edifici del comprensorio, sia quelli comuni solo ad alcuni degli edifici costituenti il comprensorio);
• e non abbiano, invece, scelto di dare luogo a distinti condominii per ogni fabbricato (a cui si sarebbe poi affiancato un supercondominio avente ad oggetto i beni comuni a tutti i singoli condomini).

È la libera scelta dei condomini espressa negli atti di acquisto e nel regolamento condominiale a decidere se costituire più condomini distinti per ogni singolo ed autonomo edificio oppure se costituire un unico condominio. In ogni caso, i riferimenti fatti dall’amministratore all’uso del termine “condominio” e non “supercondominio” non sono di per sé e da soli decisivi senza avere verificato quali beni specifici comprenda il condominio indicato in regolamento.

Ad ogni buon conto:

1. se anche si accertasse in modo incontestabile che si tratta di un unico condominio, la coesistenza in esso di parti comuni a tutti i condomini e di parti comuni solo ad alcuni condomini conduce la dottrina e la giurisprudenza a considerare come un “condominio parziale” quelle opere e quegli impianti destinati a servire alcuni soltanto dei condomini. E se l’assemblea deve deliberare su opere e beni che siano comuni solo ad alcuni dei condomini, allora occorrerà riferirsi solo ad essi per quello che riguarda i quorum necessari per la validità e approvazione delle delibere e a tabelle millesimali distinte per procedere alla corretta ripartizione delle spese. Per intenderci, e detto con le dovute cautele, il rapporto tra supercondominio e singoli condominii, non è poi molto diverso rispetto al rapporto che c’è tra condominio e condominio parziale.
2. è sempre applicabile, nel caso di opere e impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, la norma secondo cui le relative spese di manutenzione sono a carico dei condomini che ne traggono utilità.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte